據證券時報報道，中國人民銀行研究局日前完成的《中國房地產發(fā)展與金融支持》課題研究報告提出，要大力發(fā)展多元化的房地產金融市場，包括擁有債權融資、股權融資兩種基本形式的一級市場，以及具有包括投資基金、信托證券、指數化證券等多種金融資產和金融工具的房地產二級金融市場，以分散銀行信貸風險。
報告認為，自1998年實施擴大內需政策以來，中國房地產投資率先啟動，并較快形成了新的“房地產熱”，近六年來，房地產投資額年平均增長率達到20.79%，房地產銷售額也以每年超出27%的速度增長。與1992年相比，新一輪“房地產熱”有兩個不同點，一是個人住房需求快速增長；二是住房消費信貸和低利率政策為房地產業(yè)發(fā)展提供了雙重金融支持。
報告指出，中國房地產金融主要以銀行信貸為主，其他金融方式如上市融資、信托融資、債券融資以及基金融資等占比較小。而在1998年以前，銀行房地產信貸的主要對象是房地產開發(fā)企業(yè)，1998年以后才擴展到個人住房消費信貸?？梢娭袊康禺a金融以債權融資為主，股權融資比例較小，其融資格局較為單一的特征十分突出。
報告分析說，目前中國擁有3萬家房地產企業(yè)(2002年底為29967家)，其中，2002年房地產業(yè)上市公司只有42家，占全國房地產企業(yè)總數的0.2-1%；2002年房地產上市公司的總發(fā)行量4000萬股，籌資總額33200萬元，占全部房地產企業(yè)的資金來源不足0.5%，如果考慮到其他上市企業(yè)通過證券融資后將資金投向房地產業(yè)，則上市融資在房地產業(yè)總資金來源中的占比會有所擴大，但仍然是一個較小的比例。
報告指出，這種融資格局使得中國房地產金融存在四大問題：一是房地產開發(fā)資金過多地依賴于銀行貸款，使得房地產投資的市場風險和融資信用風險集中于商業(yè)銀行；二是土地儲備制度不完善，土地儲備貸款存在隱性風險；三是個人住房消費信貸的發(fā)展可能存在違約風險；四是商業(yè)銀行和其他金融機構存在經營行為本身不理性、不科學、不規(guī)范等問題。
報告還有針對性地提出四大政策建議：在繼續(xù)支持房地產業(yè)發(fā)展的同時，加大房地產信貸監(jiān)管；大力發(fā)展多元化的房地產金融市場，形成具有多種金融資產和金融工具的房地產二級金融市場，以分散銀行信貸風險。正是通過各種投資者在房地產金融市場上對證券化金融資產的自主購買，二級市場把本來集中于房地產信貸機構的市場風險和信用風險有效地分散于整個金融市場的各種投資者；將房地產資金信托轉變?yōu)檎嬲饬x上的房地產信托；加強房地產開發(fā)貸款管理，加快土地管理模式的轉變。(李巧寧)
中新網 2004年3月15日
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