江西的房地產(chǎn)業(yè)從無(wú)到有不斷發(fā)展，已成為該省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)點(diǎn)?！笆濉睍r(shí)期，江西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成911．75億元，是“九五”時(shí)期的5．9倍，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為12．9％。但是，江西房地產(chǎn)業(yè)在快速發(fā)展的過(guò)程中，也存在一系列亟待規(guī)范的問(wèn)題。
江西省統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)處處長(zhǎng)金綺、助理調(diào)研員涂姍華告訴記者，當(dāng)前江西房地產(chǎn)業(yè)主要存在五個(gè)方面的問(wèn)題：
第一，投資結(jié)構(gòu)不盡合理，經(jīng)濟(jì)適用房比例偏低?！笆濉睍r(shí)期，江西省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資911．75億元，其中住宅投資562．16億元，占全部開(kāi)發(fā)投資的61．7％；辦公樓投資16．59億元，占全部開(kāi)發(fā)投資的1．8％；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資150．81億元，占全部開(kāi)發(fā)投資的16．5％；其他商品房投資182．19億元，占全部開(kāi)發(fā)投資的20．0％。在住宅投資中，別墅、高檔公寓投資23．56億元，占全部住宅投資的4．2％；經(jīng)濟(jì)適用房投資54．85億元，占全部住宅投資的9．8％。2005年，經(jīng)濟(jì)適用房投資10．71億元，僅占全部住宅投資的5．1％，經(jīng)濟(jì)適用房投資比例明顯偏低。江西省經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)投資連續(xù)呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重由2000年的19．8％下降到2004年經(jīng)濟(jì)普查時(shí)的5．0％，2005年繼續(xù)下降至3．6％。
第二，結(jié)構(gòu)性過(guò)剩造成商品房空置面積增多。該省房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)不盡合理，非住宅開(kāi)發(fā)比例偏大，空置面積上升。商品住宅中，中低價(jià)位、中小戶(hù)型住宅供應(yīng)比例偏低。以南昌市為例，2006年一季度，南昌市市區(qū)新增商品住房供應(yīng)量中，100平方米以下中小戶(hù)型的比重為17．7％，其中80平方米以下的僅占5．2％，120平方米以上的比重達(dá)68．4％。在登記銷(xiāo)售的商品住房中，100平方米以下中小戶(hù)型的比重為20．0％，其中80平方米以下僅占5．4％，而120平方米以上的比重達(dá)60．6％。中小戶(hù)型普通商品住房供應(yīng)量比例明顯偏低，大戶(hù)型供應(yīng)量偏多。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出這樣的情形：一方面大多數(shù)居民買(mǎi)不到合適的住房，另一方面大量的商品房空置。2005年，該省空置商品房面積仍有228．89萬(wàn)平方米，其中商品住宅空置面積128．24萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積89．77萬(wàn)平方米。若以2005年全省平均銷(xiāo)售價(jià)格測(cè)算，約占?jí)嘿Y金35億元。
第三，對(duì)銀行資金依賴(lài)過(guò)重，金融風(fēng)險(xiǎn)增大。從歷年數(shù)據(jù)看，江西省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率均高于60％，有的年份接近80％，這表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身實(shí)力不強(qiáng)。從企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)上也說(shuō)明一定問(wèn)題，2004年經(jīng)濟(jì)普查顯示，該省開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)在二級(jí)以上的企業(yè)只有153家，2005年發(fā)展到165家。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)高投入的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，其資金來(lái)源對(duì)銀行資金依賴(lài)過(guò)大。統(tǒng)計(jì)顯示，近幾年來(lái)，江西省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的本年資金來(lái)源中，銀行貸款和定金及預(yù)收款，平均每年為19．42億元和36．81億元，分別占當(dāng)年資金總額的16．8％和31．8％。到2005年，兩項(xiàng)資金占當(dāng)年到位資金的比重分別為13．9％和33．1％。
由此可見(jiàn)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)，銀行是“一肩挑兩頭”——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和廣大的購(gòu)房者。一旦開(kāi)發(fā)商的資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題或居民的住房轉(zhuǎn)讓、出租不出去，償還銀行的貸款就會(huì)成問(wèn)題。
第四，
房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。目前，衡量房?jī)r(jià)高低與否比較通行的辦法是房?jī)r(jià)收入比，即：在當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)一套住宅所需支出的價(jià)費(fèi)與居民戶(hù)均年收入之比。據(jù)了解，歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比為3至6倍，發(fā)展中國(guó)家要偏高些。從江西省的情況來(lái)看，2005年城鎮(zhèn)人均可支配收入為8620元，按戶(hù)均3．5人計(jì)算，戶(hù)均收入為30170元。以2005年江西平均商品房銷(xiāo)售價(jià)格，按每套住房90平方米計(jì)算，一套住房需近14萬(wàn)元，那么房?jī)r(jià)與戶(hù)均收入的比例為4．56１，相當(dāng)于居民全家４年半的收入水平。如果按每套住房１４０平方米計(jì)算，一套住房需２１４０６０元，相當(dāng)于一個(gè)城鎮(zhèn)居民近２５年的收入，房?jī)r(jià)與戶(hù)均收入的比例為７．１０１。江西的房?jī)r(jià)收入比上限已超出正常范圍。
第五，企業(yè)規(guī)模偏小，資產(chǎn)負(fù)債率偏高。該省房地產(chǎn)企業(yè)總體規(guī)模小、資質(zhì)低，加上一些企業(yè)體制陳舊、管理落后等因素，企業(yè)效益不理想，資產(chǎn)負(fù)債率高。２００５年底，江西省通過(guò)資質(zhì)等級(jí)年審的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共１７０６家，其中注冊(cè)資金２０００萬(wàn)元以上的一、二級(jí)企業(yè)只有１８６家，僅占１０．９％。而注冊(cè)資金在２０００萬(wàn)元以下的三、四級(jí)及以下低資質(zhì)企業(yè)占了開(kāi)發(fā)企業(yè)總數(shù)的８９．１％。一個(gè)被低資質(zhì)企業(yè)主宰的市場(chǎng)，是一個(gè)不成熟的市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，零星、分散的開(kāi)發(fā)格局必將加大開(kāi)發(fā)成本，這個(gè)成本最終體現(xiàn)在居高不下的房?jī)r(jià)上。而房?jī)r(jià)過(guò)高又造成空置增多，空置房的存在必然加大開(kāi)發(fā)成本，抬高新項(xiàng)目的房?jī)r(jià)，形成惡性循環(huán)，企業(yè)為空置商品房付出的利息也相當(dāng)可觀。房子空置既影響企業(yè)資金周轉(zhuǎn)，更影響企業(yè)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。２００５年，江西省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)１８２４個(gè)，完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資３０１．１億元，企業(yè)資產(chǎn)總值７０９．６３億元，企業(yè)負(fù)債總額４５９．５９億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)６４．８％，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入１６８．７７億元，利潤(rùn)總額８．３億元。全省商品房空置面積２２８．８９萬(wàn)平方米，占當(dāng)年商品房竣工面積的１４．７％，占?jí)洪_(kāi)發(fā)資金約３５億元。
對(duì)此，金綺和涂姍華提出七項(xiàng)建議促進(jìn)江西省房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展：一是積極改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。二是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。三是加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。四是加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，完善城鎮(zhèn)廉租住房制度。五是切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)。六是堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展。七是樹(shù)立理性投資消費(fèi)觀念。
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