天津市統(tǒng)計(jì)局剛剛完成的一份報(bào)告顯示，預(yù)計(jì)在“十一五”期間，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的逐步落實(shí)，本市住房銷(xiāo)售與租賃價(jià)格、高檔與中低檔住房供應(yīng)數(shù)量、自住購(gòu)房與投資購(gòu)房等各種比例關(guān)系將會(huì)逐步理順，房?jī)r(jià)水平變化將會(huì)趨于平穩(wěn)和理性。專(zhuān)家分析，預(yù)計(jì)未來(lái)五年，本市房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大漲和大落的現(xiàn)象，將逐步向與居民收入和購(gòu)買(mǎi)力相適應(yīng)的水平理性回歸。
2004年為房?jī)r(jià)漲幅最大時(shí)期
“十五”期間，本市房地產(chǎn)掀起新一輪的開(kāi)發(fā)投資熱潮，累計(jì)完成投資1140億元，年均增長(zhǎng)18.3%；累計(jì)竣工商品房面積4935.5萬(wàn)平方米，相當(dāng)于“九五”時(shí)期的2.3倍。“十五”期間，本市居民人均可支配收入年均增長(zhǎng)10.7%，收入的穩(wěn)步增長(zhǎng)，為住房消費(fèi)的增長(zhǎng)奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)，居民住房需求已從安置型向改善型過(guò)渡。在日益增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求拉動(dòng)下，本市房?jī)r(jià)也發(fā)生了很大變化。
報(bào)告顯示，“十五”前兩年，即2001-2002年，是本市房?jī)r(jià)的穩(wěn)步回升時(shí)期。這段時(shí)期，本市擴(kuò)大了住房信貸規(guī)模，為居民改善住房條件、購(gòu)置商品房提供了資金支持；統(tǒng)一商品房、私房交易收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為提高居民住房消費(fèi)的積極性創(chuàng)造了有利條件。這些鼓勵(lì)住房消費(fèi)政策的實(shí)施，使得本市商品房市場(chǎng)銷(xiāo)售趨熱，價(jià)格開(kāi)始上漲。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2001年本市房屋銷(xiāo)售價(jià)格一反前兩年持續(xù)下跌的勢(shì)頭，總水平止跌回升，較2000年上漲1.2%，2002年又上漲了1.6%。
近幾年，商品房建設(shè)日漸火熱
“十五”后三年，即2003-2005年，是本市房?jī)r(jià)的快速上漲時(shí)期。自2003年以來(lái)，本市房地產(chǎn)投資、房屋銷(xiāo)售等各項(xiàng)指標(biāo)呈全面增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，海河綜合開(kāi)發(fā)改造、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為房地產(chǎn)的發(fā)展注入新的活力，房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇升溫，商品房銷(xiāo)售火爆，各類(lèi)房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲迅猛。據(jù)統(tǒng)計(jì)，與2002年相比，2003年房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲4.1%。2004年繼續(xù)保持了較快增長(zhǎng)的勢(shì)頭，價(jià)格水平上漲幅度較大，與2003年同期相比，房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲13.5%，成為房?jī)r(jià)漲幅最大的時(shí)期。2005年國(guó)家及本市為抑制房地產(chǎn)過(guò)熱的發(fā)展勢(shì)頭及過(guò)快的價(jià)格漲幅，相繼出臺(tái)以調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格為主要目標(biāo)的各項(xiàng)措施，房?jī)r(jià)大幅度上漲的勢(shì)頭已有所減弱，并趨于平穩(wěn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年本市房屋銷(xiāo)售價(jià)格比2004年上漲6%，漲幅回落7.5個(gè)百分點(diǎn)。
“新家園計(jì)劃”縮小房?jī)r(jià)差異
天津市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、南開(kāi)大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所教授曹振良分析，今年5月起，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了若干房地產(chǎn)調(diào)控政策，在增加經(jīng)濟(jì)適用房土地供應(yīng)面積，擴(kuò)大中小戶(hù)型普通住宅的建設(shè)規(guī)模，提高短期房屋買(mǎi)賣(mài)交易、轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)以及上調(diào)房貸利率等方面都做出了更具體、更具有可操作性的政策規(guī)定?？梢灶A(yù)期，國(guó)家以鼓勵(lì)自住、抑制投機(jī)為導(dǎo)向的政策的不斷出臺(tái)，將有利于房?jī)r(jià)漲幅回落，并趨于穩(wěn)定。
曹振良說(shuō)：“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)較為突出的矛盾是中高檔房過(guò)剩，中低檔房短缺?！眻?bào)告顯示，2005年本市每平方米在5000元以下的住宅成交面積占商品住宅成交面積的74.2%，而每平方米在7000元以上的住宅成交面積比重僅為5.3%。特別值得注意的是，雖然部分區(qū)域二手房每平方米單價(jià)已經(jīng)接近新建商品房的銷(xiāo)售單價(jià)，但中低收入家庭和拆遷居民大多還是選擇購(gòu)買(mǎi)建筑面積不大、總房款相對(duì)較低的二手房。(2006年上半年二手房市場(chǎng)盤(pán)點(diǎn)：均價(jià)3595元/平方米比年初上漲6%)
市民居住由安置型向改善型過(guò)渡
據(jù)市國(guó)土資源和房屋管理局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，未來(lái)五年，本市將提供約4000多公頃經(jīng)營(yíng)性用地，主要用于建設(shè)普通住宅和經(jīng)濟(jì)適用房，商品住宅供需結(jié)構(gòu)將逐步趨于合理，并將對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)總水平產(chǎn)生向下拉動(dòng)作用。據(jù)市規(guī)劃局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，“十一五”期間，本市將啟動(dòng)“新家園計(jì)劃”，擬在城市發(fā)展軸線區(qū)域建設(shè)10個(gè)以普通住宅為主，平均規(guī)模達(dá)到300公頃的大型居住區(qū)。通過(guò)實(shí)施“新家園計(jì)劃”，將增加普通住房用地供應(yīng)量，調(diào)控土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)。預(yù)計(jì)隨著該計(jì)劃的實(shí)施，以及本市人口分布呈現(xiàn)出中心城區(qū)人口進(jìn)一步向外擴(kuò)散、人口向東南地區(qū)聚集、城區(qū)范圍不斷擴(kuò)大的發(fā)展趨勢(shì)，本市大規(guī)模的商品住宅項(xiàng)目將更多地向郊縣延伸，地鐵、快速路、輕軌等城市道路交通的建設(shè)以及配套公共服務(wù)設(shè)施的完善，城市房?jī)r(jià)的地段差異將會(huì)呈現(xiàn)縮小趨勢(shì)，越來(lái)越多的居民將會(huì)選擇在環(huán)外、郊縣等區(qū)域購(gòu)房。普通住宅和郊縣住宅建設(shè)供應(yīng)量的增加，都將對(duì)本市房屋平均價(jià)格水平的進(jìn)一步上漲產(chǎn)生抑制作用。
未來(lái)五年房?jī)r(jià)不會(huì)大漲大落
報(bào)告分析，“十一五”期間，因受居民收入水平和商品房空置面積增多趨勢(shì)的的限制，本市房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)大幅上漲。但是，受市場(chǎng)剛性需求增長(zhǎng)的影響，房?jī)r(jià)大幅度回落的可能性也不大。
據(jù)了解，本市在“十一五”規(guī)劃中，制定了城市居民人均可支配收入和農(nóng)村居民人均純收入年均增長(zhǎng)10%以上的發(fā)展目標(biāo)。2005年本市城市居民人均可支配收入為12639元，如果以人均可支配收入年均增長(zhǎng)10%計(jì)算，可以預(yù)計(jì)2010年，一個(gè)三口之家的家庭可支配收入為6.1萬(wàn)元，按目前市區(qū)普通商品住宅每平方米5000元，每戶(hù)建筑面積90平方米的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，總房款為45萬(wàn)元，房?jī)r(jià)收入比為7.3：1，還是高于世界銀行認(rèn)可的3-6倍的合理區(qū)間。此外，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年本市商品房空置面積為198.1萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)20.3%，其中空置1到3年的商品住宅面積為136.2萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)42.5%。商品房空置面積的增多，使得市場(chǎng)房源充裕，這對(duì)于房?jī)r(jià)的上漲也會(huì)產(chǎn)生一定的抑制作用。
濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始火爆
有關(guān)資料顯示，本市“十一五”期間人口目標(biāo)為：到2010年，常住總?cè)丝跀?shù)量控制在1150萬(wàn)左右，年均增長(zhǎng)率控制在10‰左右，自然增長(zhǎng)率控制在2.5‰左右；根據(jù)調(diào)查資料預(yù)測(cè)，在未來(lái)五年中，本市將累計(jì)有90多萬(wàn)人進(jìn)入法定婚齡；目前本市人口城鎮(zhèn)化率為75.1%，“十一五”末要達(dá)到80%，未來(lái)五年本市城鎮(zhèn)人口年均增長(zhǎng)3.28%。以上數(shù)據(jù)顯示，今后五年本市數(shù)量規(guī)模較大的總?cè)丝?、新增城?zhèn)人口和進(jìn)入法定婚齡的人口的住房需求，將成為推動(dòng)本市房地產(chǎn)剛性需求增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿??！笆晃濉逼陂g，濱海新區(qū)將加快發(fā)展，外來(lái)投資、經(jīng)商、務(wù)工等定居人口將持續(xù)增加，購(gòu)房需求也將有所增長(zhǎng)。因此，“十一五”期間，本市房?jī)r(jià)大幅度回落的可能性不大。（劉雁軍）
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