近幾日，股市大盤走強(qiáng)，地產(chǎn)股成為熱錢所追捧的對象。萬科、保利地產(chǎn)、招商局……無不呈現(xiàn)出強(qiáng)勢上攻的走勢。對于這種市況，除了投資者所熟悉的人民幣匯率升值、城市化進(jìn)程提速、城市居民消費升級、房地產(chǎn)業(yè)利潤可觀等因素外，房地產(chǎn)業(yè)的“馬太效應(yīng)”正在逐漸顯現(xiàn)，或許亦是機(jī)構(gòu)投資者看好上市地產(chǎn)公司的原因之一。
從近幾年房地產(chǎn)市場發(fā)展看，“游戲規(guī)則”的逐漸清晰，應(yīng)算是市場的一大進(jìn)步。眾所周知，在2003年前，我國城市商業(yè)用地轉(zhuǎn)讓的80%以上為協(xié)議轉(zhuǎn)讓。在協(xié)議轉(zhuǎn)讓中，有許多說不清道不明的“黑箱操作”。只要拿到土地出讓協(xié)議或規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃條件，當(dāng)然最好是紅線圖(政府批準(zhǔn)的建設(shè)用地規(guī)劃圖)，就會有人慕名而來要求合作開發(fā)。那個時候，靠“空手套白狼”實現(xiàn)財富神話，在地產(chǎn)界并不罕見。
然而，對于有“門道”的開發(fā)商來說，這種好日子在國土資源部出臺了第11號令以及央行下發(fā)121號文之后就結(jié)束了。第11號令明文規(guī)定，城市商業(yè)用地的轉(zhuǎn)讓都必須通過招、拍、掛的方式進(jìn)行；121號文則要求所有商業(yè)銀行對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸放款的先決條件是“四證”齊全，并且項目資本金要達(dá)到35%以上。這一下就按住了不少開發(fā)商的“命門”。缺錢，成了當(dāng)時眾多開發(fā)商們得的類似“流行性感冒”通癥。
面對這種“病狀”，一些開發(fā)商不由動起了資本市場的腦筋。謀求IPO上市當(dāng)然是最理想的途徑，但不少開發(fā)商往往因為“盈利模式不清晰”（諸如一些說不清道不明的暗箱操作成本與費用以及極低價格的土地獲得）而被發(fā)審委們拒之門外。有的開發(fā)商不得不退而求其次，收購上市公司，以圖再融資。甚至在收購上市公司后，干脆直接利用大股東控股的身份通過關(guān)聯(lián)交易以及讓上市公司擔(dān)保獲取資金。但這終不是解決之道，證監(jiān)會一紙清理大股東侵占上市公司利益的規(guī)定，讓那些怎么吃進(jìn)去的錢還得怎么吐出來。由此看來，不是從“正門”進(jìn)來的，要修成正果也難。
而那些通過IPO已經(jīng)在證券市場上占有一席之地的房地產(chǎn)上市公司，則大多在主營業(yè)務(wù)上進(jìn)入了良性循環(huán)。由于土地制度改革以及銀行對開發(fā)商的企業(yè)貸款門檻抬高，因而逐漸突顯出資本的優(yōu)勢。無論是競標(biāo)土地還是收購項目，擁有大把從股市上募集到資金的上市公司無疑處于市場競爭中的極有利位置。當(dāng)這種行業(yè)競爭優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為公司業(yè)績大增和估值的提高時，地產(chǎn)上市公司的再融資也就并非難事了。
由此，一種“馬太效應(yīng)”逐漸顯露出來：越是有錢的公司越能掙錢，越掙錢的公司就越受到投資者的青睞。并且，這種行業(yè)狀況正呈現(xiàn)出逐漸擴(kuò)大的趨勢。
客觀地說，資本向少數(shù)管理優(yōu)良的公司匯集，一方面有利于這些公司的做大做強(qiáng)；另一方面也有可能形成市場壟斷，致使房價高企。因此，有必要提醒上市地產(chǎn)公司，在給予投資者豐厚回報的同時，是否也應(yīng)適當(dāng)兼顧到公眾公司的社會責(zé)任？（孟堅）
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