房地產調控指向“有效供給”（中新社發(fā) 井韋 攝）
國務院副總理曾培炎日前針對房地產市場調控的問題強調說，要增加供給，引導需求，穩(wěn)定價格，規(guī)范市場，著力解決低收入家庭住房問題，促進房地產市場健康發(fā)展。這樣的表述可以看作是國家對房地產市場進行調控的最新指向。
與2005年的“國八條”和2006年的“國六條”相比，曾培炎將“加大住房供應力度”放在了宏觀調控的首位，而原來調控政策中放在首位的“高度重視穩(wěn)定住房價格”和“切實調整住房供應結構”等表述則發(fā)生很大變化。這是一個明顯的政策轉變，它意味著，通過增加住房有效供給來平抑房價的過快上漲，將成為今后國家進行房地產調控政策的重點。
在曾培炎的最新表態(tài)中，“努力調控住房需求”也放到了相當突出位置。而“抑制投資需求，引導形成合理的住房消費模式，減少被動性住房需求”的表述也表明，政府已經清楚地認識到，目前我國房地產市場需求旺盛的現實。
實際上，我國房地產市場的問題有很多獨特的原因，在深層根源上與我國地區(qū)和城鄉(xiāng)發(fā)展的不平衡有極大關聯(lián)。因此，必須認識到，我們的房地產市場，不能簡單地類比美國、日本和歐洲等發(fā)達國家，要想解決也恐非一日之功。
從宏觀上看，在現階段，地區(qū)間及城鄉(xiāng)間的差距不斷擴大是必須承認的現實。這樣的差異，表現在公共設施和商業(yè)方面的便利，也表現在就業(yè)機會、醫(yī)療條件等方面。不斷擴大的差距讓人們不斷地流向東部，流向大城市尤其是超大城市。
快速的城市化進程，帶動了住房需求的快速增長。根據國家統(tǒng)計局的年報，2002年底，中國的城鎮(zhèn)人口為5.02億，城鎮(zhèn)人口占全國總人口的39.1%。到了2005年底，全國的城鎮(zhèn)人口已增長到5.62億，占全國總人口的43%。也就是說，三年時間全國的城鎮(zhèn)人口增加了6000萬。人口專家估計，未來10年，我國城市化率將以每年至少1.5個百分點的速度增長，每年新增城市人口將近2000萬人。
如果按照人均需求住房面積25平米計算，每年新增城市人口的住房需求便已超過5億平米，接近目前全國全年的商品房銷售面積。而我們尚未將城鎮(zhèn)居民改善住房需求、城市規(guī)劃建設帶來的舊城改造與拆遷、基礎設施建設創(chuàng)造的住房需求，以及還有很多城鎮(zhèn)人口向東部的大城市流動的需求計算在內。雖然沒有準確的統(tǒng)計數字，但這每一項需求都不是小數字。
再從微觀上看，在二手房交易成本大幅提高的背景下，大城市房地產市場的投機需求并不旺盛。以北京市場為例，五年內二手普通住宅要轉讓，契稅、營業(yè)稅、個人所得稅加上傭金的比例已超過總房價的10%。這個比例與北京年房價漲幅相若，足以讓投機資金望而卻步。可以說，目前體現出來的需求大都是剛性的。
調控政策轉向增加有效供給，可謂對癥下藥。不過，新建住房需要土地，而在大城市，土地資源日益稀缺已經是不爭的事實。因此，增加供給應當在盤活存量上多做文章，適度降低二手房交易成本，提高二手房市場的活躍程度，則是題中應有之義。(尹濤 林喆)
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