業(yè)界認(rèn)為，這一政策一旦落實(shí)并在全國(guó)推廣，會(huì)對(duì)過(guò)早預(yù)售樓盤(pán)、“快速滾動(dòng)開(kāi)發(fā)”的開(kāi)發(fā)商資金鏈帶來(lái)較大影響。
業(yè)內(nèi)熱議多時(shí)的“商品房預(yù)售款專戶管理辦法”正在國(guó)家相關(guān)主管部門(mén)醞釀。
有關(guān)權(quán)威人士日前向上海證券報(bào)透露，相關(guān)部門(mén)正在考慮對(duì)商品房銷(xiāo)售的預(yù)售款進(jìn)行專戶管理，但是政策最終出臺(tái)和落實(shí)時(shí)間，“目前尚不明確”。市場(chǎng)人士分析，預(yù)收款專戶管理的具體金融監(jiān)管工作可能由央行負(fù)責(zé)，因此這又將是一次多部門(mén)協(xié)調(diào)、聯(lián)動(dòng)，并可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)重要影響的調(diào)控。
所謂預(yù)售款專戶管理，是指將開(kāi)發(fā)商在預(yù)售階段取得的房款統(tǒng)一存入一個(gè)銀行賬戶，開(kāi)發(fā)商不得隨意支取、使用，只能在金融監(jiān)管部門(mén)的審核后提取用于本項(xiàng)目工程建設(shè)等所需的費(fèi)用支出，如建筑工程款的支付。
對(duì)預(yù)售款進(jìn)行專戶管理的目的是有效維護(hù)單個(gè)項(xiàng)目工程款的按期發(fā)放，保證不因此出現(xiàn)農(nóng)民工工資拖欠，也防止個(gè)別開(kāi)發(fā)商挪用預(yù)售款后出現(xiàn)資金鏈斷裂，延期交樓、延期辦證，甚至工程爛尾，而使廣大購(gòu)房人蒙受損失。
市場(chǎng)人士介紹，此前，商品房預(yù)售款管理辦法已經(jīng)在部分地區(qū)有所執(zhí)行?！拔覀兊念A(yù)售款本來(lái)就是在銀行監(jiān)管賬號(hào)中存放的?！比A東一家大型開(kāi)發(fā)商老總告訴記者。深圳也在去年底傳出消息，欲提前試點(diǎn)預(yù)售監(jiān)管?！渡钲谑蟹康禺a(chǎn)條例》(草案初稿)第95條規(guī)定：“預(yù)購(gòu)人交付的定金、保證金、預(yù)售款等各種款項(xiàng)均應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)預(yù)售人委托一家金融機(jī)構(gòu)收取，預(yù)售人不得自行收取。代收預(yù)售款的金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)為預(yù)售款的監(jiān)管機(jī)構(gòu)。預(yù)售款只能用于本項(xiàng)目預(yù)售房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，不得挪作他用，由工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)根據(jù)建筑工程承包合同規(guī)定的進(jìn)度計(jì)劃和工程實(shí)際進(jìn)度，書(shū)面通知預(yù)售款監(jiān)管機(jī)構(gòu)向預(yù)售人劃款。非經(jīng)工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)書(shū)面通知，預(yù)售款監(jiān)管機(jī)構(gòu)不得直接向預(yù)售人劃款?！?/p>
深圳市對(duì)預(yù)售款的管理辦法曾經(jīng)在今年初引來(lái)市場(chǎng)極大關(guān)注，這一政策一旦落實(shí)并在全國(guó)推廣，會(huì)對(duì)過(guò)早預(yù)售樓盤(pán)、“攤子鋪得較大”的開(kāi)發(fā)商資金鏈帶來(lái)很大影響。“很多房地產(chǎn)企業(yè)不僅僅是將預(yù)售款用于后期建設(shè)，而是拿來(lái)購(gòu)買(mǎi)新的土地和項(xiàng)目，達(dá)到快速滾動(dòng)開(kāi)發(fā)?！?/p>
雖然中央此前已有政策強(qiáng)調(diào)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要在結(jié)構(gòu)封頂(部分高層可以在主體結(jié)構(gòu)完成2/3)后才可以進(jìn)行預(yù)售，但仍有一些地方的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建成一半，甚至出地面(即達(dá)到正負(fù)零)后就開(kāi)始預(yù)售，而過(guò)早預(yù)售的主要原因之一就是對(duì)預(yù)售款需求強(qiáng)烈。如果對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格的專戶管理，部分對(duì)預(yù)售款依賴較大的開(kāi)發(fā)商就要重新調(diào)整開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略。
對(duì)于專戶管理可能引發(fā)的其他問(wèn)題，有開(kāi)發(fā)商表示，“一旦預(yù)售款不能挪作它用，除了支付工程款外，額外資金就成了無(wú)法啟動(dòng)的閑置資金，這對(duì)開(kāi)發(fā)周期和市場(chǎng)供給都會(huì)帶來(lái)影響。也將涉及到銀行等其他關(guān)聯(lián)行業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展?？赡苷哂泄膭?lì)市場(chǎng)現(xiàn)房銷(xiāo)售的意圖?！?/p>
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