建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人：房屋預(yù)售款專戶管理辦法確在研究中； 銀行業(yè)：無技術(shù)障礙可操作性很大
昨天，本報(bào)獨(dú)家報(bào)道《相關(guān)部門醞釀商品房預(yù)售款專戶管理》，引起市場(chǎng)廣泛關(guān)注。記者進(jìn)一步從建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人處得到證實(shí)，該管理辦法確在研究中。銀行人士則表示，繼年初央行發(fā)布關(guān)于二手房交易款專戶管理要求后，對(duì)開發(fā)商所收取的一手房預(yù)售款進(jìn)行專戶管理沒有技術(shù)障礙，可操作性很大。
總部坐落在深圳的一家大型民營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)商曾公開表示，對(duì)開發(fā)商預(yù)售款進(jìn)行專戶管理將是比土地增值稅“更有威懾力”的宏觀調(diào)控利劍。“一旦政策開始執(zhí)行，將成為土地增值稅后又一宏觀調(diào)控重拳。開發(fā)商資金鏈將面臨重大調(diào)整，并可能影響未來樓市供給和價(jià)格的形成?！鄙虾Ｅd海房產(chǎn)綜合開發(fā)公司副總經(jīng)理謝國(guó)亞評(píng)價(jià)。
對(duì)房屋銷售款進(jìn)行專戶管理并非首次提出。今年初，建設(shè)部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》，為房地產(chǎn)領(lǐng)域的銷售款進(jìn)行專戶管理首開先河。通知明確提出在二手房市場(chǎng)建立易結(jié)算資金管理制度，要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)必須在銀行開立客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶，用于存量房交易結(jié)算資金的存儲(chǔ)和劃轉(zhuǎn)，以杜絕擅自挪用預(yù)售款，傷害購房人利益的行為。為此，記者從建設(shè)銀行總行了解，建行近日已經(jīng)專門設(shè)立了“房易安”賬戶業(yè)務(wù)，作為存儲(chǔ)和管理房屋中介機(jī)構(gòu)二手房交易資金的專用賬戶。
“因?yàn)檠胄袑?duì)商業(yè)銀行具有審核、監(jiān)管、處罰等眾多權(quán)力，央行的文件一般都會(huì)得到各商業(yè)銀行的嚴(yán)格執(zhí)行?！鄙虾Ｆ謻|發(fā)展銀行某支行行長(zhǎng)向記者表示。據(jù)介紹，目前銀行對(duì)公企業(yè)賬戶分為“基本賬戶”、“一般賬戶”、“臨時(shí)賬戶”和“專用賬戶”四類，一旦將一手房預(yù)售款也規(guī)定為專用賬戶，銀行將按具體要求對(duì)賬戶資金的使用進(jìn)行監(jiān)管。
“銀行在設(shè)立賬號(hào)時(shí)會(huì)對(duì)開發(fā)企業(yè)的銷售情況、現(xiàn)金流進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，如果開發(fā)商不將預(yù)售款存放賬戶申請(qǐng)為專用賬戶，一旦發(fā)現(xiàn)違規(guī)將受到相關(guān)處罰?！便y行人士稱。
上海、江蘇等地開發(fā)商和銀行人士介紹，此前，一些銀行也有對(duì)開發(fā)商預(yù)售款進(jìn)行專戶管理的要求，但執(zhí)行上并不統(tǒng)一，即使有預(yù)售款專戶，在用途監(jiān)管方面也相對(duì)寬松?！耙话銇碚f，只有開發(fā)商在該銀行有貸款紀(jì)錄時(shí)，銀行才要求對(duì)其預(yù)售款進(jìn)行專戶管理，以監(jiān)督其現(xiàn)金流?！?/p>
據(jù)了解，關(guān)于一手房預(yù)售款專戶管理，深圳市曾出臺(tái)地方性草案。具體做法是：預(yù)購人交付的定金、保證金、預(yù)售款等各種款項(xiàng)均應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)預(yù)售人委托一家金融機(jī)構(gòu)收取，開發(fā)商不得自行收取。預(yù)售款只能用于本項(xiàng)目預(yù)售房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，不得挪作他用。非經(jīng)工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)書面通知，預(yù)售款監(jiān)管機(jī)構(gòu)不得直接向預(yù)售人劃款。但據(jù)稱，目前這一政策在深圳還沒有正式落實(shí)。
開發(fā)商資金鏈將進(jìn)一步緊張
可能迫使一些開發(fā)商拋售部分樓盤以保證現(xiàn)金流
“對(duì)房屋預(yù)售款進(jìn)行專戶管理將導(dǎo)致開發(fā)商的資金鏈進(jìn)一步緊張，可能迫使一些開發(fā)商拋售部分樓盤，以保證現(xiàn)金流，房?jī)r(jià)從而下調(diào)。”專家稱。同時(shí)，上海興海房產(chǎn)綜合開發(fā)公司副總謝國(guó)亞表示，“為了防止部分開發(fā)商挪用預(yù)售款，造成樓盤爛尾，傷害墊資工程建設(shè)單位和購房人利益，對(duì)預(yù)售款進(jìn)行專戶管理將是必然趨勢(shì)?！?/p>
對(duì)于預(yù)售款專戶管理比征土地增值稅“更有威懾力”的說法。開發(fā)商大多表示，與二手房銷售款進(jìn)行專戶管理不同的是，因?yàn)榇罅块_發(fā)商依靠挪用預(yù)售款進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)，一旦由銀行控制、監(jiān)管開發(fā)商的預(yù)售款使用途徑，開發(fā)商資金鏈將受到重大影響。華東一家大型房地產(chǎn)開發(fā)公司總裁則向記者解釋，雖然此前有明確規(guī)定，各地商品房在未封頂(高層在主體結(jié)構(gòu)完成2/3)前不得預(yù)售，但大量開發(fā)商在沒有達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)時(shí)就開始銷售。提早收回的銷售款除了歸還工程建設(shè)單位的欠款外，還要償還銀行貸款，甚至用于新的土地收購，力求以最快速度達(dá)到規(guī)模擴(kuò)張。
“今年兩會(huì)期間，曾有代表委員對(duì)商品房預(yù)售制度提出置疑，很大一部分原因就是開發(fā)商在預(yù)售階段的潛在違規(guī)動(dòng)機(jī)可能帶來資金壞賬風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)銀行、建設(shè)單位和購房者帶來損失?！睂＜冶硎?。而建設(shè)部、央行此前對(duì)二手房交易市場(chǎng)提出的“結(jié)算資金專戶管理制度”將為一手房市場(chǎng)的預(yù)售款管理提供技術(shù)借鑒。（于兵兵）
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