新修訂的《保險法》自10月1日起實施，允許保險資金投資不動產(chǎn)。這對于資金依賴度極高的房地產(chǎn)業(yè)是一項利好。不過，業(yè)內(nèi)人士分析，保險資金青睞的商業(yè)地產(chǎn)在整個房地產(chǎn)業(yè)中“份額”不高，且可能進(jìn)入樓市的險資多少尚難預(yù)料，故此一“利好”效應(yīng)尚需進(jìn)一步觀察。
保險資金即將“開閘”投資樓市
新《保險法》于今年2月由全國人大常委會第七次會議修訂，自10月1日起實施。新《保險法》為保險資金投資開辟了新渠道，讓房地產(chǎn)界最關(guān)注的莫過于其中第106條：“保險公司的資金運(yùn)用必須穩(wěn)健，遵循安全性原則。保險公司的資金運(yùn)用限于下列形式：(一)銀行存款；(二)買賣債券、股票、證券投資基金份額等有價證券；(三)投資不動產(chǎn)；(四)國務(wù)院規(guī)定的其他資金運(yùn)用形式?！睂Υ?，不少業(yè)內(nèi)人士稱：保險資金對房地產(chǎn)市場“開閘”了。
一邊，是“閘門”內(nèi)“水位”頗高；另一邊，是“閘門”口下對資金之水渴盼已久。保險業(yè)和房地產(chǎn)界“眉來眼去”“暗度陳倉”久矣。近年來，一些保險公司常以自用名義購買寫字樓，或通過集團(tuán)旗下信托、資產(chǎn)管理公司“曲線”進(jìn)行房地產(chǎn)投資。近日房地產(chǎn)投資界津津樂道的一個例子便是：從8月初到9月初短短1個多月內(nèi)，平安保險旗下的平安信托分別與金地、綠城簽署了共計250億元的合作投資房地產(chǎn)協(xié)議。平安在房地產(chǎn)界的投資較為高調(diào)，更多的保險資金則早已悄然“潛入”樓市。
某上市保險公司的資產(chǎn)管理部經(jīng)理告訴記者，保險資金大部分來源于長達(dá)一二十年的保費收入，比較適用于時間長、收益穩(wěn)定的大型產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施投資，因而房地產(chǎn)是一個較理想的投資渠道；此外，投資房地產(chǎn)還可以平緩保險資金在其他投資市場遭遇的波動，降低投資風(fēng)險，“現(xiàn)在大家都在翹首等待實施細(xì)則出來”。
房地產(chǎn)業(yè)期待保險資金能“解渴”
面對“閘門”的打開，房地產(chǎn)界也不無“躁動”。近日，某知名物業(yè)代理機(jī)構(gòu)發(fā)布報告，為房地產(chǎn)界算了一筆賬：2008年，中國保險業(yè)的總投資額為22500億元人民幣；如按照其他國家的通行慣例保守估計，即保險業(yè)在房地產(chǎn)的投資比例限額占總投資額的15%，并假設(shè)其中30%投資額流入海外房地產(chǎn)市場，則國內(nèi)房地產(chǎn)市場可接收2360億元保險資金投資額。
上海一大型房企的一位負(fù)責(zé)人還告訴記者，保險資金的進(jìn)入，在銀根收緊之時對房地產(chǎn)業(yè)的融資作用將更為顯著。他還坦承，保險資金在房地產(chǎn)投資經(jīng)驗和人才相對不足，因而傾向于和大開發(fā)商合作，“這將有利于加快市場“洗牌“過程”。
雖然住宅市場升溫已久，但商業(yè)地產(chǎn)市場目前尚顯平靜。從數(shù)據(jù)來看，京、滬、深等地寫字樓和商鋪交易尚未完全走出谷底。保險資金對商業(yè)地產(chǎn)的“天然”喜好，讓后者更充滿期待。在一些分析人士看來，這將對樓市帶來“結(jié)構(gòu)性利好”。清華大學(xué)中國保險與風(fēng)險管理研究中心執(zhí)行主任陳秉正說，保險業(yè)作為長期、穩(wěn)定的機(jī)構(gòu)投資者，不同于“快進(jìn)快出”、追求短期炒作利潤的外資投行，因而更有利于樓市長期穩(wěn)定發(fā)展。
尚不宜高估保險資金的“利好”效應(yīng)
不過，對整個房地產(chǎn)業(yè)來說，保險資金在短期內(nèi)帶來的利好效應(yīng)可能是相當(dāng)有限的?；钴S于上海房地產(chǎn)界的房地產(chǎn)專家蔡為民說，首先，保險資金“能進(jìn)”是一回事，但是否“愿進(jìn)”則是另一回事，當(dāng)市場呈現(xiàn)較濃的觀望氣氛時，保險資金就未必會跟進(jìn)。
其次，保險資金“鐘情”的商業(yè)地產(chǎn)，在整個房地產(chǎn)市場占的比例較小，不大會影響整個房地產(chǎn)業(yè)的基本面；如果商品住宅價格上漲過快，則必將催生泡沫，加大整個房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險。在此情況下，期待保險資金對樓市“維穩(wěn)”發(fā)揮“定海神針”的作用，并不現(xiàn)實。
中央財經(jīng)大學(xué)保險學(xué)院院長郝寅蘇則認(rèn)為，無論是投資商業(yè)、住宅還是房地產(chǎn)信托投資基金，保險資金都不會對樓市產(chǎn)生明顯影響，“因為進(jìn)入樓市的保險資金數(shù)額不會太大，且分散到120多家公司，不會有統(tǒng)一集中行動”。
他認(rèn)為，新《保險法》新增“投資不動產(chǎn)”的條款，是主管部門希望拓寬保險資金的投資渠道，而不是寄望保險公司借此增加短期盈利。監(jiān)管部門應(yīng)該會出臺相關(guān)細(xì)則，嚴(yán)格規(guī)定主體資格及投資比例上限。另一方面，參考保險資金投資股市的情況可以發(fā)現(xiàn)，其10%的政策上限從未用滿，所以未來進(jìn)入樓市的險資應(yīng)該不會是一個很高的數(shù)額。
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