飛漲的房?jī)r(jià)，在考驗(yàn)剛性需求的同時(shí)，也令投資客們產(chǎn)生了強(qiáng)烈的危機(jī)感。在上海，2003年以來幾乎所向披靡的溫州炒房團(tuán)，近期卻紛紛拋售手中的物業(yè)，集體奔赴二線城市淘金。而令人意外的是，讓溫州炒房團(tuán)放棄上海的主要原因，并非是看淡上海樓市的前景，竟是“心有余而力不足”！ “以前三四百萬就可以在市中心投資一套不錯(cuò)的房子，現(xiàn)在沒有上千萬根本不行，上?，F(xiàn)在的房?jī)r(jià)我們已經(jīng)玩不起了?！痹谏虾鞘薪嗄甑臏刂萃顿Y客李萍向中國(guó)證券報(bào)記者感嘆。在她眼里，今年上海房?jī)r(jià)尤其是豪宅的驚人漲幅，已經(jīng)基本把溫州投資客“踢”出局。
向高房?jī)r(jià)低頭
在今年如火如荼的上海樓市中，溫州人意外地當(dāng)了一次看客。
從6月份起，李萍就開始在市中心尋找合適的投資對(duì)象。她在聯(lián)洋社區(qū)有兩套房子，當(dāng)時(shí)的市值已經(jīng)達(dá)到近五百萬元，希望換成黃浦、盧灣等中心區(qū)的一到兩套房子。但幾個(gè)月的奔波下來，李萍一無所獲，因?yàn)橐徊j漲后，中心區(qū)的價(jià)格早已不是她所能承受。
“看得上眼的，動(dòng)輒就是六七萬的均價(jià)，而價(jià)格便宜的，卻顯然沒有足夠的投資價(jià)值。”李萍告訴記者，“不光是我有這種感受，我身邊的很多老鄉(xiāng)最近也都在談?wù)撨@件事。”
一種危機(jī)感就此在溫州投資客中蔓延開來。今年下半年以來，上海樓市的買房者中，溫州人的蹤影難覓；而在二手房市場(chǎng)中，來自溫州投資客的賣盤卻洶涌而出，不僅聯(lián)洋、世茂濱江花園等溫州投資客扎堆的傳統(tǒng)樓盤集中放量，一些市中心漲勢(shì)正酣的豪宅也頗多溫州投資客的拋盤。雖然總體數(shù)量難以統(tǒng)計(jì)，但從個(gè)別熱門板塊來看，溫州投資客的拋盤量已經(jīng)占到該板塊賣盤的三分之一左右。拋售的理由，按照李萍的說法，是大家都覺得玩不下去了。
易居中國(guó)分析師薛建雄指出，溫州投資客在上海樓市經(jīng)營(yíng)多年，手中的房源品種已經(jīng)老化，到了一個(gè)產(chǎn)品需要升級(jí)置換的時(shí)候。而這個(gè)升級(jí)置換的過程恰恰碰上了今年上海豪宅市場(chǎng)的暴漲，那些能達(dá)到溫州投資客購(gòu)置要求的房源，價(jià)格已經(jīng)超出溫州投資客的承受能力，無奈之下，才會(huì)有出現(xiàn)不少溫州投資客拋售物業(yè)離開上海的局面。
“我們以前籠統(tǒng)說的‘溫州炒房團(tuán)’已經(jīng)出現(xiàn)了層次分化，少數(shù)實(shí)力相當(dāng)雄厚的大企業(yè)家在豪宅市場(chǎng)比較活躍，而大多數(shù)普通的溫州投資客已經(jīng)比較難參與到炒房中來。”薛建雄說。
不過，在當(dāng)前高燒不退的上海樓市，溫州投資客資金的大量流出并未對(duì)市場(chǎng)價(jià)格造成太大影響，因?yàn)樾峦顿Y群體的涌入很快抹掉了他們?cè)冶P的痕跡。上海一位本地投資客張先生告訴記者，出于對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，本地投資客以及溫州投資客確實(shí)都在出貨，但意外的是，來自外地投資客的買盤出現(xiàn)井噴，使得在大家集中拋售的情況下，房?jī)r(jià)不降反升。
“在這種狀態(tài)下，我們基本上會(huì)把掛出來的市中心房子價(jià)格提高10％－15％左右，計(jì)劃如果賣掉了，就暫時(shí)觀望，結(jié)果沒想到還真的賣掉了?！睆埾壬袊@，“沒有了溫州炒房團(tuán)，還有更多其他的炒房團(tuán)，這個(gè)市場(chǎng)永遠(yuǎn)不缺沖動(dòng)型的消費(fèi)者?！?/p>
升級(jí)還是泡沫？
對(duì)于溫州投資客的黯然離去，業(yè)內(nèi)褒貶不一。
薛建雄認(rèn)為，溫州人轉(zhuǎn)移投資目的地的背后，所反映的是國(guó)家經(jīng)濟(jì)升級(jí)、財(cái)富人群隨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)轉(zhuǎn)移的過程。一方面，表明上海樓市已經(jīng)隨上海經(jīng)濟(jì)再上臺(tái)階，吸引著身價(jià)過億富豪的聚集；另一方面，二線城市的發(fā)展也已經(jīng)能夠吸引高端物業(yè)買家進(jìn)駐，這是樓市健康發(fā)展的有利因素。他指出，二線城市的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀和5—10年前的上海差不多，一些在這種經(jīng)濟(jì)狀態(tài)下生活過的溫州人移到這些城市做生意，也會(huì)把在上海投資房地產(chǎn)的成功經(jīng)驗(yàn)帶過去。
而在一位業(yè)內(nèi)人士看來，溫州投資客的離去，無疑從一個(gè)側(cè)面反映出上海樓市當(dāng)前的巨大泡沫?！拔覀兛梢韵胂?，如果連慣于炒房的溫州人都買不起房子了，那房子到底應(yīng)該賣給誰？靠?jī)|萬富翁來支撐上海房?jī)r(jià)，中國(guó)又能有多少個(gè)億萬富翁？這本質(zhì)上就是一場(chǎng)炒作游戲，借著中央調(diào)控政策的松動(dòng)大肆爆炒，每個(gè)人都知道一定會(huì)有最后一棒，但每個(gè)人都認(rèn)為自己不會(huì)是最后一棒的接手人?！痹摌I(yè)內(nèi)人士激動(dòng)地表示。
摩根大通中國(guó)策略分析師婁剛則斷言，房地產(chǎn)已是強(qiáng)弩之末，因?yàn)楝F(xiàn)在需求不旺盛，投機(jī)需求非常旺盛。他認(rèn)為，政府應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行一次全面性的調(diào)控，包括收縮房屋貸款、出臺(tái)物業(yè)稅以及解決地方政府融資難的問題，削弱其在房地產(chǎn)行業(yè)的利益沖動(dòng)。而這些，很有可能在明年看到。
事實(shí)上，在李萍這樣的投資客心里，并沒有將自己的行為上升到這樣一個(gè)高度，他們只知道，上海的房?jī)r(jià)已經(jīng)貴到他們也玩不起的地步。曾經(jīng)在上海樓市風(fēng)光無限的溫州炒房團(tuán)，如今或撤離上海，或和普通百姓一起，淪為上海樓市擊鼓傳花游戲的看客。
另辟戰(zhàn)場(chǎng)
雖然離開了上海，但手握大量現(xiàn)金的溫州投資客顯然不會(huì)閑著，他們的目光很快就越過上海投向了長(zhǎng)沙、西安等二線城市。
李萍的目標(biāo)是長(zhǎng)沙。經(jīng)過簡(jiǎn)單調(diào)研，她發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)沙目前最貴的房子均價(jià)不過萬元，與上海相比可謂天壤之別。以和記黃埔開發(fā)的長(zhǎng)沙盈峰翠邸為例，雖然地處長(zhǎng)沙市政府附近，其別墅均價(jià)也才7000-10000元/平方米，一棟售價(jià)也僅200萬元，不及同為和記黃埔在上海開發(fā)的上海御翠園的十分之一。“雖然長(zhǎng)沙的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不能和上海比，但二者的差距也不至于有十倍之多?！?李萍說，“事實(shí)上，很多二線城市的房?jī)r(jià)相比上海已經(jīng)有了巨大的投資潛力，這些城市的一線產(chǎn)品總價(jià)還不及上海中外環(huán)的一套普通公寓，對(duì)我們很有誘惑力。很多朋友都把資金投到了這些城市?！?/p>
薛建雄認(rèn)為，溫州投資客涌向二線城市樓市的現(xiàn)象，除了價(jià)格比較效應(yīng)外，還有一個(gè)重要原因是在金融危機(jī)后許多溫州人把生意轉(zhuǎn)到二線城市經(jīng)營(yíng)，需要在這些城市置業(yè)安家，從而導(dǎo)致大量資金隨之流出上海，投向二線城市。他特別指出，這是市場(chǎng)梯度轉(zhuǎn)移經(jīng)驗(yàn)，以獲得豐富回報(bào)的正常行為，并不能表明溫州人撤離上海等一線城市。
而中國(guó)證券報(bào)記者調(diào)查獲悉，出于對(duì)上海樓市的留戀，部分溫州投資客雖然無法參與市中心千萬級(jí)以上豪宅的投機(jī)游戲，但仍選擇將資金投向上海部分性價(jià)比較高的中低檔產(chǎn)品，以及被他們稱為“大上海概念”的周邊城市如嘉興、桐鄉(xiāng)等地。以上海創(chuàng)智天地項(xiàng)目為例，其2.8萬元/平方米的均價(jià)就吸引了許多溫州投資客的追捧；而一位投資客則得意地告訴記者，他10月在嘉興投資的一套房產(chǎn)，買入價(jià)不過5000元/平方米，現(xiàn)在二期均價(jià)已經(jīng)漲到1萬元/平方米，升值速度之快令他都始料不及。
上海二手房指數(shù)辦分析師池勝余指出，與上海利潤(rùn)空間減少相比，上海周邊城市在比價(jià)效應(yīng)下，已經(jīng)出現(xiàn)價(jià)值低估，這是吸引投資客參與的主要?jiǎng)恿?。他認(rèn)為，在上海世博會(huì)召開前，這些投資客的觀望情緒可能仍會(huì)延續(xù)。（李良）
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