- 政策解讀
- 經(jīng)濟(jì)發(fā)展
- 社會(huì)發(fā)展
- 減貧救災(zāi)
- 法治中國(guó)
- 天下人物
- 發(fā)展報(bào)告
- 項(xiàng)目中心
視頻播放位置
下載安裝Flash播放器面對(duì)嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)，4月中旬，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》，被稱為新“國(guó)十條”。如今，調(diào)控效果已經(jīng)顯現(xiàn)。
促進(jìn)供求平衡
投資性需求受到控制
人們對(duì)住房的需求增長(zhǎng)較快，而當(dāng)商品房供給不足時(shí)，就必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲。長(zhǎng)期以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系失衡是導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下的主要原因。2009年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售面積和竣工面積比高達(dá)1.5:1,為歷年最高。
需求方面，新的“國(guó)十條”通過實(shí)施差別化的信貸政策，在遏制投資性需求方面起到了重要作用。新政規(guī)定，除購(gòu)買首套90平方米以下住房的政策未變外，貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；購(gòu)買第三套及以上住房，貸款首付款比例和貸款利率大幅度提高。
“差別化的信貸政策，尤其是提出在部分房?jī)r(jià)上漲過快地區(qū)可暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款及暫停非本地居民購(gòu)房貸款，嚴(yán)厲遏制了銀行貸款支持購(gòu)買多套住房的投機(jī)投資性行為，封堵住了投機(jī)客避開銀行貸款進(jìn)行炒房的空間?！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹說。
秦虹同時(shí)表示，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)干擾極大的投資性需求受到了控制，投資需求“大進(jìn)大出”的情形逐漸從房地產(chǎn)市場(chǎng)中剔除，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)真實(shí)需求的釋放。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松也認(rèn)為，“以新‘國(guó)十條’為代表的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控，正在試圖推動(dòng)房地產(chǎn)從投資品特性主導(dǎo)，逐步恢復(fù)到消費(fèi)品特性主導(dǎo)?！?/p>
在投資性需求得到遏制的同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給有所上升。本次房地產(chǎn)調(diào)控提出，2010年供應(yīng)住宅用地計(jì)劃為18.5萬公頃，是2009年2.4倍，是過去5年平均水平的3.1倍，其中商品房用地和保障性住房用地總數(shù)均大幅超過往年。由此，長(zhǎng)期以來供求關(guān)系失衡的狀況在一定程度上得到了扭轉(zhuǎn)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，在房地產(chǎn)新“國(guó)十條”影響下，5月和6月主要城市市場(chǎng)成交量顯著下降，導(dǎo)致上半年主要城市成交面積相比去年同期水平普遍下跌。從銷售情況看，商品房銷售依然低迷。1至7月份，全國(guó)商品房銷售面積4.58億平方米，同比增長(zhǎng)9.7%，增幅比上半年回落5.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，7月份商品房銷售面積6466萬平方米，同比下降15.4%；銷售額3066億元，下降19.3%。
遏制房?jī)r(jià)過快上漲
新房促銷范圍和二手房議價(jià)空間擴(kuò)大
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，7月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲10.3%，漲幅比上月縮小1.1個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比與上月持平；新建住宅銷售價(jià)格同比上漲12.9%，漲幅比上月縮小1.2個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比與上月持平；二手住宅銷售價(jià)格同比上漲6.7%，漲幅比上月縮小1.0個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.1%，降幅比上月縮小0.2個(gè)百分點(diǎn)。
與此同時(shí)，在各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，新房打折促銷范圍擴(kuò)大、二手房議價(jià)空間加大的情況也在逐漸增加。
據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，6月份北京、上海、廣州、深圳、南京、天津等城市新房?jī)r(jià)格指數(shù)均出現(xiàn)不同程度的下跌。恒大、綠地、萬科、保利等一線開發(fā)商的部分項(xiàng)目已開始降價(jià)促銷，以較低價(jià)格入市的新項(xiàng)目在成交量低迷的情況下取得了較好的銷售業(yè)績(jī)。
此外，開發(fā)商原本十分樂觀的資金面也開始出現(xiàn)趨緊態(tài)勢(shì)，這或許將迫使企業(yè)加大促銷力度。有預(yù)測(cè)表示，隨著房地產(chǎn)貸款政策繼續(xù)收緊，如果交易量繼續(xù)萎縮、銷售資金回籠緩慢，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力在下半年會(huì)逐步顯現(xiàn)。在二手房市場(chǎng)上，供需狀況也發(fā)生了明顯轉(zhuǎn)變。中介公司紛紛表示，當(dāng)前二手商品房市場(chǎng)的議價(jià)空間不斷增加?？偟恼f來，部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的趨勢(shì)得到遏制。有關(guān)專家紛紛表示，這緣于人們對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的變化。
秦虹說，“此輪調(diào)控政策之前，社會(huì)各界對(duì)房?jī)r(jià)、地價(jià)的上漲預(yù)期比較一致。調(diào)控政策的出臺(tái)，使社會(huì)各界對(duì)房?jī)r(jià)、地價(jià)的預(yù)期有所改變?！?/p>
“成交量的明顯萎縮說明投機(jī)性需求正在離場(chǎng)，而且如果這一趨勢(shì)持續(xù)下去，加上今年5億到6億平方米的新增住宅供給量，今年下半年一線核心城市的房?jī)r(jià)下跌幾成定局，而且全國(guó)范圍內(nèi)的房?jī)r(jià)也將面臨下調(diào)壓力。”巴曙松說。
市場(chǎng)健康發(fā)展
多種因素共同發(fā)力
在此次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控過程中，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的積極因素進(jìn)一步增多。
土地招拍掛制度是更為合理的土地出讓制度。本次調(diào)控大規(guī)模提高住宅用地供應(yīng)面積的同時(shí)，還提出完善土地招拍掛制度，探索“綜合評(píng)標(biāo)”、“一次競(jìng)價(jià)”、“雙向競(jìng)價(jià)”等出讓方式，抑制居住用地出讓價(jià)格非理性上漲。目前北京、上海等城市已嘗試完善招拍掛制度并多次采用招標(biāo)方式出讓地塊，地價(jià)水平明顯低于先前通過拍賣出讓的地塊。
“在土地價(jià)格受到平抑，土地市場(chǎng)逐漸恢復(fù)理性的背景下，土地成本在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目成本的比重將大幅下降，土地價(jià)格因素推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)上行的動(dòng)力消減?！鼻睾绫硎尽?/p>
與此同時(shí)，開發(fā)商的盈利模式實(shí)現(xiàn)優(yōu)化?！霸谛隆畤?guó)十條’的影響下，土地出讓規(guī)模大大縮小，出讓金繳納比例大大提高，對(duì)竣工時(shí)間也進(jìn)行嚴(yán)格限制，土地增值稅的追繳力度開始加強(qiáng)，這些措施將使企業(yè)主要靠土地盈利的模式發(fā)生轉(zhuǎn)變。”秦虹說，“盈利模式進(jìn)一步優(yōu)化，開發(fā)商將從簡(jiǎn)單依靠土地向注重做好產(chǎn)品、提供更好的品牌服務(wù)轉(zhuǎn)變。”
此外，保障性住房建設(shè)將有利于緩解商品房供應(yīng)緊張的問題，也有利于建立起更為合理的住房體系。今年保障性住房建設(shè)目標(biāo)是580萬套。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新近日表示，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已經(jīng)代表保障性住房聯(lián)系協(xié)調(diào)小組和各省區(qū)市簽訂了協(xié)議，580萬套保障性住房建設(shè)的任務(wù)一定要完成，為此中央已經(jīng)下達(dá)600多億元資金。
最近，利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)城市名單也正式公布，北京等28個(gè)城市、3類保障房、133個(gè)項(xiàng)目入選，獲貸款額度約493億元。