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2010年11月20日10:07 | 中國發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

本報(bào)記者 楊中華 北京報(bào)道

11月15日早上的一條新聞引起了房地產(chǎn)商和市場的高度關(guān)注，該新聞報(bào)道指出，工、農(nóng)、中、建四大行在10月底已經(jīng)停止房地產(chǎn)新增開發(fā)貸的審批，而這次停止并非月度性停貸調(diào)整。

當(dāng)日下午，部分大行否認(rèn)有這個(gè)政策，稱銀行并沒有停止房地產(chǎn)開發(fā)貸。傳聞雖然被否認(rèn)，但該消息估計(jì)激出房地產(chǎn)企業(yè)一身冷汗，因?yàn)槟甑字畷r(shí)，正是需要資金之際。

雖然傳聞被否認(rèn)，但監(jiān)管層不斷收緊商業(yè)銀行對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放開發(fā)貸款、土地儲備貸款以及個(gè)人房貸的事實(shí)，也能從其每季經(jīng)濟(jì)形勢通報(bào)會對房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的措辭變化中感受得到。

傳開發(fā)貸停止

四大行停止開發(fā)貸款，這條新聞?wù)紦?jù)了11月15日財(cái)經(jīng)網(wǎng)站的主要位置。雖然當(dāng)日下午，中農(nóng)工建四大行的新聞處均對外否認(rèn)了該消息的真實(shí)性。

相似的情況在8月末也曾經(jīng)出現(xiàn)過。8月末，市場傳聞商業(yè)銀行在8月余下的工作日中停止發(fā)放開發(fā)貸，隨后國有大行在中報(bào)發(fā)布會上否認(rèn)了傳聞。

一面是政府不斷出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，一面是市場傳聞商業(yè)銀行停止開發(fā)貸款，在不到4個(gè)月內(nèi)，出現(xiàn)兩次傳聞，商業(yè)銀行是否接到監(jiān)管層的窗口指導(dǎo)卻無從考證。

11月17日，一位股份制商業(yè)銀行人士接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，雖然四大行否認(rèn)了傳聞，但是并不能夠排除監(jiān)管層對商業(yè)銀行進(jìn)行了臨時(shí)指導(dǎo)，或者商業(yè)銀行總行根據(jù)國家政策調(diào)整貸款結(jié)構(gòu)，并把審批權(quán)收至總行層面。實(shí)際上從年初開始，房地產(chǎn)貸款一直處于趨緊的態(tài)勢。

上述人士分析道，商業(yè)銀行本著早放貸早收益的原則，基本上前三個(gè)季度就把貸款額度用得差不多了。而且，前10個(gè)月金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)發(fā)放了6.9萬億的新增貸款，在余下的兩個(gè)月內(nèi)的放款空間不是很大。如果說10月末就停止新增開發(fā)貸的發(fā)放，也是有一定可能性的。

從監(jiān)管層的數(shù)據(jù)也可以看出，商業(yè)銀行從年初以來一直在不斷減少房地產(chǎn)貸款的發(fā)放。1-4月份，房地產(chǎn)貸款月增2671億元，從5-8月，呈現(xiàn)一種下降趨勢，分別為1817億、1273億、1033億、1000億元。

房地產(chǎn)信托的火爆也佐證了商業(yè)銀行不斷在收緊房地產(chǎn)貸款。根據(jù)普益財(cái)富提供的數(shù)據(jù)，從8月-10月,房地產(chǎn)信托產(chǎn)品累計(jì)發(fā)行規(guī)模高達(dá)349.54億元,超過了2009年全年的發(fā)行規(guī)模312.72億元，并且8、9、10三個(gè)月房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的平均預(yù)期收益率分別為9.80%、10.10%、10.57%,而其中有部分房地產(chǎn)信托的預(yù)期收益率超過了15%。從中可以看出，房企不惜付出高額成本來進(jìn)行融資。

監(jiān)管層收緊房貸有跡可循

無風(fēng)不起浪！

市場上停止開發(fā)貸的傳聞不斷，實(shí)際上與國家調(diào)控房地產(chǎn)有著密切的聯(lián)系。

隨著政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控不斷的深化，個(gè)人房貸也與時(shí)俱進(jìn)。監(jiān)管層從限制商業(yè)銀行發(fā)放第三套房貸款，到要求商業(yè)銀行停止發(fā)放第三套房貸款，再到不能夠提供當(dāng)?shù)丶{稅證明的也不能申請房貸，以及要求商業(yè)銀行禁止發(fā)放大額消費(fèi)貸款曲線救房貸。

監(jiān)管層對個(gè)人房貸的收緊是消費(fèi)者能夠切身感受到的，而監(jiān)管層年初禁止信托輸血房地產(chǎn)土地儲備貸款，再到限制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，并且對60家大型房企風(fēng)險(xiǎn)摸底，無不反映出監(jiān)管層對房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的謹(jǐn)慎。

隨著國家房地產(chǎn)調(diào)控的進(jìn)一步深入，監(jiān)管層也要求商業(yè)銀行做得更加細(xì)致化。監(jiān)管層要求商業(yè)銀行以集團(tuán)為單位，實(shí)行集團(tuán)并表授信，并且集團(tuán)和成員企業(yè)貸款總額度不得超過在建工程的五成。

而在國十條剛剛頒布之后，監(jiān)管層在第三次通報(bào)會中曾指出，要求商業(yè)銀行認(rèn)真落實(shí)以在建工程為抵押貸款的審慎要求，并且要根據(jù)實(shí)際情況控制房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的成數(shù)。

在政府對一些囤地、炒地以及捂盤惜售、延遲開竣工時(shí)間以及“四證”不全、項(xiàng)目資本金不足的房企進(jìn)行曝光時(shí)，監(jiān)管層也從開始的不能對其發(fā)放新增貸款，并要積極保全已發(fā)貸款，再到防止房地產(chǎn)信托為上述企業(yè)提供融資，緊接著發(fā)展到對上述不合規(guī)房企禁止發(fā)放新的開發(fā)貸款和貸款展期。

在4月份，銀監(jiān)會一部主任楊家才在接受媒體采訪時(shí)指出，房企的開發(fā)貸款和土地儲備貸款還跟房屋銷售相掛鉤，銷售款在銀行封閉運(yùn)行，隨著賣房的進(jìn)度償還原來的貸款。隨后，監(jiān)管層要求商業(yè)銀行要經(jīng)常測算項(xiàng)目開發(fā)的進(jìn)度以及用款需求，并且根據(jù)“受托支付”和“實(shí)貸實(shí)付”原則，把握好發(fā)放貸款的節(jié)奏，并嚴(yán)格要求對出售款回流進(jìn)行限制。

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