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2010年12月01日08:59 | 中國(guó)發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號(hào)：T|T

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控新政（國(guó)十條）出臺(tái)后的首例開發(fā)商退地（住宅開發(fā)用地），昨日出現(xiàn)在上海嘉定的兩個(gè)地塊。

上海土地交易市場(chǎng)昨日發(fā)布的第104號(hào)土地出讓公告顯示，上述兩地塊以“退定后重新出讓”的身份尋找買主。該信息讓首例“退地”傳聞得以證實(shí)。

業(yè)界人士對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》分析，與2008年“退地”潮有所不同的是，此次退地不僅是為當(dāng)初的高價(jià)拿地埋單，更是因?yàn)槌掷m(xù)收窄的融資渠道，讓房產(chǎn)商“圈錢”受阻無(wú)力開發(fā) ，從而把資金鏈問(wèn)題從幕后搬到了臺(tái)前。

而“退地”的出現(xiàn)，被歷史證明是房?jī)r(jià)下跌的征兆。2008年6月，上海普陀長(zhǎng)風(fēng)某地塊被開發(fā)商退地，隨后多個(gè)城市爆出退地消息，接下來(lái)出現(xiàn)了2008年下半年至2009年上半年的一輪房?jī)r(jià)調(diào)整。

先后兩次出讓

公開信息顯示，上述兩退地地塊是：嘉定區(qū)真南路以南、走馬塘以西地塊（下稱“真南地塊”）；嘉定區(qū)百安公路以西、恒榮路以南地塊（下稱“百安地塊”）。對(duì)應(yīng)的開發(fā)商分別為寶華企業(yè)集團(tuán)（下稱“寶華”）和萊蒙寶山信息咨詢（深圳）有限公司（下稱“萊蒙寶山”）。

上海土地交易市場(chǎng)第91號(hào)和109號(hào)土地出讓公告顯示，這兩家公司分別于今年1月7日和2月26日摘得上述地塊，成交總價(jià)分別為24.186億元和11.05億元。其中，真南地塊折合樓面地價(jià)約12503元／平方米，與起始樓面地價(jià)相比，成交溢價(jià)率達(dá)336%，一度成為上海嘉定南翔住宅用地地價(jià)的“標(biāo)桿”。

業(yè)內(nèi)人士分析，按照這一拿地成本，再加上建安成本和財(cái)務(wù)成本，最終出售的商品房成本大約在19000~20000元/平方米。而目前鄰近的樓盤如金地格林世界，其精裝房銷售價(jià)格也大概在18000~21000元/平方米。

照此計(jì)算，如果房?jī)r(jià)在樓市調(diào)控政策出臺(tái)以后停止上漲，真南地塊的開發(fā)利潤(rùn)將非常低甚至為負(fù)。

果然，僅僅不到一年，這兩個(gè)地塊便面臨“易主”的命運(yùn)。

資金之困

“退地多為開發(fā)商資金問(wèn)題。”上海嘉定區(qū)政府一位不愿意透露姓名的人士昨日對(duì)本報(bào)記者表示。

昨日，本報(bào)記者撥通寶華一位知情人士電話，對(duì)方第一句話稱： “這塊地怎么了？退了唄！可惜嗎？我覺得好可惜！”

該人士說(shuō)，退掉真南地塊后，寶華損失了約6000萬(wàn)元，其中約5500萬(wàn)元屬于競(jìng)買保證金。

據(jù)其介紹，考慮到真南地塊總投資額可能高達(dá)40億元，寶華在拿地之前引入了合作伙伴。然而，今年樓市調(diào)控新政出臺(tái)后，合作伙伴融資受阻，并在很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)都難以解決資金問(wèn)題?！斑@樣一來(lái)，我們財(cái)務(wù)一開始針對(duì)這塊地安排的資金就不夠了，政府也不可能臨時(shí)改變付款方式、付款時(shí)間，我們后來(lái)也想籌資，但找不到辦法，只能退地?！?/p>

同樣的資金難題或許也出現(xiàn)在另一家退地開發(fā)商萊蒙寶山身上。

相關(guān)資料顯示，萊蒙寶山與正赴港IPO的房企萊蒙國(guó)際集團(tuán)有著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。萊蒙國(guó)際于1993年在香港成立，主要業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)、城市綜合體開發(fā)與運(yùn)營(yíng)和商業(yè)零售。

據(jù)有關(guān)媒體報(bào)道，長(zhǎng)期以來(lái)，萊蒙國(guó)際也因?yàn)槿谫Y渠道狹隘，企業(yè)的快速發(fā)展受到極大的制約。

易居中國(guó)分析師付琦指出，“退地”只有兩種可能，一種是一方違約，一種是雙方都違約。“出讓方違約只可能是無(wú)法交地，但這兩年上海的宅地都是凈地出讓，因此不太可能存在這個(gè)問(wèn)題。”也就是說(shuō)，一般退地都是開發(fā)商方面違約?！暗乾F(xiàn)在宅地越推越少，開發(fā)商搶地都來(lái)不及，拿到手的怎么可能‘吐’出來(lái)，而如今的土地市場(chǎng)又不允許囤地，開發(fā)商拿了地必須投錢進(jìn)去開工，這樣推理，開發(fā)商退地的原因多數(shù)就是缺乏資金。”

退地或只是開始

究竟是合作伙伴在資金上掉了鏈子，還是退地開發(fā)商自身資金問(wèn)題導(dǎo)致了“退地”？本報(bào)記者從昨天的公開采訪中得不到真實(shí)答案。但可以肯定的是，退地的開發(fā)商們并不孤單。

易居中國(guó)近期的一份報(bào)告指出，2010年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，直接導(dǎo)致4月份史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策“新國(guó)十條”的出臺(tái)，調(diào)控之下國(guó)內(nèi)上市房企現(xiàn)金流普遍“饑渴”，資金需求和資金壓力明顯增大。其中中報(bào)營(yíng)業(yè)收入前20強(qiáng)的房地產(chǎn)上市公司，經(jīng)歷上半年對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)資金的投入和二季度銷售大幅縮量，截至6月份的每股經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為-0.70元，已創(chuàng)近幾年同期最大負(fù)值。

例如，上半年拿地“瘋狂”的保利地產(chǎn)付出的代價(jià)就是現(xiàn)金流為負(fù)，報(bào)告顯示，保利地產(chǎn)上半年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為-233.48億元，已超過(guò)了同期同樣拿地較多的萬(wàn)科（-95.14億元）。開發(fā)商在拿地?zé)崆槌掷m(xù)高漲的同時(shí)，資金饑渴程度亦可見一斑。有市場(chǎng)分析人士甚至指出，隨著開發(fā)商資金鏈持續(xù)緊張，在全國(guó)范圍內(nèi)，不排除類似真南地塊這樣的案例還會(huì)出現(xiàn)的可能性。

(本文來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)作者：徐健)

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