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2010年12月28日09:19 | 中國發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號(hào)：T|T

“限制”成為樓市關(guān)鍵詞

這一年的樓市調(diào)控，“限制”成為眾多文件、措施的主基調(diào)。

4月17日的新國十條、9月29日的新國五條、11月15日外管局《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房通知》都在表達(dá)限制的聲音：限制貸款、限制購房、限制外國人。

按照外管局的文件，境外個(gè)人在境內(nèi)只能購買一套用于自住的住房。那些在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)，只能在注冊(cè)城市購買辦公所需的非住宅房屋。

9月30日，深圳市率先發(fā)布限購令，廈門、杭州等15個(gè)城市緊隨其后。

在住房貸款上，不僅首付比例提高，一些城市的第三套住房貸款也被停止。不僅如此，央行在今年還多次提高商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率。信貸被收得越來越緊。

這些都讓普通人購房的門檻越來越高。在開發(fā)商一邊，融資也受到限制。

9月29日的新國五條重申了對(duì)房地產(chǎn)融資的控制力度，并將“暫停發(fā)行股票、公司債券、停止商業(yè)貸款”等措施作為對(duì)開發(fā)商違規(guī)行為的處罰方式。

“今年的調(diào)控限制措施太多了，堵的力度很大?！蔽覑畚壹曳康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司控股公司副總經(jīng)理胡景暉說，在限制措施上，更多的是針對(duì)需求，比如提高首付比例、加息等等，取得了階段性成果。

在北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)看來，之所以有大量的限制性措施出臺(tái)，是因?yàn)樵黾庸?yīng)需要時(shí)間，限制性措施更容易在短時(shí)間內(nèi)見效。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)委員會(huì)副主任、北京浙江商會(huì)副會(huì)長陳俊告訴記者，限制貸款其實(shí)是限制了那些沒有太多錢卻有住房需要的人群。他們只能通過住房信貸實(shí)現(xiàn)擁有住房的目標(biāo)，但限制貸款等于把這部分剛性需求排除在市場(chǎng)之外。對(duì)于有錢人來說，可以通過全款的方式買房。

從今年5月起，陳俊就不斷接到二三線城市的考察、洽談邀請(qǐng)。幾個(gè)月的時(shí)間，他就考察了十五六個(gè)城市。

“這些城市的政府官員找到我，希望我能帶動(dòng)浙江的民間資本到這些城市建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，改造城市?！标惪≌f，從目前情況看，二三線城市已經(jīng)開始熱了，城市改造進(jìn)程加快，產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)也在加快。這必然帶來房地產(chǎn)開發(fā)的加速。

陳俊告訴記者，盡管今年是最為嚴(yán)厲的調(diào)控年，但浙江的民間資本依然看好房地產(chǎn)領(lǐng)域，浙江很多從事服裝等傳統(tǒng)行業(yè)的民營公司都在今年進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。這些民間資本在比較了現(xiàn)有的投資渠道后，認(rèn)定房地產(chǎn)依然是最可靠的投資出路。

“現(xiàn)在人民幣升值壓力這么大，中小企業(yè)壓力很大。因?yàn)槿嗣駧派担鸵馕吨隹诘碾y度在加大，國內(nèi)市場(chǎng)又有限，資本總是要流動(dòng)的，他們只能轉(zhuǎn)到短平快的領(lǐng)域，房地產(chǎn)市場(chǎng)就是。”陳俊說，現(xiàn)在二三線城市招商引資的浪潮很高，浙江很多民間資本都在往這些地方流動(dòng)。

房?jī)r(jià)上漲原因復(fù)雜

今年4季度，央行的一項(xiàng)調(diào)查顯示，對(duì)當(dāng)前的房?jī)r(jià)水平，75.5%的居民認(rèn)為“過高，難以接受”，這個(gè)數(shù)字是央行有此項(xiàng)調(diào)查以來的最高值。

“總結(jié)2010年的樓市，我的最大感受是調(diào)控房?jī)r(jià)真的很難。”中國銀行戰(zhàn)略發(fā)展部高級(jí)經(jīng)濟(jì)師周景彤說，原因是多方面的。

“需求方面，調(diào)控政策出臺(tái)后，部分購房者采取了觀望態(tài)度。但在幾個(gè)月之后，房?jī)r(jià)并未明顯下降，這部分購房者失去等待耐心，導(dǎo)致剛性需求集中釋放。”周景彤說，在剛性需求集中釋放的同時(shí)，投資、投機(jī)需求也在不斷增加。CPI的增長從年初的1.5%上升到超過11月的5.1%，通脹不斷加劇使得很多人把購入房產(chǎn)作為避免財(cái)富貶值的重要渠道。從國際環(huán)境來看，美國、日本等發(fā)達(dá)國家還在推行新的經(jīng)濟(jì)刺激政策，造成全球流動(dòng)性過剩問題更加突出。這兩方面的原因，共同推動(dòng)了對(duì)房產(chǎn)的需求在短時(shí)期內(nèi)被不斷放大。

在需求短期不斷釋放的同時(shí)，出現(xiàn)了房地產(chǎn)供給相對(duì)不足的情況。

周景彤告訴記者，在國家加大房地產(chǎn)調(diào)控的情況下，有些城市出現(xiàn)了開發(fā)商放緩?fù)顿Y開發(fā)步伐的現(xiàn)象。放緩開發(fā)造成房地產(chǎn)竣工面積增長放緩，從而使得供求向更加不平衡的方向發(fā)展。比如西部城市蘭州，在2010年就沒有幾個(gè)樓盤開盤。

“樓市調(diào)控已經(jīng)有六七年的歷史了，有效果，但與公眾的預(yù)期還有差距。”周景彤說，我國房?jī)r(jià)上漲，原因非常復(fù)雜。不僅與普通居民的收入有關(guān)，還與整體經(jīng)濟(jì)增長有關(guān)；不僅與經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段有關(guān)，還與與國民收入分配有關(guān)；不僅與市場(chǎng)環(huán)境有關(guān)，也與經(jīng)濟(jì)政策尤其是貨幣政策有關(guān)。

在北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)看來，今年的樓市調(diào)控讓大家更加清楚地看到，影響房?jī)r(jià)的不僅有行業(yè)自身的因素，也有大量的外部因素。盡管今年有大量的限制措施，但依然擋不住資本進(jìn)場(chǎng)。

土地問題依然是陳國強(qiáng)眼中的房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心問題?！叭绻荒芨淖兺恋毓?yīng)方式，就不能促使開發(fā)商改變依靠土地自然增值營利的模式。”陳國強(qiáng)說，此外，地方政府需要真正下決心整治土地市場(chǎng)，有了這些變化，樓市的調(diào)控才能真正見效。目前地方事權(quán)與財(cái)權(quán)不匹配，使得地方政府不得不高度依賴土地財(cái)政。

而在胡景暉看來，房地產(chǎn)的制度性變革尚難完成，但樓市調(diào)控已經(jīng)觸及了一些根本問題，接下來，土地制度改革、稅收制度變革都有望啟動(dòng)。 (李松濤)

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