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2010年12月30日09:49 | 中國(guó)發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號(hào)：T|T

在堪稱樓市調(diào)控之年的2010年，滬上土地財(cái)政呈現(xiàn)“井噴”之態(tài)，令人驚嘆。

來(lái)自中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)的最新報(bào)告顯示，上海今年至12月24日已成交566幅土地，獲得的土地款收入達(dá)1475.77億元。另?yè)?jù)規(guī)土局網(wǎng)站顯示，從今日起至周五本市共有8幅經(jīng)營(yíng)性用地出讓，總出讓面積為52.6萬(wàn)平方米，總出讓金額為40.2億元，如無(wú)意外，今年上?！百u地”款將突破1500億元大關(guān)，再創(chuàng)歷史新高。

“瘋狂”的土地“憂傷”的調(diào)控

實(shí)際上，早在2010年調(diào)控初期，業(yè)內(nèi)專家就指出，從調(diào)控的角度，努力增加土地供應(yīng)量，是從供求關(guān)系的角度，調(diào)控房?jī)r(jià)的正確路徑。但是在增加土地供應(yīng)同時(shí)帶來(lái)土地市場(chǎng)的火爆“井噴”，在心理上給市場(chǎng)帶來(lái)的負(fù)面沖擊是不容忽視的。

“高地價(jià)的出現(xiàn)，使得房?jī)r(jià)調(diào)控沒(méi)有起到明顯的效果?！彼螘?huì)雍向記者說(shuō)道。在他看來(lái)，導(dǎo)致地價(jià)上漲過(guò)快的主要原因是供應(yīng)受到了抑制。雖然今年土地供應(yīng)總量增加了，但是用于商品化住宅用地的供應(yīng)量萎縮過(guò)大，回升過(guò)慢，未來(lái)商品住宅供應(yīng)不足預(yù)期明顯。

據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2003-2009年上海住宅用地的供應(yīng)量為3149、2888、2641、1987、915、951和1318萬(wàn)平方米，今年預(yù)期能回升到1500萬(wàn)平方米左右。同期，上海全市住宅的銷售量分別為2224、3234、2846、2615、3279、1965和2928萬(wàn)平方米。從 2003-2009年的7年時(shí)間，土地的供應(yīng)與住宅銷售的供需缺口達(dá)到5240萬(wàn)平方米，使得市場(chǎng)上之前滯銷的樓盤被掃購(gòu)一空、囤積的土地被大量開(kāi)發(fā)出來(lái)后銷售一空。

宋會(huì)雍表示，正是有了這種供需的抑制，使得開(kāi)發(fā)商普遍認(rèn)為短期內(nèi)樓市依舊會(huì)企穩(wěn)走高，因此積極拿地，即便是高價(jià)也在所不惜。

就在本月初，和記黃埔旗下公司以16.2億元的超高報(bào)價(jià)擊敗其他5家勁敵，奪下上海青浦一純住宅用地――趙巷鎮(zhèn)特色居住區(qū)17號(hào)地塊，折合樓面地價(jià) 21436元/平方米，一舉成為青浦趙巷區(qū)域內(nèi)的新“地王”。與此同時(shí)，武漢、北京、溫州等城市亦在年底輪番上演“地王”大戲。而北京土地市場(chǎng)，截至27 日全年土地成交總額已超過(guò)1587億元。上海也即將邁入1500億元的里程碑。

宅地依舊獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷平均樓板價(jià)環(huán)比漲46%

數(shù)據(jù)顯示，在已成交的566塊已經(jīng)拍賣的土地中，住宅或含有住宅性質(zhì)的土地僅121塊，可建筑面積1420萬(wàn)平方米。除去保障性住宅房和動(dòng)遷配套房用地后，可以開(kāi)發(fā)成上市銷售的商品住宅（含住宅商辦綜合性地塊）用地僅64塊，可建筑面積761萬(wàn)平方米。但這些地塊的總地價(jià)達(dá)到805億元，平均樓板價(jià)達(dá) 10574元/平方米，環(huán)比去年的7230元/平方米上漲了46%，更比2008年3393元/平方米商品住宅地價(jià)漲了211%。

這一現(xiàn)象在上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍看來(lái)是一種必然。“雖然出讓的土地供應(yīng)量增加了，但可做住宅開(kāi)發(fā)的用地屈指可數(shù)，開(kāi)發(fā)商為了搶地，地價(jià)大漲必愈演愈烈，同時(shí)出讓方就勢(shì)抬高也有推波助瀾之意。”

宋會(huì)雍所言的“就勢(shì)抬高、推波助瀾”的地塊也正是年末即將拍賣的8幅地塊中的2塊――“嘉定區(qū)真南路以南、走馬塘以西地塊”及“嘉定區(qū)百安公路以西、恒榮路以南地塊”。兩幅純住宅地塊年初均被高溢價(jià)拍出，但是由于開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)無(wú)法履約的情況，最終退地再次進(jìn)入拍賣市場(chǎng)。然而，不曾想到，嘉定區(qū)真南路以南、走馬塘以西地塊上次的起拍價(jià)是5.5456億元，而此次再次掛牌則飆升至19.345億元，已是一年前的3.5倍。按建筑面積粗略估算，這幅地塊最新的起始樓板價(jià)已經(jīng)達(dá)到10000元/平方米的水平。而百安公路以西、恒榮路以南地塊去年起拍價(jià)為2.4億元，而此次則是7.01億元，也高達(dá)去年的3倍。

上述兩幅地塊將于明日下午進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍環(huán)節(jié)。上海市規(guī)土局網(wǎng)站顯示，由于兩幅地塊一方面起始價(jià)飆漲，同時(shí)還附帶了保障房額度，投資額度等相關(guān)限定，使得大部分開(kāi)發(fā)商知難而退，兩幅地塊現(xiàn)在都只有1家房企申請(qǐng)了現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)買。業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，如無(wú)意外，兩幅地塊都將于底價(jià)成交。“但是就算底價(jià)成交，若開(kāi)發(fā)商將來(lái)想要有利可圖，相信其最終產(chǎn)品定價(jià)必然在目前區(qū)域在售新房?jī)r(jià)格之上。”易居分析師付琦如是說(shuō)。

除此以外，今日下午開(kāi)拍的三幅地塊中，奉賢區(qū)南橋新城望園路西側(cè)、運(yùn)河北路北側(cè)區(qū)域地塊也成為關(guān)注的焦點(diǎn)。該地塊東出讓面積為96682.8平方米。地塊屬性為商住用地，但居住用地約占土地出讓總面積的94.4%。該地塊起始價(jià)為45973萬(wàn)元，按照容積率2計(jì)算，估算樓板價(jià)僅為2378元/平方米。雖然該地塊設(shè)定了20%的保障房指標(biāo)，同時(shí)明確規(guī)定全裝修住宅比例為住宅面積的30%，而70/90政策在該地塊依舊有效，但仍有12家房企將現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，由于該地塊的底價(jià)低，同時(shí)南橋新城是“十二五”上海市重點(diǎn)建設(shè)的三大市郊新城之一，因此溢價(jià)空間很大。該地塊是否會(huì)成為國(guó)土部土地調(diào)控新規(guī)出臺(tái)后，滬上首個(gè)突破50%溢價(jià)地塊，值得關(guān)注。

土地財(cái)政調(diào)控陷入僵局“在‘瘋狂’的土地面前，調(diào)控注定是‘憂傷’的?！娣邸瘽q價(jià)，‘面包’不漲，除非‘面包’縮水了?！睖系禺a(chǎn)分析師蔡為民向記者坦言道。土地價(jià)格被一而再、再而三地推高，而作為房?jī)r(jià)的重要組成部分，地價(jià)高漲自然難抑房?jī)r(jià)，這就為國(guó)家調(diào)控房?jī)r(jià)制造了很大的障礙。

蔡為民指出，高地價(jià)的深層原因還是地方政府倚重土地財(cái)政所致。“今年由于樓市調(diào)控，房地產(chǎn)交易方面的稅收勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)萎縮，‘賣地’款應(yīng)該再次承擔(dān)‘老大’的地位。”

有專業(yè)人士分析稱，2009年，上海GDP達(dá)到14900.93億元。以GDP年增幅10%計(jì)算，今年，上海的GDP應(yīng)該在16000億元左右。依此推算，1500億元相當(dāng)于上海GDP的9.4%還要多。同時(shí)，2009年，上海的財(cái)政收入是2540億元。過(guò)去數(shù)年，上海財(cái)政收入以每年8%左右的速度增長(zhǎng)。依此推算，今年，上海的財(cái)政收入很可能超過(guò)2700億元。1500億元之于2700億元，占比超過(guò)55%。這意味著光是土地出讓金收入就相當(dāng)于50% 以上的年財(cái)政收入和9.4%以上的年GDP。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所常務(wù)副所長(zhǎng)姚玲珍持同樣的觀點(diǎn)，她向記者表示，土地財(cái)政仍舊是經(jīng)濟(jì)的一個(gè)支柱，地方政府仍無(wú)法擺脫這個(gè)僵局。“正是由于這個(gè)原因，一年來(lái)的樓市調(diào)控，中央、地方、開(kāi)發(fā)商、銀行、老百姓，多個(gè)利益相關(guān)方仍在博弈中?！?/p>

事實(shí)上，土地財(cái)政的歷史背景就是分稅制，地方政府在大量保障性、基礎(chǔ)性建設(shè)的需求中，不得不從稅收之外找稅源，這個(gè)稅源大家都找到了土地。于是，土地成本推高房?jī)r(jià)就成了自然而然的事情。姚玲珍建議如果要對(duì)土地財(cái)政說(shuō)不的話，一方面要對(duì)分稅制進(jìn)行優(yōu)化，確保地方政府收支兩線。同時(shí)在保障性及基礎(chǔ)建設(shè)中建立政府引導(dǎo)社會(huì)市場(chǎng)運(yùn)作的平臺(tái)，彌補(bǔ)政府資金的不足。再則就是對(duì)土地資源的優(yōu)化。“由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，所屬土地的用途也將會(huì)調(diào)整，應(yīng)該加大這方面的力度，發(fā)揮土地資源的潛力?！?/p>

但是，華東師范大學(xué)房地產(chǎn)系主任華偉卻有著不同的觀點(diǎn)。他指出，土地財(cái)政本身對(duì)于維持中央和地方既有的經(jīng)濟(jì)格局，維持現(xiàn)在既有的發(fā)展模式，為新一輪中國(guó)經(jīng)濟(jì)全面轉(zhuǎn)型找到新的路途，提供了一個(gè)最佳的經(jīng)濟(jì)動(dòng)力和社會(huì)緩沖期。“土地賣高價(jià)，相信老百姓并沒(méi)有意見(jiàn)，如果地價(jià)賣得越高，房?jī)r(jià)賣得越高，能讓為老百姓辦事的資本也更大。我想老百姓對(duì)湯臣一品賣到30萬(wàn)/平方米，是雙手甚至雙腳贊成的，關(guān)鍵是湯臣一品從13萬(wàn)賣到了30萬(wàn)，政府拿了這么多的收入，什么時(shí)候能夠?yàn)槿鮿?shì)群體，能夠?yàn)閺V大的老百姓做些好事?！比A偉如是說(shuō)。 （新聞晚報(bào)）

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