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2011年01月31日09:13 | 中國(guó)發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號(hào)：T|T

住宅房存在多久，地的期限就存在多久

在1988年的憲法修正案之前，憲法對(duì)于國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓一直持否定態(tài)度。

在1990年實(shí)施的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（即國(guó)務(wù)院55號(hào)令）中，還規(guī)定了“出讓年限屆滿，出讓人有權(quán)無(wú)償收回土地使用權(quán)，地上建筑物及附著物所有權(quán)也由出讓方無(wú)償取得。”

“這樣的規(guī)定是因?yàn)?，在那之前并沒有把市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的因素充分引入土地利用中去?！蓖踺W介紹說(shuō)。而且，雖然出讓人無(wú)償收回并取得地上建筑物的所有權(quán)，但也一定會(huì)采用別的方式對(duì)使用人進(jìn)行安置?！拔墨I(xiàn)中，這樣的例子很多。那個(gè)時(shí)候都是通過政策，通過一事一議的方式解決。比如一所大學(xué)的土地使用權(quán)被無(wú)償收回，其地上建筑物及附著物所有權(quán)也會(huì)被無(wú)償收回，但政府會(huì)通過財(cái)政投入的方式在另外的地方重新建起一所大學(xué)?！?/p>

住宅用地使用權(quán)出讓最高年限為70年這一規(guī)定的最初來(lái)源也是國(guó)務(wù)院55號(hào)令。為什么是70年？即便是物權(quán)法草案起草人之一的王軼也并不非常清楚。

目前的一個(gè)傳說(shuō)是：70年期限是把土地作為一種資產(chǎn)，考慮其經(jīng)營(yíng)、回報(bào)情況，并結(jié)合國(guó)際經(jīng)驗(yàn)而制定的。另一個(gè)說(shuō)法是與人的壽命長(zhǎng)度有關(guān)，因?yàn)橐话阒袊?guó)人的預(yù)期壽命是70歲左右。

這一期限限制與房產(chǎn)所有權(quán)的永久性形成了一個(gè)可預(yù)期的沖突，到期土地怎么辦？

1994年施行的《城市房地產(chǎn)管理法》取消了國(guó)務(wù)院55號(hào)令“地上建筑物及附著物所有權(quán)也由出讓方無(wú)償取得”的規(guī)定，對(duì)于土地使用權(quán)年限屆滿的處理方式強(qiáng)調(diào)了“提前一年申請(qǐng)續(xù)期”的方法。

而《物權(quán)法》更進(jìn)一步，“房地產(chǎn)住宅用地”的期限屆滿以后可以“自動(dòng)續(xù)期”。且續(xù)期沒有條件限制，在任何情況下都可以續(xù)。

“房子存在多久，地的期限就存在多久?！蔽餀?quán)法草案起草人之一、全國(guó)人大法律委員會(huì)委員王利明在《物權(quán)法》通過時(shí)曾這樣公開表示。住宅用地的70年大限似已不再重要。

何以保證“國(guó)不與民爭(zhēng)利”

“七議其稿”的《物權(quán)法》雖然艱難地寫上了“自動(dòng)續(xù)期”，但到期后，土地使用權(quán)如何續(xù)期、怎樣辦理、該不該收費(fèi)、怎么收費(fèi)等問題都沒有規(guī)定細(xì)化。

70年大限的概念并沒有被完全消除。

“中國(guó)全面推行住房改革是從1998年開始的，《物權(quán)法》起草時(shí)，認(rèn)為今天就來(lái)回答五六十年以后的事情并不妥當(dāng)，很多事情都難預(yù)測(cè)。何況，該不該收費(fèi)等問題跟許多配套制度都是密切關(guān)聯(lián)的，比如開征房產(chǎn)稅?！蓖踺W說(shuō)，“但是，《物權(quán)法》貫徹的一個(gè)政策是‘國(guó)不與民爭(zhēng)利’。”

許多法學(xué)家認(rèn)為，對(duì)于老百姓，有關(guān)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后的細(xì)則規(guī)定越晚出臺(tái)越好，因?yàn)槿绻F(xiàn)在就出臺(tái)細(xì)則，立法者往往只能在當(dāng)下的法律框架下制定?！安灰鲆暤胤秸畬?duì)立法的影響力?！蓖踺W說(shuō)。

剛剛通過的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，就受到了來(lái)自地方政府的巨大壓力。地方政府通過各種不同渠道發(fā)聲?！氨热缃o一些教授寫信等，而且地方官員很多都是人大代表，全國(guó)人大的座談會(huì)，都會(huì)有地方政府參加?！?/p>

現(xiàn)在，地方仍然沒有擺脫土地財(cái)政，在不減少地方政府事權(quán)的情況下，出臺(tái)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后的細(xì)則規(guī)定，恐怕會(huì)導(dǎo)致事與愿違的狀況?！拔辶曛螅覀兿嘈诺胤秸粦?yīng)該再依賴土地財(cái)政了?！蓖踺W說(shuō)?！?/p>

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