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2011年02月25日14:03 | 中國(guó)發(fā)展門(mén)戶(hù)網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫(xiě)信 字號(hào)：T|T

“新國(guó)八條”要求執(zhí)行的限購(gòu)令正在全國(guó)鋪開(kāi)。

作者：■本報(bào)記者石俊

截至24日，包括北京、上海等一線(xiàn)城市在內(nèi)，全國(guó)已有16個(gè)城市出臺(tái)了限購(gòu)令細(xì)則，遍及東、中、西部各省市，從細(xì)則中所規(guī)定的限購(gòu)范圍、限購(gòu)對(duì)象以及限購(gòu)執(zhí)行期限上看，呈現(xiàn)出東部偏緊，中西部相對(duì)寬松的狀況，而未來(lái)隨著限購(gòu)面急劇擴(kuò)大，估計(jì)將增加至40-60個(gè)城市。

對(duì)于各地出臺(tái)的限購(gòu)令，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，對(duì)于當(dāng)前市場(chǎng)上的投資投機(jī)性購(gòu)房需求，將能夠起到明顯的遏制作用，而今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)將日益嚴(yán)峻，樓市成交量下滑將是必然的，但未來(lái)還要取決于相關(guān)政策是否能夠進(jìn)一步地跟進(jìn)和落實(shí)。

此番限購(gòu)措施多與戶(hù)籍掛鉤，這導(dǎo)致部分購(gòu)房人群和中介想出一些怪招、新招予以應(yīng)對(duì)，甚至出現(xiàn)了違規(guī)違法的跡象。值得注意的是，遍查各地出臺(tái)的限購(gòu)細(xì)則，卻僅有北京、青島和南寧三地明確了限購(gòu)措施可能引發(fā)的相關(guān)法律和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

限購(gòu)令逐步升級(jí)

隨著廈門(mén)、天津“新國(guó)八條”落地細(xì)則的相繼推出，目前“新國(guó)八條”執(zhí)行限購(gòu)政策的城市已增加至16個(gè)。其中包括北京、上海、成都、青島、長(zhǎng)春、南京、南寧、太原、寧波、貴陽(yáng)、天津、哈爾濱、無(wú)錫、廈門(mén)、石家莊、武漢。

1月26日出臺(tái)的“新國(guó)八條”規(guī)定，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。原則上對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、能夠提供當(dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭，限購(gòu)1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。

各地?fù)?jù)此統(tǒng)一制定地方限購(gòu)細(xì)則的同時(shí)，在限購(gòu)范圍、限購(gòu)對(duì)象和限購(gòu)執(zhí)行期限等方面存有一定的差異性，總體呈現(xiàn)東部偏緊，中西部城市寬松的狀況。

從限購(gòu)的范圍來(lái)看。北京、上海、南京等東部城市限全市行政區(qū)；而成都、貴陽(yáng)、太原等中西部城市多只限主城區(qū)，不限郊區(qū)，尤其是貴陽(yáng)，僅限市中心城區(qū)人口密集、房?jī)r(jià)過(guò)高一環(huán)內(nèi)?！跋啾葨|部大城市，很多中西部城市的房?jī)r(jià)水平并不高，房?jī)r(jià)收入比也不算離譜，各地的政策差異也具有一定合理性?！鄙虾Ｒ拙拥禺a(chǎn)綜合研究部楊紅旭表示，很多大城市中，郊區(qū)的新房成交量所占比重已超五成，這必然會(huì)導(dǎo)致部分需求將轉(zhuǎn)而在郊區(qū)釋放。

在限購(gòu)對(duì)象上，主要體現(xiàn)在對(duì)外地人的限制條件有點(diǎn)差異。針對(duì)“新國(guó)八條”中對(duì)非戶(hù)籍人口在當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的年限上，大部分城市的限定很寬松“1年以上”即可；少數(shù)城市如上海、寧波，則稍稍嚴(yán)格一些，規(guī)定自購(gòu)房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上；而最為嚴(yán)格的的城市，則當(dāng)屬北京要求非戶(hù)籍人口提供5年以上相關(guān)證明。

而從限購(gòu)期限上看，16個(gè)城市中，大部分城市都沒(méi)有規(guī)定限定政策執(zhí)行的期限，但青島、長(zhǎng)春、貴陽(yáng)、石家莊規(guī)定政策執(zhí)行到今年年底，南寧則執(zhí)行到2012年的2月29日。

事實(shí)上，在限購(gòu)令在全國(guó)逐漸鋪開(kāi)的同時(shí)，膠著的房?jī)r(jià)仍沒(méi)有出現(xiàn)降溫跡象。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布改革后的70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，1月份房?jī)r(jià)仍呈全面上漲態(tài)勢(shì)。其中東部地區(qū)28個(gè)城市中，價(jià)格上漲的有26個(gè)，占92.9%，持平的城市有2個(gè)，占7.1%。中部地區(qū)16個(gè)城市中，價(jià)格上漲的有14個(gè)，占87.5%，持平的城市有2個(gè)，占12.5%。西部地區(qū)18個(gè)城市中，價(jià)格上漲的有13個(gè)，占72.2%，下降的城市有3個(gè)，占16.7%。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，因承接2010年12月樓市的火熱走勢(shì)，2011年1月主要城市樓市環(huán)比成交并未出現(xiàn)大幅回落。雖然已出現(xiàn)連續(xù)的樓市調(diào)控壓力，但國(guó)內(nèi)樓市的調(diào)整幅度仍弱于預(yù)期，各地市場(chǎng)的房?jī)r(jià)不跌反漲。

樓市下滑風(fēng)險(xiǎn)加大

“現(xiàn)在基本上一二線(xiàn)的城市都全面實(shí)行了限購(gòu)政策，這個(gè)實(shí)際上對(duì)投資性的尤其是多次置業(yè)的大批量的投資性購(gòu)房，特別是其中的異地購(gòu)房需求，能夠起到明顯的遏制作用?！辟Y深房地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同表示。在眾多業(yè)內(nèi)專(zhuān)家看來(lái)，相比于去年“新國(guó)十條”后掀起的一波限購(gòu)浪潮，此次限購(gòu)令的范圍更大、也更加嚴(yán)格，目標(biāo)直指樓市的投資投機(jī)者。

有數(shù)據(jù)顯示，2009年全年北京購(gòu)置房產(chǎn)的戶(hù)籍比例中，外地戶(hù)籍達(dá)到了55%，2010年因?yàn)閷?duì)外地人群不能提供納稅、社保不得貸款的要求使得外地戶(hù)籍購(gòu)房比有了明顯的下調(diào)，但在2011年1月間，在北京購(gòu)房的外地人，占比仍接近50%。

與此同時(shí)，根據(jù)央行在2010年第四季度，對(duì)北京市城鎮(zhèn)居民購(gòu)房狀況的問(wèn)卷調(diào)查顯示，北京市居民完全產(chǎn)權(quán)自有住房率為72.4%，多套住房擁有率達(dá)到18.3%。按照這一調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，北京戶(hù)籍人口1246萬(wàn)人，大約戶(hù)數(shù)在450萬(wàn)左右，影響家庭大概在80萬(wàn)戶(hù)。

“北京細(xì)則的執(zhí)行，將有很大一大部分購(gòu)房需求被阻擋在市場(chǎng)之外，使得2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)將日益嚴(yán)峻，樓市成交量下滑將是必然的，但從全年來(lái)看成交量走勢(shì)還要看三四季度政府有無(wú)后續(xù)政策跟進(jìn)，以及消費(fèi)者對(duì)首付60%、利率1.1倍的信貸政策的承受能力來(lái)決定，再有，也取決于CPI數(shù)據(jù)的大小。”中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰分析認(rèn)為。

就全年的成交量而言，楊紅旭預(yù)測(cè)，今年全國(guó)新建商品房成交量會(huì)跟2010年持平或小跌，不會(huì)出現(xiàn)三成或五成的暴跌。

我愛(ài)我家多家門(mén)店的負(fù)責(zé)人介紹，調(diào)控細(xì)則執(zhí)行首日新增業(yè)主掛牌量大幅減少了近八成。一些在限購(gòu)范圍之列無(wú)法買(mǎi)房，但又有較為急迫的購(gòu)房需求的外地購(gòu)房者開(kāi)始轉(zhuǎn)向咨詢(xún)不受新政影響的商住兩用項(xiàng)目。

多地未明確限購(gòu)責(zé)任

值得注意的是，多地限購(gòu)令的實(shí)施以及與戶(hù)籍的掛鉤，也使得一些不符合條件的購(gòu)房人群想出各種新招應(yīng)對(duì)限購(gòu)的政策。

據(jù)媒體報(bào)道，部分房屋中介開(kāi)價(jià)數(shù)萬(wàn)元，自稱(chēng)向外地人收取一筆不菲的費(fèi)用后，可以幫助外地人補(bǔ)交5年連續(xù)在京的納稅證明。也有中介聲稱(chēng)，收取一定的費(fèi)用，能幫助外地人代辦北京工作居住證，以獲得在京購(gòu)房資格等。一些中介甚至建議，購(gòu)房者私下與賣(mài)方先簽訂購(gòu)房合同書(shū)，將房屋買(mǎi)下，在日后有購(gòu)房資格之后再辦理網(wǎng)簽過(guò)戶(hù)手續(xù)。甚至還有人出招，外地人要買(mǎi)房，可以與擁有北京人結(jié)婚后獲得購(gòu)房資格，購(gòu)房之后再離婚?；蛘邇蓚€(gè)北京人假離婚，成為兩個(gè)家庭后，便各有兩套購(gòu)房資格，購(gòu)房后再?gòu)?fù)婚等。

對(duì)于上述由于限購(gòu)令所引發(fā)的“怪象”，法律界人士提醒買(mǎi)房人應(yīng)循規(guī)蹈矩，莫要試水冒險(xiǎn)?！斑@些招數(shù)都存有一定的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于那些借別人名義買(mǎi)房的購(gòu)房人，如果出借方有諸如欠債之類(lèi)經(jīng)濟(jì)糾紛的，借入方所購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)會(huì)有用于償債的風(fēng)險(xiǎn)，而對(duì)于出借方來(lái)說(shuō)，因?yàn)槊乱呀?jīng)購(gòu)買(mǎi)過(guò)房產(chǎn)，自己今后在貸款購(gòu)房方面可能面臨新的問(wèn)題?！痹莱陕蓭熓聞?wù)所主任岳運(yùn)生表示。

事實(shí)上，此前在去年4月底，北京在全國(guó)率先實(shí)行限購(gòu)令后，就曾出現(xiàn)眾多退房違約的現(xiàn)象。據(jù)當(dāng)時(shí)的媒體報(bào)道，不論是二手房買(mǎi)賣(mài)，還是一手房的申請(qǐng)貸款都出現(xiàn)了一定數(shù)量的退房現(xiàn)象，調(diào)控政策出臺(tái)以后，在房地產(chǎn)違約協(xié)議中客戶(hù)違約比例已經(jīng)達(dá)到了70%，而其中以銀行首付提高、無(wú)力籌夠首付為借口違約的買(mǎi)方客戶(hù)，更是占到了買(mǎi)房違約總比例的80%。而“新國(guó)八條”中也再次提高了二套房的首付比例至60%，利率上浮1.1倍。

值得注意的，對(duì)于樓市調(diào)控可能出現(xiàn)的法律和糾紛問(wèn)題時(shí)，各地的限購(gòu)細(xì)則中卻并未明確，其中僅青島、北京、南寧等3個(gè)城市明確了法律責(zé)任：購(gòu)房人提供虛假信息騙購(gòu)住房的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違反上述規(guī)定，或與購(gòu)房人串通、提供虛假信息的，由房地產(chǎn)行政管理部門(mén)責(zé)令限期整改，拒不整改的，依法嚴(yán)肅查處，并暫停其網(wǎng)上簽約。

限購(gòu)令跟進(jìn)宜速不宜遲

國(guó)務(wù)院規(guī)定，各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，要在2月中旬前出臺(tái)房地產(chǎn)限購(gòu)令實(shí)施細(xì)則。如今，中旬已過(guò)，仍有大部分城市尚未出臺(tái)細(xì)則。嚴(yán)格按照中央要求，加快落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控，容不得推托遲疑。

當(dāng)前，各地城市房?jī)r(jià)已經(jīng)漲至歷史高位。由于一些地方政府對(duì)房?jī)r(jià)持曖昧態(tài)度，使得二三線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)也繼續(xù)上漲。

當(dāng)初金融危機(jī)時(shí)，房?jī)r(jià)下跌令一些城市心急火燎，救市動(dòng)作雷厲風(fēng)行。如今房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)走高，卻遲遲不出臺(tái)限購(gòu)令，可見(jiàn)對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)性很大。不過(guò)，土地財(cái)政是一次性財(cái)政，也是“一錘子買(mǎi)賣(mài)”，如果聽(tīng)任房地產(chǎn)投機(jī)風(fēng)行，任房地產(chǎn)泡沫越吹越大，實(shí)體經(jīng)濟(jì)將逐漸失血，城市發(fā)展活力將不斷透支，經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)一步加劇。

事實(shí)上，在北京等不少城市限購(gòu)令出臺(tái)之前，房地產(chǎn)投資、投機(jī)人和一些熱錢(qián)持有者已經(jīng)有所警覺(jué)。限購(gòu)令出臺(tái)之后，投機(jī)和熱錢(qián)大有轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線(xiàn)城市的跡象。因此，其他城市積極跟進(jìn)出臺(tái)限購(gòu)令，當(dāng)宜速不宜遲，必須搶抓時(shí)間與房地產(chǎn)投機(jī)賽跑，早一天出臺(tái)就能早一天阻止熱錢(qián)興風(fēng)作浪，避免房?jī)r(jià)炒高傷害更多群眾。

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