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2011年04月10日11:05 | 中國發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

李新（化名）早年以低價獲得的幾幅土地一直砸在手里，多年來他一直未能替這些土地找到滿意的出路。

前不久，北京市住建委一條保障房建設(shè)的細則引起李新的注意，細則稱，北京將鼓勵機關(guān)及企事業(yè)單位利用自有國有土地建設(shè)公共租賃房。

“我的那幾塊地將來是不是可以開發(fā)成廉租房和兩限房？”李新提出的疑問與不少民營企業(yè)類似，他們都擁有一些閑置自用地，土地屬性繁雜，包括一部分工業(yè)用途的土地。

不過，據(jù)本報從國土部相關(guān)人士處獲悉，即便是這些地塊真開發(fā)成保障房了，也遠不是李新所想要的結(jié)果。

閑置地新用途

由于歷史原因，一些機關(guān)企事業(yè)單位，如高校、科研院所持有國有土地未開發(fā)。這些地塊的屬性涉及科教文衛(wèi)、商服、工礦倉儲等。

在北京，上述土地違規(guī)修建住宅的現(xiàn)象已非常普遍。商服用地最后開發(fā)成50年產(chǎn)權(quán)的商住兩用公寓的例子已成市場常態(tài)，而工業(yè)用地改建住宅的，也為數(shù)不少。

2010年6月，昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)，原北京鐵軌廠用地上，一家名為沙河孵化器科技有限公司就正在出售位于這幅工業(yè)用地上的四棟商住兩用樓，僅需一次性付清40多萬元的總價，便可以獲得70-80平米一套房產(chǎn)，折合均價不過五六千元。離這四棟樓不遠處便是興建中的昌平地鐵線沙河站，在那里，擁有大產(chǎn)權(quán)的商品住宅在當時的售價已經(jīng)逼近1萬元每平方米。

這是違規(guī)地塊嗎？嚴格來講是，依照國土資源部《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標》規(guī)定，工業(yè)用地行政辦公和生活服務(wù)設(shè)施的用地面積，不得超過總用地面積的7%，同時嚴禁在工業(yè)項目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施。

而為了規(guī)避這些規(guī)定，該公司合同上簽署的內(nèi)容并非購買，而是以買斷幾十年租賃權(quán)的形式進行，另附一份產(chǎn)權(quán)贈予證明。當時房屋已銷售出大半，而在2010年底才能看到地基的這些樓盤，當時只是一片荒地。

李新手頭的土地，也是以工業(yè)用地為主。假如能因此換取到土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變，那自然是最中意的事。

政府的心思

不僅僅是北京，在上海、廣州、鄭州等地，或已出臺類似的地方政策，或已經(jīng)在實際操作這樣的模式。

根據(jù)華創(chuàng)證券研究報告，鄭州市今年領(lǐng)到了建設(shè)53823套保障房的任務(wù)，鄭州市國土局根據(jù)2.8的容積率測算，大致需要128公頃的土地供給。

目前，包括鄭州市航空港區(qū)、富士康、格力電器在內(nèi)的一群企業(yè)，已經(jīng)拿出一部分自用地支援鄭州市的保障房建設(shè)，總規(guī)模達到了47公頃?！澳壳斑@47公頃土地已經(jīng)全部得到審批核準，這是根據(jù)規(guī)定在合法的前提下，允許企業(yè)使用自由土地建設(shè)保障性住房的新政策?！比A創(chuàng)證券分析師楊現(xiàn)領(lǐng)告訴本報。

所有這些地，都是通過工業(yè)用地的7%可用于行政辦公和生活服務(wù)設(shè)施配套的規(guī)定得來。楊現(xiàn)領(lǐng)表示，河南當?shù)氐囊?guī)定是工業(yè)用地劃撥時可以預留5%的土地用于職工宿舍的建設(shè)，鄭州這批企業(yè)建設(shè)保障房的土地正是由此而來。

照此計算，全國大約有1萬公頃左右的工業(yè)土地可以實際用于住宅建設(shè)。而在保障房建設(shè)高峰期的2010年，用于保障房建設(shè)的土地供應也不過2.47萬公頃。

出售仍是夢

但問題是，這些工業(yè)用地能轉(zhuǎn)換性質(zhì)嗎？

楊現(xiàn)領(lǐng)告訴本報，鄭州當?shù)卣募?guī)定，這些工業(yè)用地可以轉(zhuǎn)換為單列的保障房建設(shè)用地，但要嚴格用于保障房建設(shè)。

而國土資源部一位官員在接受本報采訪時回答卻含糊不清，“假如只是建公租房用于租賃的話，與原有的規(guī)定并不沖突，也涉及不到土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)換?！边@位官員稱，這類土地是嚴禁以住宅形式出售的，經(jīng)濟適用房也不行。

在鄭州，企業(yè)大規(guī)模利用自有地建公租房也與當?shù)貙嵡橄嘟Y(jié)合。以鄭州富士康為例，在去年其公布的招聘計劃中，2011年其員工規(guī)模將達到15萬人，集聚區(qū)內(nèi)企業(yè)龐大的用工量，決定了這些區(qū)域內(nèi)建設(shè)公共租賃住房的任務(wù)之重。

盡管北京也釋放出了同樣的信息，但到目前為止，尚未有細則出臺。

責任編輯：NF043(本文來源：經(jīng)濟觀察報 作者：宋堯 張斌)

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