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2011年05月31日14:44 | 中國發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn) 保障法 土地 房地產(chǎn)調(diào)控 基礎(chǔ)建設(shè) 國家 十二五

（1）商品房供求關(guān)系分析

近年來，隨著我國居民收入可支配收入上漲，商品房需求市場快速膨脹。城市化進(jìn)程的推進(jìn)，舊城改造的步伐也在加快，城市中原有的很多建筑或道路已經(jīng)不符合規(guī)劃的要求，需要大面積拆遷重建，從而引發(fā)了旺盛的剛性住房需求。其次，大量的農(nóng)村人口以求學(xué)或進(jìn)城務(wù)工的形式向中心城市聚集，形成了商品房市場巨大的需求。在高房價的背景下，房地產(chǎn)市場投機(jī)需求也愈發(fā)旺盛。

為了滿足商品房市場日益上升的需求，我國政府逐年加大對房地產(chǎn)開發(fā)投資（圖8）。2010年，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資48267億元，比上年增長33.2%，其中商品住宅投資34038億元，增長32.9%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.5%。

資料來源：中國國家統(tǒng)計局

圖8  2001-2010房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 

從2001-2010年全國商品房供求狀況圖中（圖9）可以看出。我國商品房供需關(guān)系經(jīng)歷了從供大于求到供不應(yīng)求的發(fā)展過程。2004年之前，商品房年度銷售面積均小于年度竣工面積。2004年是明顯的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，當(dāng)年商品房竣工面積與銷售面積的缺口比2003年大為減少。自2005年起，商品房供求失衡，年度銷售面積開始大于年度竣工面積。供需缺口也在逐年拉大，該缺口在2007、2009和2010年表現(xiàn)得尤為明顯，銷售增速幾乎達(dá)到同期竣工增速的2倍多，這幾年全國房價出現(xiàn)大幅上漲。2008年受金融危機(jī)影響，供需基本平衡，但是依然改變不了供需缺口加大的趨勢。2010年，我國商品房竣工面積7.6億平方米，增長4.5%，其中住宅竣工面積6.12億平方米，增長2.7%。商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長10.1%。其中商品住宅銷售面積增長8.0%。

資料來源：中國國家統(tǒng)計局

圖9   2001-2010商品房供求狀況 

   （2）商品房價格水平分析

近年來我國大多數(shù)城市房價暴漲，眾多中低階層居民買不起房子。從圖10中可以看出，2001年以來我國房價波動顯著，特別是2003年以后上漲勢頭顯著。2004年城市商品房平均銷售價格漲幅比2003年提高10.6個百分點(diǎn)。在政府的宏觀調(diào)控影響下，2005年和2006年全國房地產(chǎn)價格增長速度減緩，但由于受投資過熱等因素影響，2007年房地產(chǎn)價格漲幅比2006年提高了2.1個百分點(diǎn)，其中最高月份漲幅達(dá)10.5%。2008年受國際金融危機(jī)影響，房地產(chǎn)市場陷入低迷，價格有所下跌，之后又一路飄升。2009年商品房平均售價為4694.65元/平方米，較2008年上漲20.95%，漲幅空前。2010年，房價繼續(xù)高漲，達(dá)到5031.19元/平方米。相比較來說，住宅租賃價格指數(shù)比較平穩(wěn)，說明人們都熱衷于買房，對房地產(chǎn)購買的需求旺盛。

資料來源：中國國家統(tǒng)計局

圖10   2001-2010商品房銷售價格

   （3）商品房供需存在問題

第一，商品房明顯供不應(yīng)求。從圖2中可以看出，我國商品房市場供不應(yīng)求的矛盾日益出土。在嚴(yán)格控制土地供應(yīng)量和緊縮貨幣政策的調(diào)控下，我國新增住宅用地規(guī)模偏小，開發(fā)商囤地、捂盤惜售情況較多，龐大的市場剛性需求得不到滿足。

第二，商品房供求結(jié)構(gòu)性失衡。部分中心城市存在房價高漲、部分地區(qū)商品房空置率上升較快、高級寫字樓出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。在商品房市場中，非住宅開發(fā)比例偏大，空置面積上升。中低檔普通商品住房供應(yīng)不足。突出表現(xiàn)為中低價位、中小套型住宅比例偏低。房價居高不下，超出了市場承受能力，多數(shù)中低收入者購房需求難以得到滿足。

第三，房價上漲過快。雖然政府不斷出臺各種樓市調(diào)控政策，但依然擋不住房價上漲大趨勢，民眾對改善住房條件的需求繼續(xù)保持強(qiáng)勁。北京、上海、廣州等一線城市房價上漲最快，同時，房價上漲現(xiàn)象不斷蔓延，房價一向偏低的中西部地區(qū)也開始呈現(xiàn)上漲的趨勢。

世經(jīng)未來投資咨詢有限公司 撰寫

 

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