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2011年05月31日15:39 | 中國發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn) 保障法 土地 房地產(chǎn)調(diào)控 基礎(chǔ)建設(shè) 國家 十二五

?? （1）保障房建設(shè)情況

第一，土地供應(yīng)

據(jù)國土資源部統(tǒng)計，2009年全國實際供應(yīng)住房用地76461公頃，保障性住房用地供應(yīng)10958公頃，同比增加超過30%。2009年全國廉租房用地，經(jīng)濟適用房用地遠遠超過2004-2008年平均水平。2010年我國住房供地計劃18.47萬公頃，實際完成12.54萬公頃，比2009年住房供地增加4.9萬公頃，完成計劃的67.9%，同比增長64.1%。其中，保障性住房用地2.47公頃，完成計劃的65.2%，創(chuàng)歷史新高；棚改房用地1.47萬公頃，完成計劃的40.2%；中小套型商品房用地6.51萬公頃，完成計劃的80.9%；其他住房用地2.96萬公頃，完成計劃的68.5%。

表5  2010年住房建設(shè)用地完成情況

資料來源：國土資源部

第二，投資規(guī)模

我國目前保障性住房規(guī)模較小，占比較低。2009年房地產(chǎn)住房開發(fā)投資2.56萬億元，經(jīng)濟適用房投資僅為1139億元，占比4.45%；公共租賃房投資170億元，占比0.66%；廉租房投資770億元，占比2.73%；限價房投資590億元，占比2.30%。

2010年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資48267億元，比上年增長33.2%，其中，商品住宅投資34038億元，增長32.9%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.5%，保障性安居工程總投資將近8000億元，占比顯著提升。

 

資料來源：中國國家統(tǒng)計局

圖11? 2001-2009經(jīng)濟適用房投資情況

第三，建設(shè)情況

我國自1998年實行住房制度改革以來，住房分配貨幣化的推行和住宅分層次供應(yīng)的運作實踐表明，實施結(jié)果與住房政策目標之間存著較大差異。2009年國家下達的保障性安居工程330萬套，完成的并不理想。2009年經(jīng)濟適用房投資1400多億元，竣工85萬套；公共租賃房投資170億元，竣工25萬套；廉租房投資770億元，竣工65萬套；限價房投資590億元，竣工40余萬套。2010保障房建設(shè)情況得到很大改善。按照國務(wù)院部署，2010年全國共建設(shè)各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房580萬套，改造農(nóng)村危房120萬戶。2010年全國各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房開工590萬套，基本建成370萬套；農(nóng)村危房改造開工136萬戶，基本竣工108萬戶；均超額完成年初國務(wù)院部署的任務(wù)。可以賣掉回收成本的經(jīng)濟適用房和限價房建設(shè)進展快，是各地普遍的特點。而公共租賃房建設(shè)進展慢是各地的通病，棚戶區(qū)改造由于拆遷等問題，進展也不理想。

資料來源：中國國家統(tǒng)計局

圖12?? 2001-2009經(jīng)濟適用房建設(shè)情況

（2）保障房建設(shè)存在問題

我國已經(jīng)初步形成了以廉租房、經(jīng)濟適用房、兩限房為支撐，公共租賃住房為輔助的住房保障框架，但是由于保障性住房建設(shè)屬于民生工程以及前期工作準備不足等原因造成保障性住房建設(shè)的“蝸?；?，在建設(shè)、自己籌集、房屋銷售等階段均出現(xiàn)一些列問題。

第一，資金短缺

保障房建設(shè)需要長期投入大量的資金，相比商品房，保障性住房有低風險、低收益的特征，而且社會資本沒有完全放開，導(dǎo)致保障房資金嚴重依賴政府財政投入。從全國各地審計情況來看，部分城市因地方財政資金困難等原因沒有按規(guī)定足額提取，導(dǎo)致住房保障資金不能得到有效保障。目前保障房資金問題主要集中在租賃類保障房，一方面地方財政投入有限，另一方面由于收益低難以得到銀行信貸支持。

第二，質(zhì)量問題

日常生活中，常常聽到人們抱怨經(jīng)濟適用房、回遷小區(qū)等的管理差、環(huán)境差、質(zhì)量差。目前，保障房質(zhì)量出現(xiàn)的嚴重問題是混凝土試驗塊的強度不達標。如果混凝土強度不夠，不僅在自然災(zāi)害發(fā)生時防震能力差，在平日也有垮塌的可能。

表6?? 2009年至今部分保障房質(zhì)量問題

第三，缺乏約束力、強制力，地方政府投入積極性不高

由于需要大量財政投入，地方政府對于保障性住房建設(shè)一直不是很積極，保障房的土地規(guī)劃總量雖然足夠，但是實際開工建設(shè)的項目比例不高。由于保障房不具有利益回收性，有些地方政府不愿意犧牲資金利益。而且目前全國大部分地區(qū)所出臺的住房保障政策是以行政管理部門規(guī)章形式出臺，而不是以政府文件或地方性法規(guī)形式出臺，導(dǎo)致對社會及政府相關(guān)部門缺乏約束力、強制力，地方政府缺乏應(yīng)有的動力與壓力。在財政吃緊的情況下，政府更多選擇將土地用于招拍掛換取巨額土地收益，而不愿意將土地劃撥用于保障房建設(shè)。

第四，區(qū)域分布問題

面向社會大眾的經(jīng)濟適用房等保障房，經(jīng)過幾年建設(shè)取得一定規(guī)模。然而多數(shù)保障房選址偏僻，交通、學校、醫(yī)療等市政、生活服務(wù)設(shè)施不齊全，部分低收入者面臨好地段房子買不起、偏僻的保障房不愿買的困境，有的城市甚至出現(xiàn)上千套經(jīng)濟適用房被棄購的現(xiàn)象。保障房選址有待改進。

第五，資格確認困難重重

保障房保障的群體是中低收入者，由于經(jīng)濟快速發(fā)展，原來符合條件的申購者可能在幾年內(nèi)由于收入變動不再符合認購條件。由于制度不完善，監(jiān)督不力，市場上出現(xiàn)需要保障房的人享受不到政策優(yōu)惠，而超過條件的人在享受優(yōu)惠，甚至存在高收入者和官員的尋租行為。

世經(jīng)未來投資咨詢有限公司 撰寫

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