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商品房調(diào)控政策
商品房價(jià)格的不斷上漲，引起了社會各界的關(guān)注。2003年開始，我國政府通過各種措施間接、直接地作用于各種影響因素以期達(dá)到抑制房價(jià)過快增長的目的（表3）。2003、2004年政策調(diào)控主要從供給著手，控制土地供應(yīng)總量、抑制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模。2005、2006年政策調(diào)控從供給、需求雙向調(diào)控，一方面改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)，限制高檔住房開發(fā)，增加普通商品房供應(yīng)，另一方面通過稅收政策、外資限炒令等措施遏制投資、投機(jī)性需求，密集的調(diào)控政策雖然使當(dāng)年的房價(jià)增長率放緩，但并未給快速上漲的樓市以實(shí)質(zhì)性的遏制。2007年調(diào)控政策主要以緊縮貨幣政策為主，央行年內(nèi)6次加息，銀根緊縮提高了購房成本，然而房價(jià)上漲步伐并未停止。9月27日，“二套房貸”政策出臺，規(guī)定第二套住房貸款首付款比例不得低于40%，受此影響，樓市經(jīng)歷了較為明顯的起伏。
2008年，受金融危機(jī)影響，經(jīng)濟(jì)增長回落，房價(jià)下跌。受益于國家適度寬松的貨幣政策和積極財(cái)政政策，房地產(chǎn)業(yè)得到一定程度扶持。2009年政策調(diào)控基調(diào)從“執(zhí)行優(yōu)惠政策”轉(zhuǎn)變到“遏制部分城市房價(jià)過快上漲”。年初受益于2008年優(yōu)惠政策、國家經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃以及市場潛在需求，北京、上海等城市樓市迅速回暖，房價(jià)一路飆升。為此2009年底政府密集出臺土地、稅收、信貸等一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，全面加強(qiáng)樓市調(diào)控力度，一輪更為嚴(yán)厲的房產(chǎn)調(diào)控由此打開。
為了遏制房價(jià)的非理性上漲，2010年伊始，房產(chǎn)調(diào)控就拉開帷幕。1月10日，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》公布，為今年的房地產(chǎn)市場定下了基調(diào)：遏制房價(jià)過快上漲。2010年樓市調(diào)控政策中，“限制”成為主基調(diào)。4月17日的新國十條、9月29日的新國五條、11月15日外管局《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房通知》都在表達(dá)限制的聲音：限制貸款、限制購房、限制外國人。限購的措施并沒能阻止房地產(chǎn)市場的回暖。調(diào)控政策出臺后，部分購房者采取了觀望態(tài)度。但在幾個(gè)月之后，房價(jià)并未明顯下降，這部分購房者失去等待耐心，導(dǎo)致剛性需求集中釋放。從10月開始，樓市的交易量日漸回升。
2011年，房地產(chǎn)調(diào)控仍將繼續(xù)加碼。繼1月份《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》面世后，各級政府部門紛紛出臺“限購令”，調(diào)控力度空前，樓市交易急轉(zhuǎn)而下。同時(shí)，上海、重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅，為全國范圍內(nèi)推行埋下伏筆。
保障房調(diào)控政策
我國保障房建設(shè)一直滯后于商品房，廣大中低收入人群的住房困難問題長時(shí)間內(nèi)得不到解決。鑒于保障房建設(shè)對經(jīng)濟(jì)的拉動作用以及市場需求，我國政府愈發(fā)關(guān)注保障性住房建設(shè)，規(guī)模保障性住房建設(shè)的時(shí)代已經(jīng)來臨。
2006年開始政府政策開始關(guān)注城鎮(zhèn)廉租房以及中低收入者住房困難，直到2009年12月14日國務(wù)院會議的“國四條”，加大保障房建設(shè)這一思路真正確定，并在隨后出的調(diào)控文件中不斷強(qiáng)化。2010年年初的“國十一條”中明確提出要增加保障性住房和普通商品住房有效供給，4月份國務(wù)院會議和“新國十條”，再次明確提出加快保障性安居工程建設(shè)，保障房建設(shè)逐漸從幕后走到了調(diào)控前臺。2010年我國出臺財(cái)政、稅收等優(yōu)惠政策大力促進(jìn)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和公共租賃房建設(shè)。2011年，保障房建設(shè)仍將伴隨商品房調(diào)控成為年內(nèi)房產(chǎn)調(diào)控的主要內(nèi)容。國務(wù)院副總理李克強(qiáng)指出，2011年要大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程，保質(zhì)保量完成今年開工建設(shè)1000萬套的任務(wù)，努力改善群眾住房條件
2003至今我國重點(diǎn)房產(chǎn)調(diào)控政策
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商品房 |
保障房 | ||||||
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日期 |
政策 |
目的 |
力度 |
日期 |
政策 |
目的 |
力度 |
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2003.4 |
進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理 |
抑制 |
弱 |
2006.8 |
城鎮(zhèn)廉租房工作規(guī)范化管理實(shí)施辦法 |
支持 |
弱 |
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2003.8 |
關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知 |
抑制 |
強(qiáng) |
2007.8 |
關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干建議 |
支持 |
中 |
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2004.10 |
中國人民銀行九年來首次加息 |
抑制 |
中 |
2007.10 |
關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知 |
支持 |
中 |
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2005.3 |
房貸利率上調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn) |
抑制 |
強(qiáng) |
2008.1 |
國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知 |
支持 |
中 |
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2005.3 |
關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知（“老國八條”） |
抑制 |
強(qiáng) |
2008.2 |
經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法 |
支持 |
中 |
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2005.5 |
關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見（“新國八條”） |
抑制 |
強(qiáng) |
2008.2 |
關(guān)于做好住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度計(jì)劃制定工作的指導(dǎo)意 見 |
支持 |
中 |
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2006.5 |
關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見 |
抑制 |
中 |
2008.11 |
國務(wù)院召開常務(wù)會議，要求加快建設(shè)保障性安居工程 |
支持 |
中 |
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2006.5 |
關(guān)于加強(qiáng)住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知 |
抑制 |
弱 |
2008.12 |
關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見 |
支持 |
中 |
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2006.7 |
關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見 |
抑制 |
中 |
2009.3 |
政府工作報(bào)告 |
支持 |
中 |
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2006.7 |
關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知 |
抑制 |
強(qiáng) |
2009.5. |
國土資源部關(guān)于切實(shí)落實(shí)保障性安居工程用地的通知 |
支持 |
強(qiáng) |
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2006.7 |
關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見 |
抑制 |
強(qiáng) |
2009.12 |
溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，提出“國四條” |
支持 |
強(qiáng) |
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2007.9 |
第二套住房貸款首付款比例不得低于40% |
抑制 |
中 |
2010 |
廉租住房保障規(guī)劃通知 |
支持 |
強(qiáng) |
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2007.11 |
年內(nèi)第九次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn) |
抑制 |
弱 |
2010.3 |
2010年政府工作報(bào)告 |
支持 |
強(qiáng) |
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2007.12 |
土地儲備管理辦法 |
抑制 |
強(qiáng) |
2010.4 |
關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問題的通知 |
支持 |
強(qiáng) |
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2008.4 |
國務(wù)院通知暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批 |
抑制 |
強(qiáng) |
2010.4 |
關(guān)于加強(qiáng)廉租住房管理有關(guān)問題的通知 |
支持 |
強(qiáng) |
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2008.6 |
年內(nèi)第六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 |
抑制 |
弱 |
2010.5 |
民資“新36條” |
支持 |
強(qiáng) |
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2008.9 |
人民幣貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn) |
優(yōu)惠 |
中 |
2010.6 |
關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見 |
支持 |
強(qiáng) |
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2008.10 |
存貸款利率分別下調(diào)0.27% |
優(yōu)惠 |
中 |
2010.7 |
中央補(bǔ)助公共租賃住房專項(xiàng)資金管理辦法 |
支持 |
強(qiáng) |
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2008.10 |
金融機(jī)構(gòu)對居民首次購買住房提供貸款 |
優(yōu)惠 |
強(qiáng) |
2010.8 |
部分城市試點(diǎn)公積金貸款支持保障房建設(shè) |
支持 |
強(qiáng) |
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2009.11 |
限制用地項(xiàng)目目錄(2006年本增補(bǔ)本) |
抑制 |
強(qiáng) |
2010.9 |
關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知 |
支持 |
強(qiáng) |
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2009.11 |
禁止用地項(xiàng)目目錄(2006年本增補(bǔ)本 |
抑制 |
強(qiáng) |
2010.12 |
北京市關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)廉租住房建設(shè)和管理的若干意見 |
支持 |
強(qiáng) |
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2009.12 |
國務(wù)院常務(wù)會議明確表態(tài)遏制房價(jià)過快上漲 |
抑制 |
強(qiáng) |
2011.3 |
兩會：加快保障性住房建設(shè) |
支持 |
強(qiáng) |
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2009.12 |
關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知 |
抑制 |
強(qiáng) |
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2010.1 |
關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 |
抑制 |
強(qiáng) |
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2010.2 |
北京促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見“京十一條” |
抑制 |
強(qiáng) |
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2010.3 |
關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知 |
抑制 |
強(qiáng) |
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2010.4 |
國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知 |
抑制 |
強(qiáng) |
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2010.4 |
關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知 |
抑制 |
強(qiáng) |
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2010.9 |
關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知 |
抑制 |
強(qiáng) |
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2010.11 |
關(guān)于加強(qiáng)北京市商品房預(yù)售方案管理的通知 |
抑制 |
強(qiáng) |
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2010.11 |
關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房管理的通知 |
抑制 |
強(qiáng) |
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2010.12 |
關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進(jìn)土地市場健康發(fā)展有關(guān)問題的通知 |
抑制 |
強(qiáng) |
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2010.12 |
關(guān)于加強(qiáng)外商投資房地產(chǎn)業(yè)審批備案管理的通知 |
抑制 |
中 |
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2011.1 |
國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知 |
抑制 |
強(qiáng) |
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2011.1 |
重慶市對部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法 |
抑制 |
強(qiáng) |
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2011.1 |
上海市開展對部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法 |
抑制 |
強(qiáng) |
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2011.2 |
關(guān)于切實(shí)做好2011年城市住房用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作的通知 |
抑制 |
強(qiáng) |
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2011.2 |
北京市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹落實(shí)國務(wù)院辦公廳文件精神進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知 |
抑制 |
強(qiáng) |
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2011.3 |
關(guān)于發(fā)布《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》的通知 |
抑制 |
強(qiáng) |
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資料來源：中國產(chǎn)業(yè)政策網(wǎng)
世經(jīng)未來投資咨詢有限公司 撰寫