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2011年05月31日15:59 | 中國發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn) 保障法 土地 房地產(chǎn)調(diào)控 基礎(chǔ)建設(shè) 國家 十二五

（一）保障房建設(shè)進(jìn)展現(xiàn)狀

2011年第一季度，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資大范圍受挫，保障房開發(fā)貸款一枝獨(dú)秀。一季度，人民幣房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增1678億元，余額同比增長17.0%，比上年末回落6.5個(gè)百分點(diǎn)，其中，保障性住房開發(fā)貸款新增651億元，比年初增長40.1%，高出同期房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速34.8個(gè)百分點(diǎn)。其中北京、江蘇等省市的保障房貸款占據(jù)了新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款的半壁江山，以公共租賃房模式著稱的重慶，其一季度保障房貸款余額首次突破了300億。

2011年我國保障性安居工程建設(shè)任務(wù)高達(dá)1000萬套，在政府政策的監(jiān)督和鼓勵(lì)下，各地保障房建設(shè)開工情況良好。根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，截至5月初，全國大部分省市保障性住房開工率在20%以上，超過2010年同期，一些進(jìn)展比較快的省份開工率達(dá)到了30%以上。例如，河北省開工13.1萬套，占全年任務(wù)的37.4%；湖北省開工8.28萬套，占到全年任務(wù)的23%，安徽省新開工11萬套，占全年計(jì)劃任務(wù)的30%；海南省已開工4.09萬套，占今年計(jì)劃任務(wù)的30.8%。目前看來，年我國保障房開工速度和開工率都超過了2010年同期，預(yù)計(jì)8-10月份將成為開工高潮，10月底有望實(shí)現(xiàn)絕大部分保障性安居工程項(xiàng)目開工。

（二）所面臨的問題

1、制度問題

隨著1000萬套保障房建設(shè)的推進(jìn)，未來幾年我國保障房將進(jìn)入分配高峰期。中低收入家庭、進(jìn)城農(nóng)民工、大學(xué)畢業(yè)生、棚戶區(qū)住戶和農(nóng)村危房戶等住房困難群體，將根據(jù)其住房困難程度和經(jīng)濟(jì)承受能力，陸續(xù)享受到相應(yīng)的住房保障，分配機(jī)制的公平、合理逐漸受到更多關(guān)注。目前保障房分配過程中存在瞞報(bào)、虛報(bào)、假報(bào)等不合理現(xiàn)象，百萬富翁、公務(wù)員造假材料申請保障房福利的案例屢屢被曝光，出于對保障房數(shù)年后可以上市交易的看好，不少人試圖以較低成本申請保障房，再轉(zhuǎn)手倒賣以獲得高額利潤……一系列現(xiàn)象凸顯了相關(guān)法規(guī)制定、監(jiān)管的空白和無力，保障房進(jìn)入、退出審核機(jī)制有待進(jìn)一步完善。

保障房建設(shè)難以有效推進(jìn)，地方政府不積極是主要因素。多年來，我國保障房建設(shè)雷聲大雨點(diǎn)小，由于保障性住房利潤微薄，在當(dāng)下土地和房地產(chǎn)市場暴利的吸引下，不論是地方政府，還是開發(fā)商，保障性住房都沒有足夠的激勵(lì)，消極應(yīng)付。為此，需要建立健全問責(zé)機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制，長期措施與短期措施并舉，讓地方政府在保障房建設(shè)上言行一致，并對在保障性住房建設(shè)上弄虛作假的官員實(shí)施問責(zé)。

2、資金來源

近年來，我國不斷拓寬保障性安居工程資金來源渠道，包括中央財(cái)政安排的專項(xiàng)資金、省市縣財(cái)政一般預(yù)算安排的資金、住房公積金增值凈收益安排的資金、從土地出讓凈收益中安排的資金、地方債券安排的資金等，基本形成了多渠道、多層次的財(cái)政投入機(jī)制。

2011年我國計(jì)劃建設(shè)保障性安居住房1000萬套，據(jù)估算，所需投入資金約為1.4萬億元。龐大的資金需求僅僅依靠政府財(cái)政投入難以保證工程的可持續(xù)性。目前，我國保障房建設(shè)可見資金來源為：中央財(cái)政撥款1300億元；地方土地出讓金凈收益的10%（最多1350億元）；另外，再加上動(dòng)用有限的住房公積金增值凈收益。顯然，面對保障房建設(shè)所需巨大資金，財(cái)政投入只能解決其中一部分，而另一部分需要多方籌集資金，銀行信貸資金是多方籌措中的一個(gè)來源。由于保障房項(xiàng)目涉及拆遷、開發(fā)、銷售、回籠的全流程，關(guān)聯(lián)方多，情況復(fù)雜、體量巨大、各地實(shí)施運(yùn)作模式差異化明顯，合規(guī)性和政策性風(fēng)險(xiǎn)顯著，銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)較大。銀行需要與有關(guān)政府部門和房地產(chǎn)開發(fā)商共同研究有效的資金供應(yīng)方式。只有把這個(gè)問題根本解決，才能把保障房建設(shè)落到實(shí)處。

3、土地供應(yīng)

住宅建設(shè)關(guān)鍵取決于兩大資金和土地兩大因素。只有資金和土地的供應(yīng)得到長效保證，保障房建設(shè)方能持續(xù)推進(jìn)。2011年1000萬套保障房建設(shè)對土地供應(yīng)提出了較大的挑戰(zhàn)。5月12日，國土資源部公布了2011年住房土地供應(yīng)計(jì)劃，計(jì)劃供應(yīng)量達(dá)到21.8萬公頃，提高18%。其余各項(xiàng)指標(biāo)也均有所提升。其中保障性安居工程計(jì)劃供地7.74萬公頃，比2010年實(shí)際供地量增加一倍還多，保障性安居工程新增供地也將占到住房用地總供應(yīng)量的三成以上。在國家宏觀調(diào)控下，各地政府需從增加供地?cái)?shù)量、完善供地方式以及科學(xué)合理地進(jìn)行地塊選址等角度精心謀劃。在保障房大舉提速的前提下，地方政府如果滿足上述保障房用地需求，且不對商品房市場造成擠出效應(yīng)，需要整體增加土地供應(yīng)，完善存量土地供應(yīng)政策，盤活存量土地為保障房用地提供更多增量。

世經(jīng)未來投資咨詢有限公司 撰寫

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