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2011年05月31日16:02 | 中國(guó)發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號(hào)：T|T

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn) 保障法 土地 房地產(chǎn)調(diào)控 基礎(chǔ)建設(shè) 國(guó)家 十二五

保障房建設(shè)中的風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)分析

保障房建設(shè)是一項(xiàng)利國(guó)惠民的重大民心工程，2011年被放到前所未有的高度。保障房建設(shè)是一項(xiàng)由地方政府負(fù)責(zé)，指定土地劃撥，固定利潤(rùn)空間，承諾回購(gòu)的非商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資項(xiàng)目。目前，我國(guó)保障房建設(shè)資金缺口至少有1.3萬(wàn)億元。因此，在堅(jiān)持“政府主導(dǎo)，商業(yè)化運(yùn)作”的模式下，引入社會(huì)資金，對(duì)填補(bǔ)資金缺口，緩解政府財(cái)政壓力，加快項(xiàng)目建設(shè)，具有重要意義。

（一）相關(guān)投資者風(fēng)險(xiǎn)各異

1、商業(yè)銀行

為了吸引金融機(jī)構(gòu)對(duì)保障房建設(shè)的資金投入，國(guó)家制定了中長(zhǎng)期貸款政策：由政府補(bǔ)助，注入資本金或貼息，商業(yè)銀行提供貸款，增強(qiáng)保障房的融資能力。該政策對(duì)各金融機(jī)構(gòu)的投資提供了很好的發(fā)展機(jī)遇。同時(shí)，商業(yè)銀行在投資過(guò)程中也面臨著具體的問(wèn)題。第一，保障性住房由國(guó)家劃撥土地，不具備房產(chǎn)證，因此銀行不能像對(duì)傳統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目一樣進(jìn)行融資。在過(guò)去的2010年中，各省市融資平臺(tái)上提供的抵押品也使銀行不得不重視此項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)；第二，保障性住房建設(shè)要經(jīng)歷公示、搖號(hào)和行政審批等環(huán)節(jié)，其銷售周期長(zhǎng)，資金回籠緩慢，對(duì)于銀行這一盈利性企業(yè)來(lái)說(shuō)，會(huì)造成很大的資金壓力；第三，保障性住房和普通商品房項(xiàng)目相比，政策性更強(qiáng)，其投資回報(bào)率低，可能盈利甚至虧損。

2、保險(xiǎn)行業(yè)

截止到今年2月底，我國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)的總資產(chǎn)已達(dá)到52077億元，巨額的保險(xiǎn)資產(chǎn)對(duì)拓寬投資渠道有著強(qiáng)烈的需求。保障房建設(shè)對(duì)于保險(xiǎn)資金而言，是一種風(fēng)險(xiǎn)可控、長(zhǎng)期穩(wěn)定和擔(dān)保可靠的投資品種，有利于實(shí)現(xiàn)資金的有效配置。但是，保險(xiǎn)資金投資保障房項(xiàng)目也具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。第一，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，保障房的投資收益不高，較低的投資收益率對(duì)保險(xiǎn)公司實(shí)現(xiàn)保值增值和資產(chǎn)負(fù)債匹配來(lái)說(shuō)是一個(gè)難題；第二，缺乏必要的監(jiān)管規(guī)則，盡管保監(jiān)會(huì)已經(jīng)出臺(tái)了《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》，但對(duì)保險(xiǎn)資金進(jìn)入保障房的準(zhǔn)入規(guī)則及征地用途、投資比例等具體模式缺少必要的具體規(guī)定。

3、信托行業(yè)

我國(guó)信托公司的思路是捆綁保障房建設(shè)的土地運(yùn)營(yíng)收益。一般由信托公司與政府洽談，找到合適項(xiàng)目，設(shè)計(jì)成集合資金信托產(chǎn)品，再發(fā)售產(chǎn)品募集資金。在保障性住房建設(shè)項(xiàng)目中，相比之下，棚戶區(qū)改造比公租房、廉租房更容易吸引信托資金，改造后實(shí)現(xiàn)的土地增值收益能覆蓋拆遷成本，若政府能批準(zhǔn)聯(lián)合土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在公租房廉租房建設(shè)中捆綁一塊土地開(kāi)發(fā)，則信托資金的介入幾率將會(huì)大大增大。

信托項(xiàng)目還款來(lái)源為土地運(yùn)營(yíng)收益，與未來(lái)幾十年的房地產(chǎn)行情有著高度相關(guān)性，這就給信托業(yè)務(wù)帶來(lái)了很大的風(fēng)險(xiǎn)；今年2月份以來(lái)，銀監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，將會(huì)一如既往地保持對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)督跟蹤，積極貫徹國(guó)家宏觀調(diào)控政策。此發(fā)言也表明了在外部環(huán)境政策不成熟的條件下，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)仍具有不可小覷的風(fēng)險(xiǎn)。

4、社?；?/p>

社?；鹫莆罩珖?guó)人民的養(yǎng)命錢，其投資風(fēng)險(xiǎn)容忍度極低，只有當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)幾乎為零時(shí)，社?；鸩庞锌赡芙槿肽骋豁?xiàng)目。在2011年國(guó)家下定決心大建保障房項(xiàng)目之時(shí)，全國(guó)社會(huì)保障基金在民生銀行為擔(dān)保，南京市政府為反擔(dān)保的條件下，為南京市保障房建設(shè)提供了30億的貸款，此舉動(dòng)在保障房建設(shè)吸引其他社會(huì)資金上做了很大的榜樣。然而，鑒于社?；鸱婪讹L(fēng)險(xiǎn)的重要性，不建議社?；鸫笠?guī)模投資保障房建設(shè)，尤其對(duì)于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)。

(二)機(jī)會(huì)顯著而乏力

通過(guò)上述對(duì)國(guó)內(nèi)外保障房建設(shè)歷史和現(xiàn)狀的分析得出，2011年保障房建設(shè)規(guī)劃的出臺(tái)和實(shí)施有其歷史的必然性，雖然保障房建設(shè)過(guò)程中存在許多困難，相關(guān)投資者所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。但是，國(guó)家會(huì)通過(guò)各種政策措施力推保障房建設(shè)進(jìn)程，在此期間，相關(guān)投資者的投資機(jī)會(huì)顯著但缺乏一定力度。

1、保障房建設(shè)意義明顯

住房問(wèn)題一直是關(guān)系到民生的重大問(wèn)題，過(guò)高的房?jī)r(jià)和不良的供求關(guān)系影響著民眾的福祉。堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，第一項(xiàng)即為進(jìn)一步擴(kuò)大保障性住房建設(shè)規(guī)模。“名正則言順”----保障房建設(shè)從整個(gè)人類歷史角度思考，是有利于民眾福利的好事、正事，因此，值得去做。

2、政府主體身份識(shí)別

其次，機(jī)會(huì)來(lái)自于對(duì)保障房建設(shè)主體的識(shí)別。保障房項(xiàng)目由政府強(qiáng)制建設(shè)，因此用于投資保障房的資金安全，利潤(rùn)穩(wěn)定。政府是建設(shè)保障房的主體，有政府財(cái)力做后盾，縱使投資利率率低些，但不至于投資零回報(bào)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小。

3、非商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的特殊性

各金融機(jī)構(gòu)若介入投資，除了將獲得政府的政策支持，如補(bǔ)貼和貼息等。另外，所投資項(xiàng)目的主體特性也有望成為獲利機(jī)會(huì)。不動(dòng)產(chǎn)的保值增值性，會(huì)隨著社會(huì)發(fā)展，交通等基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善、人口增加等，其價(jià)值隨著時(shí)間推移而增加，同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)也能抵御通貨膨脹，保證資產(chǎn)安全。

4、企業(yè)的社會(huì)責(zé)任承擔(dān)

企業(yè)社會(huì)責(zé)任是指企業(yè)在創(chuàng)造利潤(rùn)、對(duì)股東承擔(dān)法律責(zé)任的同時(shí)，還要承擔(dān)對(duì)員工、消費(fèi)者、社區(qū)和環(huán)境的責(zé)任。企業(yè)的社會(huì)責(zé)任要求企業(yè)必須超越把利潤(rùn)作為唯一目標(biāo)的傳統(tǒng)理念，強(qiáng)調(diào)要在生產(chǎn)過(guò)程中對(duì)人的價(jià)值的關(guān)注，強(qiáng)調(diào)對(duì)消費(fèi)者、對(duì)環(huán)境、對(duì)社會(huì)的貢獻(xiàn)。隨著房地產(chǎn)價(jià)格的高漲，房地產(chǎn)商所得利潤(rùn)和經(jīng)營(yíng)動(dòng)機(jī)逐漸成為政府和老百姓的關(guān)注對(duì)象。并且發(fā)改委正在研究在商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定。在商品房市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程曾經(jīng)獲利的房地商若能在政府保障房建設(shè)過(guò)程中承擔(dān)部分任務(wù)，有利于緩和房地產(chǎn)企業(yè)和消費(fèi)者之間的矛盾，對(duì)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展有很大好處。

5、3%-10%的投資回報(bào)率偏低

上述所列各種機(jī)會(huì)，總體上多屬于“務(wù)虛”，機(jī)會(huì)雖多但考慮到保障房的使用對(duì)象以中低收入者為主，并不能切切實(shí)實(shí)給投資者以“務(wù)實(shí)”的高額經(jīng)濟(jì)回報(bào)。3%-10%的開(kāi)發(fā)收益降低了保障房投資熱情。

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