首頁(yè) > 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 > 行業(yè)動(dòng)向 > 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)

2011年06月17日09:26 | 中國(guó)發(fā)展門(mén)戶(hù)網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫(xiě)信 字號(hào)：T|T

調(diào)控緊而不松，已漸漸將不差錢(qián)的開(kāi)發(fā)商逼入資金鏈緊張的泥潭。在銀行和眾多融資渠道被卡緊的大背景下，降價(jià)銷(xiāo)售已經(jīng)成為許多樓盤(pán)回籠資金的最好方式。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)很可能出現(xiàn)明顯松動(dòng)的跡象，而這個(gè)幅度到底是多少？一個(gè)大家比較認(rèn)同的說(shuō)法是10%—15%。

資金鏈緊張降價(jià)成定局

開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。雙限將一大批投資投機(jī)者驅(qū)逐，剛性需求也受到了巨大影響，銷(xiāo)售不暢，資金回籠速度非常緩慢。記者在采訪(fǎng)過(guò)程中了解到，杭州不少知名房產(chǎn)公司1-4月份的銷(xiāo)售額，還不到全年計(jì)劃的30%，而業(yè)界共識(shí)，下半年銷(xiāo)售會(huì)更難。

之前作為開(kāi)發(fā)商主要融資渠道的銀行，貸款門(mén)檻也越來(lái)越高。特別是一些中小企業(yè)，已經(jīng)很難在銀行貸到資金，而存款準(zhǔn)備金率不斷提高，更是讓這些企業(yè)的資金狀況雪上加霜，甚至有開(kāi)發(fā)商不惜以高息向地下錢(qián)莊貸款，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商甚至出現(xiàn)賣(mài)股、賣(mài)地、賣(mài)項(xiàng)目現(xiàn)象，籌集資金動(dòng)作頻頻。

與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商在上市圈錢(qián)等途徑上被卡得越來(lái)越死。而之前開(kāi)發(fā)商比較青睞的房地產(chǎn)信托，根據(jù)中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)，融資成本也已經(jīng)高達(dá)12%至17%，這讓一些房地產(chǎn)企業(yè)還款風(fēng)險(xiǎn)加大。

資金鏈緊張，怎么辦？在浙江大學(xué)房地產(chǎn)投資研究所所長(zhǎng)趙杭生看來(lái)，降價(jià)銷(xiāo)售是最好的方式。因?yàn)檎麄€(gè)市場(chǎng)都預(yù)期房?jī)r(jià)要跌，如果開(kāi)發(fā)商滿(mǎn)足了這個(gè)預(yù)期，那么還是會(huì)有一部分購(gòu)房者會(huì)進(jìn)場(chǎng)。趙杭生認(rèn)為，目前在買(mǎi)房的基本上是剛需，而他們只占到真正要買(mǎi)房剛需的一半左右，如果價(jià)格再降一些，他估計(jì)成交量會(huì)至少翻一倍。到那時(shí)候，市場(chǎng)的供求關(guān)系會(huì)相對(duì)平衡。

可售房源庫(kù)存壓力大

商品價(jià)格是由供求關(guān)系決定。

據(jù)杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至6月15日，杭州市(含蕭山、余杭)商品房的可售套數(shù)共計(jì)52468套，可售面積為6789697平方米，其中住宅的可售套數(shù)達(dá)到35821套，可售面積為4601679平方米。

據(jù)合創(chuàng)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至2010年12月31日，杭州市可售套數(shù)還僅為13603套；2008年末的可售房源數(shù)量為21191套，2007年10月的可售房源數(shù)量為3364套。經(jīng)對(duì)比，目前存量房已經(jīng)創(chuàng)下2007年至今的新高，并且已遠(yuǎn)超出2009年初樓市慘淡之時(shí)的40000余套。

另?yè)?jù)合創(chuàng)行銷(xiāo)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，從2010年開(kāi)始，3-5年杭州(不含蕭山、余杭)總體可預(yù)計(jì)住宅供應(yīng)面積為1784.8萬(wàn)平方米。其中，接近1100萬(wàn)平方米左右的供應(yīng)量，是從今年開(kāi)始的。若以平均每套120平方米計(jì)算，可預(yù)計(jì)住宅供應(yīng)套數(shù)將近15萬(wàn)套；根據(jù)杭州2007、2008、2009年三年平均年度成交量三四萬(wàn)套測(cè)算，這些供應(yīng)量需要4-6年才能消化完畢。

在供應(yīng)量大幅增加的同時(shí)，樓市的需求卻無(wú)法同步增長(zhǎng)。相反，在高房?jī)r(jià)不見(jiàn)松動(dòng)和調(diào)控政策不斷加強(qiáng)的雙重影響下，樓市的需求依舊在繼續(xù)惡化。

一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，只有降價(jià)才能打破僵局。

降多少才能引爆需求

那么，降多少才能刺激市場(chǎng)需求，促進(jìn)銷(xiāo)售呢？

昆侖置業(yè)集團(tuán)副總裁蔡陽(yáng)的觀點(diǎn)算得上比較激進(jìn)，他認(rèn)為，低于20%的降價(jià)是無(wú)效促銷(xiāo)。

“在銀根緊縮環(huán)境下，房企回籠資金的唯一渠道就是銷(xiāo)售，而在目前的大環(huán)境看來(lái)，降價(jià)銷(xiāo)售是必由之路。但降多少才有效？”蔡陽(yáng)認(rèn)為，現(xiàn)在的問(wèn)題是開(kāi)發(fā)商有了2008年的教訓(xùn)，不敢貿(mào)然降價(jià)，只能將蓄客的時(shí)間延長(zhǎng)些，盡量多聚集些客戶(hù)，再來(lái)開(kāi)盤(pán)。目前貿(mào)然入市，只怕供大于求。大家都在觀望，看看誰(shuí)先邁出第一位。

而業(yè)界對(duì)降價(jià)幅度一種比較普遍的看法是10%—15%。他們認(rèn)為，如果降到這個(gè)幅度，很多需求會(huì)被引爆，購(gòu)房者紛紛進(jìn)場(chǎng)，市場(chǎng)就會(huì)形成羊群效應(yīng)，成交量慢慢上來(lái)，最后影響了供求關(guān)系，支撐了價(jià)格，房?jī)r(jià)再要下跌就比較難了。他們認(rèn)為，20%的降幅應(yīng)該是個(gè)極限。(記者吳彩萍 余麗)

返回頂部文章來(lái)源： 中國(guó)新聞網(wǎng)