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2011年10月24日10:59 | 中國(guó)發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號(hào)：T|T

1~9月全國(guó)房?jī)r(jià)同比上漲9.1% 而住宅樓面地價(jià)同比下跌10%

如果房?jī)r(jià)表現(xiàn)的是老百姓對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的溫度，那么，地價(jià)體現(xiàn)的是開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)的熱度。記者收集各方數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，全國(guó)的樓面地價(jià)已經(jīng)同比下降10%。面粉降價(jià)了，面包什么時(shí)候降價(jià)？

上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)顯示，1~9月，全國(guó)商品房成交均價(jià)同比上漲9.1%，較去年7.5%的全年漲幅明顯上升，較1~8月下降1.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅成交均價(jià)同比上漲8.1%，較1~8月下降1.9個(gè)百分點(diǎn)。

“商品住宅成交均價(jià)漲幅有所收窄，但是漲幅仍然偏大?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭表示。

不過地價(jià)已經(jīng)實(shí)實(shí)在在地在跌，跌幅還不小。來自中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示：今年前三季度全國(guó)133個(gè)城市住宅用地樓面均價(jià)為1417元/平方米，同比下降10.2%。

較能反映市場(chǎng)溫度的土地溢價(jià)也是一步步走低：前三季度成交土地平均溢價(jià)率為13.4%，僅為去年同期26.8%的一半。住宅用地前三季度溢價(jià)率下降最為迅速，僅為13.7%，而去年同期為31.8%。從趨勢(shì)上看，還有進(jìn)一步走低的可能：住宅用地的溢價(jià)率從一季度的19.6%下降到三季度的8%，特別是9月份，其溢價(jià)率僅為5%，是2009年3月以來的最低水平。

京滬穗樓面地價(jià)跌兩成

樓價(jià)仍紋絲未動(dòng)

在討論樓價(jià)的時(shí)候，老百姓聲討開發(fā)商定價(jià)過高，而開發(fā)商聲討地價(jià)太貴導(dǎo)致了樓價(jià)降不下來。果真如此嗎？就比如現(xiàn)在，地價(jià)已經(jīng)下降，樓價(jià)為何遲遲還不見動(dòng)靜？

來自中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，前三季度，京滬廣的住宅樓面均價(jià)同比下跌高達(dá)27%~47%。與此同時(shí)，70個(gè)大中城市的數(shù)據(jù)顯示，京滬廣的房?jī)r(jià)從7月份以來一直處在零增長(zhǎng)狀態(tài)，仍沒有出現(xiàn)下跌。這種僵局何時(shí)能打破？

降價(jià)或從業(yè)績(jī)計(jì)劃

實(shí)現(xiàn)率低的房企打響

廣東省房協(xié)理事趙卓文表示，2011年發(fā)展商的反應(yīng)比宏觀形勢(shì)慢了半拍，普遍存在著“等(等政策調(diào)整)、慢(慎拿地、緩開工、少供應(yīng))和看(認(rèn)為市場(chǎng)回暖是早晚之事，和買家博弈)”的心態(tài)。他們寧愿承受15%~20%的年利潤(rùn)，也不愿把房?jī)r(jià)降低10%。

在限購(gòu)限貸的政策背景下，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的日子并不好過，不少企業(yè)到了9月末，其業(yè)績(jī)的實(shí)現(xiàn)率仍在60%~70%之間，比如萬科、世貿(mào)、中海、富力的年度業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)率分別為69%、68%、68%、67%。在機(jī)構(gòu)易居克而瑞看來，這類企業(yè)最可能是近期及未來市場(chǎng)打折促銷的主力軍。

行業(yè)冬天已來臨，“短期看，開發(fā)商需要快速去庫存，增加現(xiàn)金流，否則，難以過冬?！壁w卓文表示。

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廣州樓市限購(gòu)一周年

成交量同比降59%

價(jià)格同比下滑5%

廣州限購(gòu)令已經(jīng)落地一年。網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心陽光家緣數(shù)據(jù)顯示：2010年9月1日至10月13日廣州全市網(wǎng)簽成交套數(shù)為21576套，均價(jià)為12478元/㎡；而2011年9月1日至10月13日廣州網(wǎng)簽成交套數(shù)則暴跌至8833套，均價(jià)則基本持平達(dá)到11818元/㎡。兩相對(duì)比，今年成交量與去年成交量同比下降幅度高達(dá)59%，價(jià)格僅下降5%。

數(shù)據(jù)反映了市場(chǎng)成交量顯然受到了“限購(gòu)令”的打擊。但房?jī)r(jià)5%的均價(jià)回落也僅僅是由于結(jié)構(gòu)性交易的影響，從化、增城等郊區(qū)樓盤成交比重的提高，促使價(jià)格有了輕微的回落。

限購(gòu)令下地產(chǎn)商仍能從容？

地產(chǎn)專家韓世同表示，盡管樓市目前看似形成僵局，拐點(diǎn)遲遲不出現(xiàn)，但主動(dòng)權(quán)仍掌握在開發(fā)商手中。因?yàn)槭袌?chǎng)上剛性需求及改善性需求的客戶依舊較多，開發(fā)商可用“以價(jià)換量”的策略。

那么，限購(gòu)令還將持續(xù)多久？韓世同認(rèn)為，成交量急速下滑僅僅是調(diào)控奏效的第一部曲，政府肯定不會(huì)就此放松，否則都將前功盡棄。除非樓市出現(xiàn)像2008年的局面，價(jià)量齊跌，跌跌不休時(shí)，政府才有可能考慮取消限購(gòu)政策，否則打擊炒房，抑制房?jī)r(jià)依舊是限購(gòu)政策存在的必要條件。

中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜則認(rèn)為，從趨勢(shì)上來看，房地產(chǎn)調(diào)控政策達(dá)到了一定的效果，接下來的市場(chǎng)是以穩(wěn)定為主。 (蔣悅飛)

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