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2011年11月04日10:20 | 中國(guó)發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號(hào)：T|T

關(guān)鍵詞： 房?jī)r(jià) 開盤 城市綜合體 樓市 項(xiàng)目進(jìn)度 中小戶型 戶型面積 主力戶型

預(yù)計(jì)在11月入市的御翠·尚府毗鄰大悅城、藍(lán)色港灣，定位為低密度花園住宅。

御翠·尚府 pk 凌云名苑

黃金地段 產(chǎn)品定位各異

一個(gè)在朝青板塊，毗鄰大悅城、藍(lán)色港灣；一個(gè)在亞奧商圈，距離盤古大觀僅400米，御翠·尚府和凌云名苑這兩個(gè)純新盤都預(yù)計(jì)在11月入市，從地段上來(lái)看，二者旗鼓相當(dāng)，而細(xì)究戶型定位來(lái)說(shuō)，還是各有千秋。

【項(xiàng)目簡(jiǎn)述】

御翠·尚府位于東四環(huán)旁姚家園路與青年路交會(huì)處，居于傳統(tǒng)朝青板塊的核心地段。項(xiàng)目緊鄰國(guó)貿(mào)、燕莎、三里屯三大商圈，周邊還有明年通車的6號(hào)線。

據(jù)悉，御翠尚府定位于“城市高檔低密度花園住宅”，該項(xiàng)目有約1.5的超低容積率，在戶型設(shè)計(jì)方面，御翠尚府主力戶型面積為140-240平米三至四居。在配套方面，御翠·尚府周邊已新建了大悅城、藍(lán)色港灣、家樂福等多個(gè)商業(yè)中心。

凌云名苑是由北京市凌云宇陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在亞奧商圈開發(fā)的一個(gè)樓盤。該項(xiàng)目位于朝陽(yáng)華嚴(yán)北里46號(hào)，于北四環(huán)和北辰西路交會(huì)處西南角，步行至鳥巢10分鐘。據(jù)了解，項(xiàng)目體量較小，凌云名苑以精裝小戶型公寓為主，戶型為1-3居，面積為50-160平米，共提供75套住宅。目前項(xiàng)目進(jìn)度已建到8層，基本上也是準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，價(jià)格目前待定。

【PK總結(jié)】

首先，從地理位置看，兩個(gè)項(xiàng)目分別占據(jù)北京東部和北部核心地段，區(qū)域內(nèi)基本無(wú)新房供應(yīng)。在區(qū)位上一個(gè)靠近鳥巢、水立方等北京知名地標(biāo)，一個(gè)靠近豪宅區(qū)朝陽(yáng)公園板塊，地段優(yōu)勢(shì)兩個(gè)項(xiàng)目不分上下。

在房企知名度上，御翠·尚府由香港知名開發(fā)商和記黃埔開發(fā)，相比凌云名苑更勝一籌。

在戶型上，御翠·尚府更注重大尺度的居住舒適度，定位更高，同時(shí)配套園林、會(huì)所等提升項(xiàng)目的品質(zhì)高度；而凌云名苑則戶型設(shè)計(jì)豐富，從1居到3居的戶型都有可選余地。但由于項(xiàng)目較小，在園林、配套等方面可發(fā)揮的空間有限，更多的是依靠地段，享受周圍繁華商圈帶來(lái)的便利。

路勁世界城 pk 北京風(fēng)景

同一板塊 各有所長(zhǎng)

昌平新城東區(qū)今年樓盤供應(yīng)增加，目前已有融創(chuàng)長(zhǎng)灘壹號(hào)以及金科廊橋水岸兩個(gè)樓盤在售。11月，路勁世界城和北京風(fēng)景兩個(gè)純新盤預(yù)計(jì)入市，相比此前已在售的兩項(xiàng)目，位居南邵區(qū)域這兩個(gè)純新盤更靠近地鐵站。

【項(xiàng)目簡(jiǎn)述】

路勁世界城，位居昌平地鐵南邵站東200米，提供的產(chǎn)品主要是通透的80平米兩居和90平米三居。項(xiàng)目主要賣點(diǎn)之一是地鐵上蓋的城市綜合體。

路勁地產(chǎn)北京營(yíng)銷總監(jiān)溫立偉表示，在商業(yè)配套的規(guī)劃中，將引進(jìn)超市、影院、餐飲等多種業(yè)態(tài)。預(yù)計(jì)首批推500套房源，對(duì)客戶摸底一個(gè)半月來(lái)，約積累1400組，多以結(jié)婚自住的剛需需求為主，項(xiàng)目吸引來(lái)自中關(guān)村區(qū)域的客戶比較多。產(chǎn)品價(jià)格目前沒有明確，參考在1.6萬(wàn)/平米-1.8萬(wàn)/平米的區(qū)間，在現(xiàn)在的市場(chǎng)情況下，最終定價(jià)肯定要隨行就市。

北京風(fēng)景，距離昌平地鐵線南邵站約400米，提供的主要產(chǎn)品是85平米兩居，120平米三居，140平米四居。

據(jù)北京風(fēng)景項(xiàng)目營(yíng)銷總監(jiān)王磊介紹，除了靠近地鐵，臨近白浮泉公園等利好外，項(xiàng)目提供低密度的宜居住宅是亮點(diǎn)。據(jù)記者了解，北京風(fēng)景的容積率約1.5左右，此期推出產(chǎn)品為6層電梯板樓，預(yù)計(jì)一期推252套房源，今年年內(nèi)推出約800多套，具體視取證等情況而定。目前的詢價(jià)區(qū)間較大，為1.5萬(wàn)-2萬(wàn)/平米。依據(jù)目前的市場(chǎng)情況，預(yù)計(jì)價(jià)格可能取1.6萬(wàn)-1.7萬(wàn)/平米。

【PK總結(jié)】

昌平新城板塊是今年逐漸成形的新價(jià)值板塊，除以上兩個(gè)純新盤外，短期沒有新項(xiàng)目入市，供求關(guān)系好于通州、房山等新城區(qū)域。兩個(gè)純新盤各有所“長(zhǎng)”，路勁世界城提供昌平稀缺的地鐵上蓋綜合體內(nèi)住宅產(chǎn)品，生活便捷，產(chǎn)品戶型總體小于北京風(fēng)景，總價(jià)低。而北京風(fēng)景可共享城市綜合體商業(yè)配套的便捷利好，且產(chǎn)品密度低，戶型更豐富。新盤入市的定價(jià)壓力相對(duì)較小，從兩個(gè)項(xiàng)目目前的市場(chǎng)詢價(jià)情況來(lái)看，最終定價(jià)可能相差不大，約為1.6萬(wàn)-1.8萬(wàn)/平米。

■ 對(duì)話操盤手

利潤(rùn)讓渡穩(wěn)步周轉(zhuǎn)

11月，龍湖即將推出時(shí)代天街和好望山兩個(gè)純新盤，在眾多品牌房企中表現(xiàn)突出。記者就此采訪了龍湖地產(chǎn)北京公司營(yíng)銷總監(jiān)吳竑興。

新京報(bào)：龍湖在11月要推出兩個(gè)純新盤，加上一直在銷售的龍湖長(zhǎng)楹天街，龍湖將有三個(gè)項(xiàng)目同時(shí)在售，這是否是出于戰(zhàn)略層面的考慮？

吳竑興：三盤聯(lián)動(dòng)，“滾雪球”模式轟動(dòng)市場(chǎng)效應(yīng)：通過(guò)三項(xiàng)目齊發(fā)，使得資源集中增加對(duì)市場(chǎng)的影響力，通過(guò)客戶關(guān)注度帶來(lái)客流量，撬動(dòng)成交量，再影響口碑，帶來(lái)成交量，形成一個(gè)“滾雪球”模式。

新京報(bào)：時(shí)代天街和好望山為什么選擇這樣的時(shí)機(jī)入市？

吳竑興：時(shí)代天街和好望山兩個(gè)項(xiàng)目選擇此時(shí)機(jī)入市，主要有兩個(gè)原因：首先，此時(shí)為市場(chǎng)低點(diǎn)，可根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)行情況理性定價(jià)，掌握主動(dòng)權(quán)；其次，在定位準(zhǔn)確的前提下，龍湖將通過(guò)“利潤(rùn)讓渡”原則，讓客戶得到實(shí)惠，保證獲得利潤(rùn)率的前提下采用“低開高走”的定價(jià)策略，穩(wěn)步周轉(zhuǎn)。

新京報(bào)：對(duì)于即將要推出的新盤時(shí)代天街，龍湖將采取怎樣的價(jià)格策略？

吳竑興：時(shí)代天街位居大興生物醫(yī)藥基地，是一個(gè)綜合體項(xiàng)目，也是京南地鐵4號(hào)線唯一一個(gè)地鐵上蓋項(xiàng)目。時(shí)代天街實(shí)現(xiàn)商業(yè)與地鐵站點(diǎn)無(wú)縫相連，隨著第二機(jī)場(chǎng)開工，大興區(qū)政府新址南移，周邊保利、金融街項(xiàng)目的入市，將合力激活一個(gè)大興南移的新板塊。故從板塊范圍上來(lái)講，與目前五環(huán)項(xiàng)目有較大差別，故不會(huì)參與到其價(jià)格戰(zhàn)中。周邊保利、金融街項(xiàng)目于去年同一時(shí)間競(jìng)得附近地塊，均未入市，并無(wú)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格參考系，故定價(jià)上較主動(dòng)，一次性定價(jià)到位，更可防止客戶對(duì)于價(jià)格進(jìn)一步下探所產(chǎn)生的觀望。此次選擇高性價(jià)比入市，首次瞄準(zhǔn)剛需市場(chǎng)，亦是龍湖在調(diào)控的市場(chǎng)背景下穩(wěn)健發(fā)展的策略。

B12-B13版采寫/本報(bào)記者 張曉蕊 袁曉瀾 劉狄

B12-B13版攝影/本報(bào)記者 周崗峰

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