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2011年11月08日09:24 | 中國發(fā)展門戶網 www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

昨日，北京中原地產根據(jù)北京市房地產交易管理網的數(shù)據(jù)發(fā)布報告稱，從2009年開始北京出讓的包含住宅類地塊中溢價率超過100%的地塊合計有33塊，其中已經進入銷售環(huán)節(jié)的合計有18個項目。這18個地塊截至目前的銷售總額不足所有土地出讓金的八成。

土地成本高企

報告顯示，這18個地塊合計土地出讓金為468.76億元，而截至目前的銷售額僅為359.45億元。銷售額合計僅為土地出讓金的76.7%，在18個項目中更是有8個項目截至目前的銷售額還不足土地出讓金的一半。在18個地王項目中即使是部分因為銷售比較早的項目，到目前的銷售額也僅為土地出讓金的2-3倍。而按照正常項目成本計算，土地成本占銷售成本的三至四成計算，地王項目盈利的空間非常小。

對比這18塊地王的售價與土地價格成本，可以看到，土地成本占售價比達到了39.2%，其中有8塊占比超過了40%，創(chuàng)造了歷史新高。

而國土部2010年數(shù)據(jù)顯示：全國平均土地價格占項目售價平均為23.2%。以北京部分2008年拿地項目在2010年的銷售可以看到平均地價占房價的比例都在20%左右。而2009年來的地王項目銷售占比則已經高達39.2%。

地王恰逢調控周期

北京中原地產市場研究部研究總監(jiān)張大偉認為，出現(xiàn)地王項目大部分銷售難的主要原因，一方面是這部分地王很多入市時間是在2010年下半年以后，恰逢房地產調控，抑制了大部分的投資需求，導致房價穩(wěn)中有降。另一方面，以目前的土地市場來衡量，當時拿地的價格過高。目前土地價格也有所下降，在最近成交的管莊地塊樓面價相比去年的地王價格下調了超過一成。2010年初的不理性購地已經明顯影響了房企的利潤空間。此外，地王的起價比較高，占據(jù)了比較多的運營資金，也影響了后續(xù)銷售的節(jié)奏。

■ 觀點

“地王現(xiàn)在日子不好過”

昨日，高策地產顧問機構董事長李國平表示，在現(xiàn)在的市場情況下，很多地王項目，雖然不至于虧本，但日子也不會很好過。因為地王就意味著必須做高端樓盤，必須賣出高價格?！暗赝蹙褪敲娣郾让姘F，那么要不就是等著面包漲價，要不就做蛋糕，也就是高端樓盤。但是高端樓盤又是現(xiàn)在限購的重點，降價的效果相對也不明顯。擁有地王項目的企業(yè)，要根據(jù)自身的資金情況和市場行情，來決定降價銷售回款，還是減緩推盤節(jié)奏來觀望，這確實是個艱難的抉擇?！?/p>

不過，李國平指出，按目前的市場價格，除了個別的一些地王項目可能會面臨虧本，大部分項目應該還沒有到虧本的程度。此外，地王也分好幾種情況，有總價的地王，其單價不一定很高。有的單價地王，也要看其地段等因素，都要分別來討論。（劉狄）

■ 土地出讓現(xiàn)狀

北京密集推地一日掛出8地塊

昌平一次推出4宗宅地，部分地塊起始價出現(xiàn)下調

昨天上午，北京市土地整理儲備中心掛出8宗經營性用地出讓公告，包括6宗住宅用地和兩宗商業(yè)金融用地。昌平區(qū)成為此次宅地出讓重點區(qū)域，沙河高教園區(qū)和南邵鎮(zhèn)中關村科技園昌平東區(qū)分別有兩塊居住用地出讓。

6宅地建筑體量近120萬平方米

除昌平區(qū)4宗宅地外，昨天掛出的宅地還有兩宗位于亦莊經濟技術開發(fā)區(qū)。根據(jù)出讓信息統(tǒng)計，6宗宅地面積合計約78萬平方米，規(guī)劃建筑面積合計達到119.2萬平方米。其中，沙河高教園區(qū)二期A6地塊規(guī)劃建筑面積14.77萬平方米；二期A7、10規(guī)劃建筑面積25.9萬平方米。南邵鎮(zhèn)兩地塊規(guī)劃建筑體量分別為30.8萬平方米和16.9萬平方米。

進入11月，北京宅地供應加速明顯。11月1日至4日，北京共成交8宗經營性用地，其中4宗包含居住用地。而整個10月只成交一宗宅地。

對于昌平多宗地塊集中入市，北京中原市場研究總監(jiān)張大偉認為，從去年開始，昌平就是供地集中區(qū)域。多地塊集中入市，有利于區(qū)域整體開發(fā)，同時提升樓市熱度。

土地出讓價或將下調

近期，北京土地市場傳出出讓政策放松的消息，包括下調地塊價格都成為可能采取的措施。昨天，記者根據(jù)競價起始價計算，中關村科技園昌平區(qū)東區(qū)三期0303-03地塊起始樓面價為5185元/平方米，04地塊起始樓面價為4156元/平方米。這和之前同區(qū)域地塊起始價相比均出現(xiàn)下調。

去年12月，中關村科技園昌平園東區(qū)三期多個地塊出讓，招標底價折合樓面價都超過6200元/平方米，最終，北京住總與天津融創(chuàng)拿地的樓面價為10000元/平方米；金科拿地價格也超過9000元/平方米。

不過，也有業(yè)內人士認為，具體地塊不同，出讓方式也不同，競價出讓通常會由開發(fā)商現(xiàn)場競爭抬高成交價，“還要最終看政府確定的上限價格是多少”。昨天掛出的六塊宅地均將設定合理土地價格上限。

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