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2011年11月29日13:42 | 中國(guó)發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫(xiě)信 字號(hào)：T|T

根據(jù)《2011年全國(guó)第三季度房地產(chǎn)用地市場(chǎng)運(yùn)行概況》顯示，截至2011年10月，未開(kāi)工的房地產(chǎn)用地約為21.3萬(wàn)公頃，其中住宅用地16.5萬(wàn)公頃；未竣工的房地產(chǎn)用地45.5萬(wàn)公頃，其中住宅用地35.5萬(wàn)公頃。另外，今年全國(guó)住宅用地供應(yīng)目標(biāo)是22萬(wàn)公頃，前10個(gè)月供應(yīng)了8.83萬(wàn)公頃，即還有約13萬(wàn)公頃住宅用地在未來(lái)幾個(gè)月推向市場(chǎng)。

中房研協(xié)技術(shù)服務(wù)公司研究中心報(bào)告認(rèn)為，這還僅僅是截至2011年土地供應(yīng)量所新建的住房量。按照我國(guó)的住房保障計(jì)劃，未來(lái)四年還有近2600萬(wàn)套的保障房要開(kāi)工建設(shè)。長(zhǎng)期看，在土地供應(yīng)相對(duì)充足，保障房逐步供應(yīng)到位，城市化步入穩(wěn)定期后，市場(chǎng)供應(yīng)足以滿足需求，房?jī)r(jià)進(jìn)入相對(duì)平衡增長(zhǎng)期。

已有土地供應(yīng)可滿足十年需求

中房研協(xié)技術(shù)服務(wù)公司研究中心報(bào)告算了一筆賬：今年已出讓未建、已出讓在建和近期計(jì)劃出讓的住宅土地面積為65萬(wàn)公頃。按照正常的施工周期，在這些土地上建設(shè)的房子會(huì)在未來(lái)三年內(nèi)陸續(xù)竣工交付。65萬(wàn)公頃的住宅用地能建設(shè)多少房子呢？按每套100平方米，平均容積率1.5計(jì)算，就是9750萬(wàn)套；按照一套房子容納一個(gè)家庭，家庭平均人口數(shù)按2 .8計(jì)算，這些房子可以解決2.73億人的住房問(wèn)題。

而這些還僅僅是截至2011年土地供應(yīng)量所新建的住房量，并未計(jì)入保障房的建設(shè)量。按照我國(guó)的住房保障計(jì)劃，未來(lái)四年還有近2600萬(wàn)套的保障房要開(kāi)工建設(shè)，還有比保障房只多不少的商品住房的建設(shè)。報(bào)告稱，照此計(jì)算，我國(guó)當(dāng)前住房的供應(yīng)還是非常充足的，按照2010年9.3億平方米的住宅銷售量計(jì)算，現(xiàn)在已供應(yīng)和今年計(jì)劃供應(yīng)的住宅土地所能建設(shè)的房屋足夠未來(lái)10年的需求。

“京滬潛在供應(yīng)壓力巨大，施工面積均過(guò)億平米，消化分別需要近10年。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉向南都記者表示，在供應(yīng)量充足的情況下，北京郊區(qū)樓市拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，但城區(qū)土地供應(yīng)稀缺將影響房?jī)r(jià)的降價(jià)時(shí)間及空間。城區(qū)處于絕對(duì)供小于求的狀態(tài)，而且大部分項(xiàng)目已經(jīng)處于尾盤狀態(tài)。雖然個(gè)別需要清盤的項(xiàng)目可能有一定的優(yōu)惠現(xiàn)象，但是大部分項(xiàng)目依然堅(jiān)挺。

房?jī)r(jià)將進(jìn)入相對(duì)平衡增長(zhǎng)期

報(bào)告認(rèn)為，綜合看，我國(guó)住宅供應(yīng)形勢(shì)樂(lè)觀，以房屋稀缺來(lái)支撐的房?jī)r(jià)上漲基礎(chǔ)并不牢固。由于政策調(diào)控依然保持強(qiáng)勢(shì)，限購(gòu)、限貸、限價(jià)等措施不會(huì)解除，開(kāi)發(fā)企業(yè)的策略是已經(jīng)竣工的項(xiàng)目會(huì)加快銷售，未開(kāi)工或施工中的項(xiàng)目則拉長(zhǎng)生產(chǎn)周期，因此中期內(nèi)局部區(qū)域可能出現(xiàn)供應(yīng)短缺。長(zhǎng)期看，在土地供應(yīng)相對(duì)充足，保障房逐步供應(yīng)到位，城市化步入穩(wěn)定期后，市場(chǎng)供應(yīng)足以滿足需求，房?jī)r(jià)進(jìn)入相對(duì)平衡增長(zhǎng)期。

無(wú)獨(dú)有偶，根據(jù)尚普咨詢發(fā)布的《2010-2013年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》指出，未來(lái)幾年我國(guó)將會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管，或?qū)⒋偈狗績(jī)r(jià)回歸到一個(gè)合理的水平，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的暴利時(shí)代即將結(jié)束。

“影響價(jià)格的是供求關(guān)系，供應(yīng)當(dāng)然占據(jù)比較大的因素。但是也需要看市場(chǎng)成交，如果按照2009年的成交量目前的庫(kù)存量和潛在供應(yīng)量并不會(huì)成大問(wèn)題。但是從6-12個(gè)月來(lái)看，限購(gòu)和限貸政策不會(huì)取消。所以目前的庫(kù)存量將是影響開(kāi)發(fā)商降價(jià)的重要因素?！睆埓髠ケ硎荆壳暗膸?kù)存量和在建量也已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的變化，比如北京就是郊區(qū)占比明顯超過(guò)70%以上，區(qū)域差異已經(jīng)明顯。

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