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2012年01月04日10:31 | 中國發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

二、現(xiàn)階段中國房地產(chǎn)市場的四個特征

與西方國家房地產(chǎn)市場相比，中國房地產(chǎn)市場存在以下四個方面的差異，不能簡單比照國外房地產(chǎn)市場波動的歷史來推測中國房市走勢。

1.中國的房地產(chǎn)市場仍屬發(fā)展中市場，存在剛性需求

我國房地產(chǎn)市場從上世紀(jì)末起步，目前尚處于發(fā)展的早期階段。從市場成熟度看，北京、上海等少數(shù)一線城市只是在近兩年二手房交易量占比才上升到60%左右，離成熟市場還有距離，其他城市則相差更遠(yuǎn)。目前我國城鎮(zhèn)化率剛達(dá)到50%，如果未來20年將城鎮(zhèn)化率提高到70%的國際平均水平，每年將有1500萬左右的農(nóng)民轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口。過去10年中，我國人均收入年均增長12%，預(yù)計未來也將保持較高的增速。大量以收入增長為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)剛性需求，是實(shí)現(xiàn)以價換量的基本條件。只要房地產(chǎn)市場經(jīng)過了實(shí)質(zhì)性調(diào)整，就可能吸引一定的剛性需求買家階段性進(jìn)場。

2.中國的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)尚不完善，存在調(diào)整空間

住房是兼具社會和商品屬性的特殊產(chǎn)品。出于社會穩(wěn)定的需要，一些主要工業(yè)化國家都通過不同形式向民眾提供保障性住房，使住房結(jié)構(gòu)能夠滿足不同層次人群的合理需求。但到目前為止，我國的住房供應(yīng)仍存在較大結(jié)構(gòu)性缺陷，保障房覆蓋率不超過10%，遠(yuǎn)不能滿足中、低收入群體的必要需求?！笆濉逼陂g，我國將建設(shè)3600萬套保障房，使城鎮(zhèn)居民住房保障覆蓋率達(dá)20%左右。住房保障體系的建設(shè)，對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場將起到積極的作用。

3.房地產(chǎn)杠桿率低，風(fēng)險主要通過產(chǎn)業(yè)鏈傳導(dǎo)

盡管我國房地產(chǎn)已具備一定的金融屬性，但杠桿率仍較低。銀行貸款要求的首付比率較發(fā)達(dá)國家高得多，二手房市場的抵押品放貸率也只有60%左右。我國老百姓對住房看得很重，輕易不會出現(xiàn)美國式的大量“止贖”。而且中國人不喜歡大量負(fù)債，家庭的整體負(fù)債率很低。2010年，住戶貸款/GDP只有28%，而在此輪危機(jī)爆發(fā)前夕的2006年，美國的家庭債務(wù)余額與GDP之比高達(dá)170%。我國房地產(chǎn)相關(guān)貸款(土地貸款、開發(fā)貸款和購房貸款)占全部貸款余額在20%左右，按揭貸款只占GDP的12%，比美國低了60個百分點(diǎn)，按揭貸款證券化率為零。另一方面，由于我國房地產(chǎn)市場以新房為主，房地產(chǎn)行業(yè)對上下游產(chǎn)業(yè)和地方財政收入均影響較大。2010年房地產(chǎn)增加值就已占GDP的5.56%，加上建筑業(yè)增加值合計占比更是高達(dá)12.22%。

綜合上述情況，我國房地產(chǎn)市場調(diào)整可能引致的風(fēng)險將主要通過產(chǎn)業(yè)鏈傳導(dǎo)，并不會像美國那樣由于房地產(chǎn)內(nèi)部的去杠桿化而引起金融市場的塌陷。任何有助于保持宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)、保持地方必要財政收入的措施，都能有效降低房地產(chǎn)調(diào)整風(fēng)險。同時房地產(chǎn)風(fēng)險的傳導(dǎo)過程，也會因產(chǎn)業(yè)鏈條的多層次而具有一定時滯，從而為化解風(fēng)險提供了必要的時間和空間。

4.房價回落是政府主動調(diào)控所致，并非供求關(guān)系出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)

2010年以來，為促使房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展，政府采取了一系列調(diào)控措施，抑制了房價的過快上漲，削弱了房地產(chǎn)市場的金融屬性。當(dāng)前一些城市出現(xiàn)的房地產(chǎn)價格回落，是政府主動調(diào)控的結(jié)果，而非房地產(chǎn)市場自我惡化、發(fā)展乏力所造成。針對今后我國房地產(chǎn)市場的走勢，政府仍擁有很大的政策調(diào)整空間和靈活度。

三、我國具備避免房地產(chǎn)硬著陸的宏觀有利條件

房地產(chǎn)市場調(diào)整，會否引發(fā)金融風(fēng)險和宏觀波動，關(guān)鍵是經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場是否有內(nèi)在增長動力、房地產(chǎn)市場杠桿率水平和整個經(jīng)濟(jì)體應(yīng)對調(diào)整帶來的短期流動性和償付能力沖擊的能力。從宏觀上看，我國具備避免房地產(chǎn)硬著陸的有利條件。

1.經(jīng)濟(jì)具有保持較高速度增長的潛力

作為發(fā)展中國家，我國由城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、市場化和全球化帶來的增長動力尚未完全發(fā)揮，仍能支撐必要的經(jīng)濟(jì)增長。更重要的是，我國還存在巨大的制度改進(jìn)和結(jié)構(gòu)調(diào)整空間，13億人口的內(nèi)需市場還沒有被充分激發(fā)出來。因此，盡管未來我國的潛在增長速度相對過去30年將有所下降，但仍具有保持較高速度增長的潛力。

2.金融體系抗風(fēng)險能力大幅提升

近些年，我國金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險管理、基礎(chǔ)制度建設(shè)等方面已有長足進(jìn)步。2011年三季度，中資銀行加權(quán)資本充足率達(dá)12.3%，撥備覆蓋率達(dá)270.7%，核心資本和撥備總額超過6萬億元。同10年前相比，我國商業(yè)銀行的抗風(fēng)險能力已大幅提升，房價的適度波動不會影響金融體系的穩(wěn)健運(yùn)行。此外，我國的資本項(xiàng)目管制尚未放開，境外資金流動在很大程度上受到限制，對國內(nèi)資產(chǎn)市場的影響力有限。

3.政府擁有充足的提供最終流動性的能力

我國目前擁有3萬多億美元的外匯儲備，約16萬億元的存款準(zhǔn)備，近2萬億元的央行票據(jù)。商業(yè)銀行擁有超過4萬億元的國債。中央銀行具備足夠的政策調(diào)控能力和運(yùn)作空間，應(yīng)對房地產(chǎn)調(diào)整可能引發(fā)的流動性沖擊。

4.具有較充實(shí)的財政基礎(chǔ)

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國財政收入總量連年增長，2011年將達(dá)到10萬億元。同時我國無論是赤字水平還是負(fù)債率，均遠(yuǎn)低于國際警戒線，財政安全性高于西方國家。此外，中央和地方政府擁有數(shù)十萬億的國有資產(chǎn)，可在必要時用來彌補(bǔ)財政的不足。

四、推動房地產(chǎn)市場必要調(diào)整，避免硬著陸的政策思考

當(dāng)下許多城市的房價已顯著超過普通老百姓的購買力，推高了社會的生活、商務(wù)成本，不利于下一步結(jié)構(gòu)調(diào)整和保持經(jīng)濟(jì)長期穩(wěn)定增長，因此房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不可動搖。但由于這個市場具有自己的運(yùn)行邏輯，政策應(yīng)對不當(dāng)又容易造成硬著陸。對此應(yīng)保持充分的警惕，做好充足的政策準(zhǔn)備。

1.利用規(guī)范民間借貸的時機(jī)，推動房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)行業(yè)的必要調(diào)整

我國房地產(chǎn)市場需要經(jīng)過實(shí)質(zhì)性調(diào)整，才能更加健康發(fā)展。但受多種因素影響，目前市場在一定程度上仍處于囚徒困境之中，需要一個外部力量來打破僵局。近期民間借貸市場的調(diào)整提供了一個契機(jī)：一是以房地產(chǎn)資產(chǎn)作抵押的民間借貸者為獲得流動性不得不拋售房地產(chǎn)，從而給房地產(chǎn)市場一個外部向下壓力。二是2012年2—4月份將是信托產(chǎn)品集中到期的時點(diǎn)，屆時房地產(chǎn)企業(yè)將面臨更加嚴(yán)峻的資金壓力，也需要加快銷售回籠資金。因此，應(yīng)利用清理、規(guī)范民間借貸市場的時機(jī)，推動房地產(chǎn)市場必要調(diào)整，促使房價的合理回歸。

2.以“鼓勵消費(fèi)、抑制投機(jī)”為目標(biāo)，適度調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控方式

根據(jù)中央經(jīng)濟(jì)工作會議確定的“穩(wěn)中求進(jìn)”方針，在繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松的基礎(chǔ)上，宜適度調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控手段。如擇機(jī)調(diào)整限購政策范圍，重點(diǎn)限制境外和非居住的外地投資者投機(jī)性購房。與此同時增加投機(jī)的成本，征收交易所得稅和房地產(chǎn)稅，以避免市場預(yù)期改變后可能引發(fā)的新一輪投機(jī)潮。再如在抑制非消費(fèi)性需求的同時，適度調(diào)整首套普通商品房首付比例、住房貸款利率。通過政策調(diào)整，給市場發(fā)出明確的“鼓勵居住、限制投資”的政策信號。

3.創(chuàng)新保障房建設(shè)機(jī)制，減少房地產(chǎn)市場調(diào)整可能產(chǎn)生的震蕩

房地產(chǎn)市場的調(diào)整，將不可避免地帶來開發(fā)商的重新洗牌。為降低房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)、重組給市場帶來非理性壓力，當(dāng)購買成本顯著低于政府直接建設(shè)保障房時，可由政府收購部分爛尾樓和過度降價的商品房作為保障房使用。2008年金融危機(jī)期間，韓國就曾使用這個工具，很好地解決了房價下跌和保障房缺失的矛盾。為此，可適當(dāng)降低2012年地方政府保障房建設(shè)目標(biāo)，將重點(diǎn)放在保障房的制度和配套設(shè)施建設(shè)上。一旦出現(xiàn)市場超預(yù)期調(diào)整，即加大政府資金投入，既保證房地產(chǎn)市場調(diào)整過程的平穩(wěn)進(jìn)行，又可推動保障房體系建設(shè)。

總之，我國既有宏觀條件，也有政策空間避免房地產(chǎn)硬著陸風(fēng)險。盡管如此，仍需密切關(guān)注房地產(chǎn)市場動態(tài)，及時、合理應(yīng)對突發(fā)情況，著力避免多個因素共振引發(fā)的風(fēng)險。

(作者單位：國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所)

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