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2012年01月19日10:35 | 中國發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

已經(jīng)邁入2012年，但整個房地產(chǎn)行業(yè)黯淡的盈利前景，似乎并未因為新年的來到，有絲毫的改變。

即將在今年到期的一萬億元的短期流動負債，可能成為壓垮房價的最后一根“稻草”。僅上半年到期的信托借款就超過700億元，全年到期的信托借款甚至達到1758億元。上述償債壓力，進一步壓低了市場對房價的預(yù)期，最悲觀的預(yù)測甚至認為房價的跌幅將超過3成。

與此同時，開發(fā)商的建筑成本、人工成本、土地成本均出現(xiàn)了大幅上漲。中房信分析師薛建雄說，2009年下半年以后購買的土地成本都比較高，這些項目甚至存在虧損的可能。

房價回到2009年四季度？

對于房價的悲觀預(yù)期緣于房企2012年巨大的償債壓力和低迷的交易量。上海易居房地產(chǎn)研究院預(yù)計，2012年主要城市商品住宅的成交量將延續(xù)2011年下半年的低迷態(tài)勢，全年商品住宅成交量將大幅下降20%。世聯(lián)地產(chǎn)也認為，在今年的4月~6月，全國的商品住宅成交量會出現(xiàn)第二次觸底。瑞銀甚至預(yù)測行業(yè)平均銷售入賬目標大概只能實現(xiàn)50%左右。

與成交量的低迷相反，此前有不完全統(tǒng)計顯示，今年到期的房地產(chǎn)企業(yè)短期流動負債規(guī)模會有一萬億元。世聯(lián)地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，僅于2012年到期的離岸私募債就有1000個，另外還有諸如信托、房地產(chǎn)基金和民間借貸等短期債務(wù)將到期。

上述到期的各類債務(wù)，顯然將成為開發(fā)商降價銷售的壓力。世聯(lián)地產(chǎn)集團市場研究部總監(jiān)吳志輝說，由于此前開發(fā)商的利潤是由存貨驅(qū)動，因此在市場轉(zhuǎn)向時，整個行業(yè)的去庫存壓力就非常大。

吳志輝認為，房企在目前的市場中要想去庫存，只有降價。長城證券的行業(yè)研究報告預(yù)計，2012年全國商品房銷售均價同比下滑4.6%。瑞銀分析師李智穎則認為，房價跌幅應(yīng)該是5%~20%，其中一線城市的跌幅將比二、三線城市城市多出5個百分點。

即使如此，上述房價下調(diào)幅度依然被認為是保守的。根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)此前對全國28個城市購房者期望房價下跌幅度的調(diào)查，有35%的購房者期望房價跌幅在30%以上。截至去年年底，75%的樓盤給出的降價幅度不到15%。低迷的成交量反映出，購房者對開發(fā)商目前的降價幅度還不滿意。

吳志輝說，在有巨額債務(wù)即將到期的背景下，開發(fā)商可能不得不大幅調(diào)價。根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)的調(diào)查，在降價完成之后，2012年上半年的房價將與2009年第四季度接近。

部分項目將出現(xiàn)虧損

房價下跌，顯然會造成開發(fā)商凈利的下調(diào)甚至虧損。事實上，開發(fā)商們目前的土地成本并不低。

中國指數(shù)研究院上海分院研究總監(jiān)杜丙國表示，以目前上海的在售樓盤為例，外環(huán)以外的樓盤，購地時間在2010年前后，因此購地成本較高，占到其銷售價格的40%~50%。這部分樓盤近期降價幅度也較大，已經(jīng)接近中國指數(shù)研究院用成本法推算的該項目售價，因此這部分樓盤的盈利性將大幅縮水。由于2012年可能面臨更嚴峻的市場環(huán)境，可能還要進一步降價，部分項目甚至有可能出現(xiàn)虧本。

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