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2012年02月17日09:44 | 中國發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

江佩霞

核心提示：2011年，蕪湖市區(qū)土地出讓金只錄得61.3億元，較限購前一年的116.3億下調(diào)幅度達到47.3%。

21世紀網(wǎng)訊明月朗照，悲歡多少。

與四個月前的佛山松綁樓市限購一樣，人口僅百萬的三線小城蕪湖也難逃微調(diào)的厄運。不同的是，佛山新政出生半天就已夭折，而蕪湖扳響的“龍年救市第一槍”，也僅出人意料地存活了三天便黯然離場。

從2008年至2011年以來，蕪湖地方賣地收入增長率高達72%。然而，限購一年以來，房地產(chǎn)市場一片哀鴻聲。開發(fā)商庫存高企，資金緊繃，拿地?zé)崆橹鸩酵藚s。2011年，蕪湖市區(qū)土地出讓金只錄得61.3億元，較限購前一年的116.3億下調(diào)幅度達到47.3%。

過去一年，蕪湖市土地財政收入銳減將近五成。盡管蕪湖只是一個三線城市，但這已彰顯土地市場的交易跌至冰點。

業(yè)內(nèi)分析，因高度依賴房地產(chǎn)投資，蕪湖地方財政收入迎來了一段爆發(fā)式增長的“光輝歲月”。也正因如此，在中央不松口房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵時刻，蕪湖才會繼佛山、中山、成都等“前行者”之后，掉進試探松綁與博弈前行的怪圈。

蕪湖為何救市：土地貢獻44%財政收入

21世紀網(wǎng)統(tǒng)計綜合蕪湖市住建委、國土局及近年政府工作報告，近三年來蕪湖土地交易收入逐年銳減，從過去的光輝歲月走出了明顯的下滑線。

數(shù)據(jù)顯示，2008年，蕪湖市區(qū)土地市場共發(fā)布經(jīng)營性用地拍賣公告15宗，出讓土地面積1797畝，計119.80萬平方米，政府土地出讓金收入22.66 億元，土地出讓均價126萬元/畝。2008年蕪湖市區(qū)土地出讓金收入達22.66億元，2009年達80.76億元，2010年市區(qū)土地出讓金收入飆升至116.3億元，達到歷史輝煌。

與此同時，恒大、碧桂園、蘇寧環(huán)球、星河灣、綠地等大型開發(fā)商在蕪湖商品房項目達到50多個，樓市整體供大于求。

而從地方財政收入比例來看，其政府工作報告指出，2011年蕪湖財政收入共計286.81億元，其中地方財政收入139.97億元。土地出讓金占蕪湖地方財政收入44%，接近地方財政收入的一半。

蕪湖市近三年相關(guān)財政指標(biāo)

房地產(chǎn)行業(yè)在蕪湖經(jīng)濟中占有重要的收入。21世紀網(wǎng)查閱蕪湖市統(tǒng)計局相關(guān)數(shù)據(jù)得知，2011年蕪湖房地產(chǎn)開發(fā)投資307.23億元，同比去年291.16億元增長24.2%，2010年、2009年和2008年的地產(chǎn)開發(fā)分別保持40.7%、37.7%和69.0%的投資增幅。

房地產(chǎn)投資已成為拉動蕪湖經(jīng)濟增長的動力之一。自2010年以來蕪湖生產(chǎn)總值已連續(xù)8個季度增幅居全省第一。

以保利、龍湖、富力、金地等為代表的房地產(chǎn)企業(yè)，2012年1月份的銷量都下滑了超過50%。與此同時，地方政府在去年年底時推出的土地大多無人問津。面對拐點隱現(xiàn)的樓市，地方政府正承受無形的巨大壓力。

在這樣的背景下，2月9日，蕪湖政府開始“試水”松綁的樓市計劃。這份被外界解讀為新年“救市”第一槍的《關(guān)于進一步加強住房保障改善居民住房條件的若干意見》文件，涉及購房給予契稅100%補助、特定面積及特定人群購房補貼、購房落戶等政策。

表1：安徽省蕪湖市高舉救市大旗三天即被叫停，或昭示著地方與中央利益博弈滑入深水區(qū)

時間	事件
2月9日	蕪湖市發(fā)布樓市契稅補貼“救市”新政，2012年期間，購買普通商品房可享契稅100%補助，90平方米以下自住商品房可享受50元/平方米或150元/平方米的補貼。
2月10日	蕪湖市政府專門召開新聞發(fā)布會，回應(yīng)外界疑問，稱此舉是穩(wěn)定樓市，解決夾心層和剛需階層的住房需求。
2月11日	中央檢查組已經(jīng)抵達蕪湖，對蕪湖發(fā)布的“新政”進行調(diào)查。
2月12日	蕪湖市發(fā)文宣布新政暫緩執(zhí)行。

被叫停的“經(jīng)濟賬”

21世紀網(wǎng)算了一筆賬，以購買一套80平米的住房為例，均價5000元每平方米，購房者可以從財政獲得的補貼=400000×2%(契稅為2%)+80×50=12000元。即總價40萬元的房子，可以獲得1.2萬元的政府補貼。

而在2月10日蕪湖市的新聞發(fā)布會上，蕪湖市副市長洪建平卻拒絕就救市做出解讀。

在住建部“過問”蕪湖出臺的樓市新政之后，市長楊敬農(nóng)指出，“優(yōu)惠政策只是針對‘夾心層’(中等偏下收入家庭)、剛需人群、實用和專業(yè)人才，目的是為了更好引導(dǎo)合理住房需求和鼓勵人才在蕪就業(yè)創(chuàng)業(yè)，而不是外界所猜測的房市救市之舉?！?/p>

“優(yōu)先發(fā)展保障性住房計劃，是蕪湖市房產(chǎn)新政的核心思想?！睏罹崔r(nóng)一再強調(diào)，蕪湖不屬于限購城市，但蕪湖嚴格執(zhí)行了限價限貸政策，新政無非是解決一些有剛性需求愿望以及引進人才的安居樂業(yè)問題。

據(jù) 21世紀網(wǎng)了解，近年來現(xiàn)代物流業(yè)、電子技術(shù)、卷煙、建筑房地產(chǎn)等勞動密集性行業(yè)已經(jīng)成為蕪湖的經(jīng)濟支柱。其政府工作報告也指出，在2010年全市稅收構(gòu)成中，全市稅收收入完成188.9億元，其中建筑和房地產(chǎn)業(yè)、交通運輸倉儲業(yè)和金融業(yè)增長對地方稅收貢獻較大，企業(yè)所得稅完成31.6億元，增長達 54.3%。

由此猜想，土地財政收入是一根救命稻草，讓地方政府心中的天平搖擺不定，既想松綁挽回市場信心，又怕觸碰調(diào)控紅線。“小打小鬧”的救市行為，實則反映了地方財政被房地產(chǎn)“綁架”捉襟見肘的尷尬。而在前仆后繼的救市戛然而止之后，市場勢必會更冷。

“大躍進”后遺癥：去庫存化壓力大

據(jù)有關(guān)報道顯示，盡管中央定調(diào)樓市調(diào)控不動搖，蕪湖在建商品樓盤仍遍地開花。

報道指出，“蕪湖市商品房建設(shè)“熱度”不減，形成了北部以蕪湖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)及深華強美加·印象為代表的建設(shè)集群；南部以蕪湖高新開發(fā)區(qū)為代表的商品房集群；東部圍繞市政府新址密集涌現(xiàn)的商品房集群和西部沿長江地帶一字排開的在建商品房集群?！?/p>

綜合蕪湖國土局的相關(guān)數(shù)據(jù)，2011年，蕪湖市區(qū)累計批準商品住房預(yù)售面積286.71萬平方米，同比增長24.87%，累計銷售188.7萬平方米，同比下降11.34%。在預(yù)售面積達兩位數(shù)增長的同時，銷售面積也迎來兩位數(shù)下滑。

與此同時，蕪湖市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，市區(qū)房屋可售房源面積激增達104.67萬平方米，同比增969.13%，其中住宅82.99萬平方米，同比增長 846.24%。 2012年1月份，蕪湖市區(qū)共銷售商品房面積13.74萬平方米，同比下降29.64%，環(huán)比下降57.07%。

“蕪湖市區(qū)商品房的銷售情況總體看仍不樂觀，樓盤庫存嚴重，房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)也鏈將產(chǎn)生很大沖擊?！苯咏徍〗ú康南嚓P(guān)人士告訴21世紀網(wǎng)。

表2：蕪湖2008年-2012年商品住宅均價走勢

時間	商品住宅均價
2008年	4073 元/㎡
2009年	4006元/㎡
2010年	4979元/㎡
2011年	5244元/㎡
2012年	5515元/㎡

數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院

盡管2011年政府遞交人大工作報告仍未出爐，但從蕭索的市場氣氛來看，樓盤庫存嚴重滯銷。而今年安徽省仍背負著龐大的保障房建設(shè)任務(wù)，蕪湖去年已經(jīng)開建300萬套保障性住房，今年計劃再開建600萬套。

安徽省住建廳廳長李明披露，去年該省累計完成保障性安居工程建設(shè)投資368億元。今年受惠人群繼續(xù)擴大，2012年該省保障性安居工程建設(shè)任務(wù)確定為40萬套，總量在全國位居第四位。

中銀國際分析師周路認為，蕪湖政府出臺新政，提出了免契稅、購房補貼、人才補貼和購房落戶等一系列優(yōu)惠政策，有救市之嫌。在十二五最后一屆任期里，溫總理再提促房價合理回歸，蕪湖新政出臺僅3 天之后就被叫停，均再次表明了中央從嚴調(diào)控的決心。

2011年以來，超過14個地方城市均出臺不同程度的樓市微調(diào)措施。不管是土地出讓、房源解禁、稅費優(yōu)惠還是購房補貼，不痛不癢的微調(diào)政策，都凸顯了地方財政對房地產(chǎn)投資的依賴及與中央調(diào)控的矛盾。

表3：2011年以來被叫停樓市微調(diào)措施一覽

城市	時間	關(guān)鍵內(nèi)容
佛山市	2011年10月	已辦理房地產(chǎn)權(quán)證超過5年(含)的住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，不納入限購范圍
成都市	2011年11月	召集當(dāng)?shù)亻_發(fā)商開會，表示在全款付清的情況下，主城區(qū)家庭限購房屋套數(shù)由兩套增至4套
中山市	2012年2月	低調(diào)提高商品房限價標(biāo)準，從每平方米5800元上調(diào)至6590元，增幅達11%。
蕪湖市	2012年2月	對在蕪湖市區(qū)范圍內(nèi)購買普通商品房的居民實行契稅優(yōu)惠和購房補貼
合肥	2012年2月	三大土地新政：1.存量商業(yè)、工業(yè)類國有建設(shè)用地可以不需“招拍掛”；2.土地使用權(quán)人可自行申請并升級改造發(fā)展商服項目。3.總投資在5億元以上的大型商業(yè)項目，在地價上享受5至7折優(yōu)惠。

數(shù)據(jù)來源：21世紀網(wǎng)據(jù)公開資料整理

緊隨佛山、中山、成都等微調(diào)步調(diào)，安徽省的省會合肥也在2月1日宣布實施三大土地新政。和蕪湖契稅補貼不一樣，“合肥新政”主要針對商業(yè)地產(chǎn)，但也難掩嚴厲調(diào)控下的合肥土地市場行情的慘淡。有評論指出，地方政府手中積累了大批需出售土地，此時優(yōu)惠打折銷售土地，也是間接刺激經(jīng)濟的手段。

中國指數(shù)研究院的跟蹤數(shù)據(jù)顯示，全國33城中，一月成交環(huán)比大跌53%；同比跌幅超六成。10大重點城市存貨達78.1萬套。未來，誰將是下一個“吃螃蟹者”？ 2012年房地產(chǎn)調(diào)控大局中是否會出現(xiàn)另一個“安徽現(xiàn)象”插曲，仍存在很多問號?？梢灶A(yù)測的是，至少在2012年，行業(yè)愈發(fā)低迷仍然是不爭事實。

國都證券研究員張崴預(yù)期，2012年預(yù)調(diào)微調(diào)在中央調(diào)控大框架內(nèi)進行，中長期政策方向仍是“逐漸寬松”。在差別化信貸政策下，地方調(diào)控需要從“限購限貸一刀切”到“支持首套住房需求”。未來首套房放款速度將加快，利率下浮空間有望擴大，今年剛性需求的釋放有望刺激銷量上升。

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