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“降準(zhǔn)”非開發(fā)商及時(shí)雨 可緩解剛需貸款購房

2012年02月24日11:02 | 中國發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號:T|T
關(guān)鍵詞: 樓市 開發(fā)商 貸款購房 銀行流動(dòng)性 存款準(zhǔn)備金率 貸款利率 購房貸款 央行 降準(zhǔn) 房地產(chǎn)市場

央行宣布從2012年2月24日起開始下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。調(diào)整后,中國大型金融機(jī)構(gòu)和中小金融機(jī)構(gòu)將分別執(zhí)行20.5%和17%的存款準(zhǔn)備金率。根據(jù)央行公布的存款余額計(jì)算,此次釋放資金約4000億元。

業(yè)內(nèi)專家對此分析認(rèn)為,對銀行而言,存款準(zhǔn)備金率下調(diào)后,增加了銀行的可貸資金,有利于增強(qiáng)其放貸能力。而對于樓市而言,由于商業(yè)銀行對房地產(chǎn)貸款比較謹(jǐn)慎,因此存準(zhǔn)率下調(diào)不會(huì)緩解開發(fā)商的資金緊張,但個(gè)人住房貸款可能會(huì)有所松動(dòng)。

“降準(zhǔn)”利好難救樓市

“本次是繼2011年12月之后第二次降低存款準(zhǔn)備金率,表明流動(dòng)性已開始步入逐步釋放過程?!辨溂业禺a(chǎn)市場研究部馮聯(lián)聯(lián)認(rèn)為,究其原因主要在于通貨膨脹形勢有所緩和、經(jīng)濟(jì)增長放緩,實(shí)體經(jīng)濟(jì)對資金的需求度在增加。但在必要時(shí)刻釋放流動(dòng)性的政策并不能代表貨幣政策就此放寬,是屬于穩(wěn)健貨幣政策的一種微調(diào)方式。

而說到此次降低存款準(zhǔn)備金率對房地產(chǎn)市場的影響,馮聯(lián)聯(lián)分析表示,“降準(zhǔn)”對樓市影響有限。首先是降低存款準(zhǔn)備金率利好樓市,但難于救市。此次釋放的4000億元流動(dòng)性,或多或少都將會(huì)有部分進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。對于目前仍處于深度調(diào)控環(huán)境下的房地產(chǎn)市場來說,可以說是個(gè)利好消息。

數(shù)據(jù)顯示,從龍年伊始的樓市現(xiàn)狀來看,1月份70個(gè)大中城市中,房價(jià)指數(shù)環(huán)比零漲幅的城市從去年12月份的16個(gè)增至今年2月份的22個(gè)。

“目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)仍然按兵不動(dòng),這種觀望狀態(tài),或許也包括了對于樓市調(diào)控和信貸環(huán)境兩方面的期許?!瘪T聯(lián)聯(lián)認(rèn)為,近期多個(gè)地方政府頻頻出臺(tái)樓市新政,通過不同方式希望能盡快緩解當(dāng)前十分低迷的成交狀態(tài)。但從安徽蕪湖和廣東中山新政出臺(tái)后改口事件來看,調(diào)控的大方向仍然不會(huì)改變。因此流動(dòng)性釋放對房企來說,在當(dāng)前調(diào)控從嚴(yán)的情況下雖然可說是一道曙光。但從實(shí)際影響來看,房地產(chǎn)開發(fā)仍然是銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)防范的主要對象之一,因此房企從銀行獲得開發(fā)貸款的難度很難在本質(zhì)上得到改變。

中國社科院金融法律與金融監(jiān)管研究基地秘書長尹振濤也認(rèn)為,本次下調(diào)存準(zhǔn)率將要釋放的4000億元資金,在銀監(jiān)會(huì)相關(guān)制度束縛下,很難大批流入房地產(chǎn)市場和政府融資平臺(tái),也很難通過信托等手段變現(xiàn)流入。因此,對房地產(chǎn)企業(yè)和地方政府平臺(tái)而言,其目前所處的窘境難于翻轉(zhuǎn)。

流動(dòng)性釋放可緩解剛需貸款購房

馮聯(lián)聯(lián)認(rèn)為,流動(dòng)性釋放可緩解剛需貸款購房以及為未來首套房貸款利率回調(diào)提供了基礎(chǔ)。

據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì),2011年調(diào)控至今,全市二手房成交中,全款購房占比大約為65%-70%。除去公積金貸款,商貸購房不足20%,為2009年至今低值。預(yù)計(jì)降準(zhǔn)后,商貸購房占比將會(huì)重新回到20%以上。

“相對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),降低存款準(zhǔn)備金率的利好可能會(huì)更多地體現(xiàn)在購房貸款方面,尤其是今年調(diào)控政策的方向之一即是減輕剛需購房者壓力?!瘪T聯(lián)聯(lián)表示,此次降準(zhǔn)會(huì)促使銀行惜貸的現(xiàn)象進(jìn)一步減輕,為未來緩解首套房貸款難度和成本提供基礎(chǔ)。

馮聯(lián)聯(lián)預(yù)測,未來個(gè)別銀行會(huì)陸續(xù)出現(xiàn)為首套房貸款利率政策松綁的情況。部分支付能力較低、只能靠向銀行貸款來實(shí)現(xiàn)購房的消費(fèi)者或?qū)⒔Y(jié)束對樓市的觀望。

有資料顯示,在此次存款準(zhǔn)備金率上調(diào)之前,央行就曾提出要滿足首次購房家庭的貸款需求,使購房者更加期待首套房貸利率進(jìn)一步寬松。業(yè)內(nèi)人士對此預(yù)期,由于龍年嚴(yán)格調(diào)控樓市的方向不會(huì)改變,因而涉房信貸整體上太過寬松的可能性不大。

信貸政策微調(diào)避免樓市硬著陸

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授郭田勇認(rèn)為,這次央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率原因有二:其一,這是央行在進(jìn)行貨幣政策預(yù)調(diào)微調(diào)的措施,因?yàn)閺慕鼛讉€(gè)月看,宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不樂觀,很多指標(biāo)比較低,這是為了保持經(jīng)濟(jì)增速平穩(wěn),保持經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定采取的措施。其二,1月份新增貸款規(guī)模低于萬億元,表明銀行流動(dòng)性緊張,銀行資金量不足。

國家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,今年1月份我國70個(gè)大中城市中,新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格環(huán)比全部下降或持平。至此,一度hold不住的樓市終于告別上漲消停下來。但是,持續(xù)的樓市調(diào)控、融資渠道的收窄、融資成本的不斷增加、居高不下的樓市庫存以及量價(jià)齊跌的市場,已經(jīng)讓一些開發(fā)商的資金捉襟見肘,叫苦不迭。受業(yè)績下滑壓力影響,春節(jié)后部分大型開發(fā)商開始醞釀新一輪降價(jià)以刺激成交,加速“跑量”。其中不乏保利、恒大等龍頭開發(fā)商的身影。近期,由于降價(jià)等利好刺激,主要城市新房和二手房成交量回升明顯。

“雖然存準(zhǔn)率的一次下調(diào)對于地產(chǎn)行業(yè)來說,并不會(huì)產(chǎn)生巨大的直接影響,但這仍然給開發(fā)商釋放出的是積極信號?!睒I(yè)內(nèi)人士分析指出,此次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率釋放的信號,即央行將采取行動(dòng),緩解當(dāng)前貨幣市場資金偏緊的狀況。而本次流動(dòng)性增加,相信可能會(huì)有部分資金進(jìn)入樓市,不過因?yàn)?012年房地產(chǎn)整體的資金缺口比較大,房地產(chǎn)市場的下調(diào)趨勢已經(jīng)確立。

業(yè)內(nèi)專家強(qiáng)調(diào),即使部分資金緩解房企壓力,只不過是延緩降價(jià)時(shí)間。而信貸政策的預(yù)調(diào)微調(diào)可以避免樓市硬著陸風(fēng)險(xiǎn)。 記者夏凌

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