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2012年02月27日10:25 | 中國(guó)發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號(hào)：T|T

非法集資的“崩盤”令安陽(yáng)房企措手不及，當(dāng)然，安陽(yáng)唯一的全國(guó)性房企恒大地產(chǎn)（03333.HK）也不例外。

身陷河南安陽(yáng)這個(gè)三線城市的復(fù)雜漩渦中，強(qiáng)大的恒大亦未能幸免受損?！笆袌?chǎng)萎縮明顯，購(gòu)買力嚴(yán)重不足，根本難以滿足恒大項(xiàng)目快速走量需求。”安陽(yáng)恒大綠洲項(xiàng)目相關(guān)人士對(duì)《投資者報(bào)》記者表示。

加上安陽(yáng)恒大本就有些“水土不服”，龍頭房企的品牌也不能彌補(bǔ)其戶型方面的諸多缺陷，因此面臨的挑戰(zhàn)更為嚴(yán)峻。

安陽(yáng)恒大綠洲“表現(xiàn)欠佳”

“低于預(yù)期，表現(xiàn)欠佳?！睂?duì)于記者關(guān)于項(xiàng)目近來(lái)銷售量的詢問(wèn)，安陽(yáng)恒大綠洲項(xiàng)目相關(guān)人士任強(qiáng)（化名）含蓄答道。但他沒(méi)有透露今年1~2月份該項(xiàng)目的銷售數(shù)據(jù)，僅表示去年7月開(kāi)盤后半年銷售了900套（總套數(shù)約1500套），銷售額6億元。

事實(shí)上，恒大半年900套的銷售量已能當(dāng)上安陽(yáng)的銷售冠軍。任強(qiáng)估計(jì)，安陽(yáng)市場(chǎng)去年前五名的項(xiàng)目累計(jì)全年消化僅在1700~2000套之間。尤其是去年10月安陽(yáng)民間集資“崩盤”之后，成交更為慘淡。

任強(qiáng)向《投資者報(bào)》記者透露，去年11月份安陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交不超過(guò)200套，12月份不超過(guò)150套，今年1月份不超過(guò)100套，2月更跌入冰點(diǎn)。

“回款難，簽約難?！比螐?qiáng)感嘆，“恒大項(xiàng)目，向來(lái)是‘走量為先’原則，但這個(gè)市場(chǎng)局面，根本不足以支撐快速走量的策略。”

業(yè)內(nèi)人士皆知，作為快速成長(zhǎng)中的房地產(chǎn)企業(yè)，恒大地產(chǎn)素來(lái)追求高周轉(zhuǎn)下的規(guī)模擴(kuò)張，以利于企業(yè)獲取市場(chǎng)份額，樹(shù)立行業(yè)地位。在安陽(yáng)，“緊密型集團(tuán)化管理”的恒大也無(wú)疑采取了加速周轉(zhuǎn)、推動(dòng)業(yè)績(jī)倍增的戰(zhàn)略，爭(zhēng)取“走量為先”。

只不過(guò)，安陽(yáng)如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)已今非昔比。2010年恒大拿地時(shí)安陽(yáng)房?jī)r(jià)正處于快速上升的頂峰時(shí)期，而如今，僅有安陽(yáng)鋼鐵支撐的安陽(yáng)經(jīng)濟(jì)體，融資崩盤之后，市場(chǎng)購(gòu)買力急劇下降。

恒大地產(chǎn)2010年年報(bào)披露，公司于2010年下半年拿得安陽(yáng)地塊，該地塊占地面積38.6萬(wàn)平方米，總建筑面積42.2萬(wàn)平方米。而目前開(kāi)發(fā)銷售的僅為19.8萬(wàn)平方米的北邊地塊，剩下的南邊地塊據(jù)稱將于今年下半年開(kāi)盤。

當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士王為（化名）透露，由于安陽(yáng)當(dāng)?shù)卣浅ＶС趾愦笤诖送顿Y開(kāi)發(fā)，因此恒大的購(gòu)地價(jià)格非常便宜。但任強(qiáng)未能向《投資者報(bào)》記者證實(shí)，稱“不方便說(shuō)”。

據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，安陽(yáng)恒大綠洲首期推出的近1000套房源，吸引了千余名購(gòu)房者到場(chǎng)，8.5折的優(yōu)惠力度使其開(kāi)盤勁銷2.5億元。然而，“勁銷”僅僅只是開(kāi)盤而已。恒大安陽(yáng)項(xiàng)目之后再難快速走量。

難逃安陽(yáng)房地產(chǎn)“降價(jià)無(wú)市”困局

2011年10月，隨著安陽(yáng)集資崩盤，眾多老板“跑路”，百姓的錢被套，購(gòu)買市場(chǎng)迅速萎縮。之前風(fēng)光無(wú)限的安陽(yáng)房地產(chǎn)瞬間陷入崩潰前夜。外來(lái)的恒大也開(kāi)始措手不及。

“10月之后市場(chǎng)冰火兩重天，大家已經(jīng)瘋了，低價(jià)甩貨保命，跑得晚都得死在今年?！比螐?qiáng)說(shuō)，“整體市場(chǎng)去年底更走入‘降價(jià)無(wú)市’局面，尤其是德寶（置業(yè)）降價(jià)事件，直接引爆市場(chǎng)信心全部垮塌?！?/p>

任強(qiáng)估算，安陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)今年2月成交量?jī)晌粩?shù)的項(xiàng)目不超過(guò)3個(gè)，恒大綠洲所在的安東新區(qū)10多個(gè)項(xiàng)目加一起成交應(yīng)不超200套。市場(chǎng)的形勢(shì)，可謂嚴(yán)峻。

王為告訴《投資者報(bào)》記者，去年10月崩盤風(fēng)波之后，樓市成交一度極其慘淡，一直崇尚高周轉(zhuǎn)的恒大于是開(kāi)始啟動(dòng)降價(jià)促銷策略，最厲害時(shí)甚至每平方米從5800元降至3800元。

不過(guò)任強(qiáng)表示：“恒大綠洲更早就走（降價(jià)）了，且降價(jià)并不是針對(duì)安陽(yáng)市場(chǎng)，這是恒大集團(tuán)全國(guó)性的戰(zhàn)略。”

但是回顧恒大地產(chǎn)集團(tuán)去年下半年的價(jià)格走勢(shì)，除了少數(shù)幾個(gè)城市外，基本上沒(méi)有如此大幅的降價(jià)。更多的安陽(yáng)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，安陽(yáng)恒大綠洲開(kāi)盤的特價(jià)折扣為恒大的“慣用伎倆”，而年底的降價(jià)的確是因?yàn)閷?duì)市場(chǎng)的悲觀。

據(jù)稱，降價(jià)促銷后，作為安陽(yáng)房地產(chǎn)行業(yè)中幾乎唯一的一家不參與民間集資的房企，恒大獲得了不少安陽(yáng)人的信任，項(xiàng)目的銷售稍有起色。但是王為表示，在降價(jià)后期，再大的降價(jià)幅度也難以吸引購(gòu)房者。

任強(qiáng)對(duì)安陽(yáng)房地產(chǎn)今年市場(chǎng)的態(tài)度較為悲觀：“我對(duì)下半年市場(chǎng)還是持悲觀態(tài)度，市場(chǎng)持續(xù)走低，‘跑路’項(xiàng)目增多，市場(chǎng)恐慌性拋售在五月份前后應(yīng)該會(huì)出現(xiàn)，信貸政策即使在第二季度放松，對(duì)安陽(yáng)資金缺口還是補(bǔ)不足的。”

“此外主要還是要看上半年政府對(duì)融資的態(tài)度，如未能給出明確解決方案，持續(xù)積壓?jiǎn)栴}，安陽(yáng)地方經(jīng)濟(jì)的‘陣痛’將難以緩解?！比螐?qiáng)繼而補(bǔ)充道。

“整體市場(chǎng)雖然悲觀，但我對(duì)恒大綠洲項(xiàng)目有信心，擅長(zhǎng)戰(zhàn)略的恒大還是有辦法打贏市場(chǎng)的?！比螐?qiáng)又補(bǔ)充道。

在《恒大傳奇》一書中，作者張守剛曾提到了恒大集團(tuán)的“紅海戰(zhàn)略”。而恒大能否在此殘酷的“紅?！敝蝎@得涅槃，還需拭目以待。

中國(guó)指數(shù)研究院的一位房地產(chǎn)分析師曾對(duì)《投資者報(bào)》記者表示，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，三線城市與一、二線城市相比，城市發(fā)展?jié)摿τ邢?，市?chǎng)購(gòu)買力增長(zhǎng)不穩(wěn)定，房企大規(guī)模的進(jìn)入開(kāi)發(fā)存在不少風(fēng)險(xiǎn)。

特別是在恒大營(yíng)口項(xiàng)目滯銷之后，恒大再陷安陽(yáng)漩渦，其三線戰(zhàn)略或許該更為謹(jǐn)慎。對(duì)此，安陽(yáng)市場(chǎng)所屬的恒大地產(chǎn)鄭州公司未能對(duì)《投資者報(bào)》記者的采訪給予回應(yīng)。

戶型“水土不服”

一方面要面對(duì)安陽(yáng)萎縮的房地產(chǎn)市場(chǎng)，另一方面不符合當(dāng)?shù)厝藢徝懒?xí)慣的戶型，也影響恒大銷售的一大阻礙。

當(dāng)?shù)厝耸織钕壬硎?，恒大“?biāo)準(zhǔn)化”設(shè)計(jì)出來(lái)的戶型并不太受當(dāng)?shù)厝苏J(rèn)可，“恒大綠洲的房子邊邊角角很多，而安陽(yáng)人對(duì)戶型極為挑剔，喜歡方方正正的戶型?！?/p>

《投資者報(bào)》記者在現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，安陽(yáng)恒大綠洲雖然漂亮的園林和精致的裝修非常誘人，但戶型的確缺陷不少，而與其僅一街之隔的“紫薇一號(hào)”的戶型就非常規(guī)整，因此也成為當(dāng)?shù)刈钍苷J(rèn)可的高檔樓盤。

另外，“公攤”太多及精裝“詐騙”也是安陽(yáng)恒大綠洲一直被詬病的?！?套150平方米的房子，公攤面積要38平方米，按恒大標(biāo)榜的1500元/平方米裝修費(fèi)計(jì)算，凈賺差不多6萬(wàn)元一套房。一個(gè)32層樓每層2梯4戶，光裝修就賺我們600多萬(wàn)，相當(dāng)于整個(gè)樓的公共部分都是業(yè)主出錢裝修的，賺錢就是高明?！币粯I(yè)主抱怨道。

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