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2012年03月30日10:16 | 中國發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

雖然3月份北京住宅成交量迎來小陽春，但土地市場仍然冷清，一季度北京的平均樓面價(jià)僅為2706元/平方米

■本報(bào)記者 王 崢

在房企的大力促銷和部分剛需的共同作用下，3月北京的樓市成交量明顯回暖，住宅均價(jià)較去年同期下滑14%，出現(xiàn)量升價(jià)跌的局面。

而房企們對后市銷售狀況的信心也開始回升，恒大地產(chǎn)主席許家印在28日的業(yè)績發(fā)布會(huì)上就表示，在經(jīng)歷了1、2月份的低迷后，3、4月份的市場銷售將逐步回暖，房企們即將公布的3月份銷售業(yè)績也將證明著一點(diǎn)。

成交環(huán)比大漲

根據(jù)北京住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，截至3月28日，北京新建住宅簽約套數(shù)為6904套，其中剔除保障房成交量5998套，預(yù)計(jì)在剩余3個(gè)工作日的情況下，3月全月北京新建住宅簽約量有望達(dá)到8000套，環(huán)比2月份的5514套增長45.09%，同比去年3月份的5743套增長39.30%，但仍不及2010年同期的10103套。

而3月份截至到目前，北京的住宅均價(jià)為18750元每平米，相比2011年一季度的21788元每平米下調(diào)了14%，均價(jià)也已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月徘徊在1.8萬左右。

對此，有分析人士認(rèn)為，成交量的復(fù)蘇使得目前市場已經(jīng)逐漸出現(xiàn)底部特征，降價(jià)項(xiàng)目在目前的價(jià)格段已經(jīng)換來成交量，因此已經(jīng)降價(jià)的項(xiàng)目再度下調(diào)售價(jià)的可能性不大。在政策底部已經(jīng)出現(xiàn)的情況下，部分剛需盤已經(jīng)出現(xiàn)了相對高的性價(jià)比，剛需購房者已經(jīng)可以考慮入市。

此外，從目前整體市場來看，市場均價(jià)依然存在繼續(xù)降價(jià)的空間，調(diào)控政策執(zhí)行力度依然很大，之前未降價(jià)項(xiàng)目可能會(huì)迎來一次補(bǔ)跌過程。

庫存壓力大

雖然3月北京樓市迎來了一波小陽春行情，但從庫存上看，房企面對的銷售壓力仍是有增無減。

北京市住建委近日發(fā)布消息稱，對全市新建商品住房庫存進(jìn)行了全面清理，將清除長期以來積壓形成的3.3萬套無效房源，以準(zhǔn)確反映實(shí)際可售房源信息，為居民購房選房提供有效參考。清理后，目前全市可售住房由之前的12.4萬套下調(diào)至9.1萬套。

對此，業(yè)內(nèi)普遍的觀點(diǎn)是，不管是12.4萬套還是9.1萬套，北京商品房庫存的壓力并沒有改變。

而從目前庫存情況來看，5-6環(huán)之間的庫存占據(jù)全市的絕對主力，占比達(dá)到了51.36%，在調(diào)整之前這一比例為48%左右。庫存基本與成交情況匹配，以2011年全年的成交情況看，5-6環(huán)成交占全市成交比例為55.2%，6環(huán)以外的成交占比則為18.6%。

統(tǒng)計(jì)還顯示，目前市場庫存的大戶型比較多，3居以上戶型占比達(dá)到了53.9%，成交占比則不足5成。因此大戶型項(xiàng)目很可能繼續(xù)降價(jià)以換取成交量。

北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，按照截止日前的北京住宅簽約情況，消耗目前庫存如果以一季度數(shù)值計(jì)算，需要24個(gè)月；按照3月份的成交量計(jì)算，則需要15個(gè)月，也就是說按照目前市場情況，消耗9.1萬套庫存最少需要15個(gè)月。其中庫存消耗比最大的幾個(gè)區(qū)域分別為通州、順義、豐臺、房山。而目前北京大幅降價(jià)的項(xiàng)目也基本集中在這幾個(gè)區(qū)域。

平均樓面價(jià)下調(diào)千元

高庫存還進(jìn)一步拖累了土地市場。由于開發(fā)商積壓庫存嚴(yán)重，在銷售仍處谷底的情況下，開發(fā)商難有拿地?zé)崆椤?/p>

北京中原市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年一季度北京合計(jì)出讓土地45宗，總建筑面積357.37萬平米，總土地出讓金96.7億，平均樓面價(jià)僅為2706元/平方米。其中3月份出讓的9宗地塊，土地出讓金合計(jì)32.57億，低于2月份的42.2億。

整體來看，北京一季度的土地出讓金同比銳減39.3%，平均樓面價(jià)更是下調(diào)近千元，降幅達(dá)25.8%。同時(shí)，2012年1季度北京45宗地塊全部以底價(jià)成交，競價(jià)次數(shù)為零。而這也是北京2010年以來，第一次單季土地出讓金低于百億元。

對于土地市場冷清，不少房企人士都表示，目前部分土地的底價(jià)依然較高，加之調(diào)控持續(xù)的影響，如果地方政府不能適當(dāng)調(diào)整土地出讓價(jià)格，那么開發(fā)商也就很難有拿地的積極性。

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