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博鰲論壇激辯“中國(guó)房地產(chǎn)大變革”
博鰲亞洲論壇的最后一天，與會(huì)嘉賓的頭腦風(fēng)暴進(jìn)入深水區(qū)。
樓市調(diào)控還要走多遠(yuǎn)？樓價(jià)還有沒(méi)有下調(diào)的空間？如何實(shí)現(xiàn)樓價(jià)回歸合理價(jià)位，又不至于對(duì)經(jīng)濟(jì)基本面帶來(lái)過(guò)大沖擊？在昨日舉辦的博鰲亞洲論壇“2012：中國(guó)房地產(chǎn)大變革”的分論壇上，上述消費(fèi)者和房地產(chǎn)業(yè)界高度關(guān)注的話題，再次引發(fā)專家學(xué)者、地產(chǎn)界大佬的熱議。圍繞今年樓市走向，與會(huì)嘉賓展開激烈碰撞，為中國(guó)房地產(chǎn)改革把脈問(wèn)診。
調(diào)控不會(huì)放松
1 限購(gòu)政策短期難以取代
去年底以來(lái)，樓市調(diào)控會(huì)不會(huì)放松，一直就是房地產(chǎn)界及民眾最為關(guān)心的話題。佛山、成都、上海等地變相松綁“限購(gòu)令”都被緊急叫停。
全國(guó)“兩會(huì)”上，溫家寶總理關(guān)于“一些地方房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回到合理價(jià)位，調(diào)控不能放松”的表態(tài)，讓市場(chǎng)此前對(duì)樓市調(diào)控政策放松的預(yù)期落空。住建部副部長(zhǎng)齊驥也明確表示，近期不會(huì)再出臺(tái)新的房地產(chǎn)調(diào)控政策。政府調(diào)控樓市的決心可見(jiàn)一斑。
針對(duì)樓市調(diào)控政策，在昨日的論壇上，綠地控股集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁張玉良就表示，國(guó)家出臺(tái)一系列調(diào)控措施，是特殊情況下采取的特殊政策。限購(gòu)政策實(shí)施近兩年來(lái)，取得了一定效果?！翱梢韵胂?，如果限購(gòu)政策一退出，中國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)怎樣。在市場(chǎng)化政策沒(méi)有到位之前，限購(gòu)不能退出。”他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)有的調(diào)控政策需要進(jìn)行微調(diào)，以滿足剛性需求。
首創(chuàng)置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)劉曉光也判斷，“限購(gòu)政策今年肯定是改不了的。但是以后限購(gòu)令作為行政性政策或許要被一些經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策代替。通過(guò)利率、稅收這些經(jīng)濟(jì)政策來(lái)代替?！?/p>
中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心常務(wù)副理事長(zhǎng)鄭新立則強(qiáng)調(diào)，限購(gòu)是在特殊情況下采取的特殊措施，樓市調(diào)控政策之所以短期難以退出，關(guān)鍵因素在于房?jī)r(jià)還沒(méi)有調(diào)整到合理價(jià)位。在鄭新立看來(lái)，現(xiàn)在最重要的問(wèn)題，是現(xiàn)有的已經(jīng)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策的落實(shí)問(wèn)題。“國(guó)務(wù)院出臺(tái)了很多政策，沒(méi)有落實(shí)到位。第一步就是要落實(shí)到位，落實(shí)到位了，房?jī)r(jià)就到位了；房?jī)r(jià)到位了，政策就能改變了?！?/p>
政策或需微調(diào)
2 逐步推開房產(chǎn)稅改革
盡管在“樓市調(diào)控短期難以松綁”這一問(wèn)題上達(dá)成了共識(shí)，但是，多位與會(huì)代表也指出，現(xiàn)有的一些調(diào)控政策“走過(guò)了頭”，為了抑制房?jī)r(jià)上漲，下重藥“一刀切”，在打壓房?jī)r(jià)的同時(shí)，也使得一些剛性需求得不到滿足，樓市調(diào)控政策需要進(jìn)行微調(diào)。
張玉良指出，有些調(diào)控政策執(zhí)行得過(guò)緊，把合理的需求也打壓下來(lái)。例如，不少地方提高首套房貸款利率，對(duì)房貸也采取緊縮，這就使得很多剛性需求、消費(fèi)性需求都受到抑制?！皩?duì)這些政策進(jìn)行微調(diào)也是應(yīng)該的。我相信未來(lái)在有前提的情況下，會(huì)得到一些微調(diào)?！?/p>
而長(zhǎng)江商學(xué)院副院長(zhǎng)劉勁則認(rèn)為，限購(gòu)政策使得很多需要買房的人沒(méi)辦法買，市場(chǎng)很大程度上被關(guān)閉了。“想買房的人是不是能夠買到房子，想造房子的人是不是能夠造房子？現(xiàn)在這個(gè)情況下，這兩個(gè)方面都有一些問(wèn)題。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控是一個(gè)暫時(shí)性的措施，遲早是要放松的?！?/p>
從更長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，業(yè)內(nèi)人士更強(qiáng)調(diào)用市場(chǎng)手段來(lái)調(diào)控樓市。
鄭新立表示，用房地產(chǎn)稅來(lái)改變地方政府的土地財(cái)政政策，是一項(xiàng)非常好的改革，可以抑制投機(jī)，又滿足居住性購(gòu)房需求?！艾F(xiàn)在一些地方已經(jīng)開始進(jìn)行試點(diǎn)改革，這個(gè)方向已經(jīng)明確了。我想通過(guò)試點(diǎn)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，將來(lái)房地產(chǎn)稅會(huì)逐步得到實(shí)施?！?/p>
對(duì)于房地產(chǎn)如何深度改革，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康認(rèn)為，“雙軌統(tǒng)籌”是解決目前房?jī)r(jià)過(guò)高的重要手段。“政策軌”上的保障房供給是政府要牽頭“托底”；對(duì)商品房?jī)r(jià)，政府不應(yīng)再用行政手段一味強(qiáng)力干預(yù)?！笆袌?chǎng)軌”上政府應(yīng)該主要管規(guī)劃、管規(guī)則、管收稅。賈康建議，“十二五”期間，一線城市應(yīng)先后跟進(jìn)征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅可以形成多種正面效應(yīng)，合理激勵(lì)地方政府轉(zhuǎn)變職能，在配套改革中解決地方政府對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴。
“2012年是房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折年?！迸c會(huì)嘉賓、SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹認(rèn)為，開發(fā)商“有錢就能圈地，蓋房就能掙錢”的開發(fā)模式已結(jié)束。政府應(yīng)該轉(zhuǎn)而用稅收政策、貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，通過(guò)增加土地供應(yīng)等市場(chǎng)配置資源手段穩(wěn)定樓市。
房?jī)r(jià)下行空間多大
3 地價(jià)降了，房?jī)r(jià)才能真降
去年底以來(lái)，隨著調(diào)控政策的不斷深入，全國(guó)主要城市的房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了不同程度的下跌，成交量也不斷萎縮。記者近期從廣州多家地產(chǎn)中介處了解到，春節(jié)過(guò)后，二手樓成交情況較春節(jié)前都有了較大改善?！安簧偃顺酥?jī)r(jià)下跌的時(shí)候出手，主要是一些首次購(gòu)房者。”中原地產(chǎn)錦繡香江一位門店經(jīng)理告訴記者。
那么，房?jī)r(jià)還有多大下行空間？房?jī)r(jià)降到哪個(gè)價(jià)位才算合理？
在昨日的論壇上，張玉良提出，房?jī)r(jià)依然有下調(diào)空間?！艾F(xiàn)在一些城市的房?jī)r(jià)過(guò)高，這是不爭(zhēng)的事實(shí)。調(diào)到合理的范圍，我的理解是現(xiàn)在房?jī)r(jià)至少還有15%到20%的下跌空間?！辈贿^(guò)，張玉良也指出，不同城市，不同地段，房?jī)r(jià)調(diào)整也不同?！坝行┒€城市，房?jī)r(jià)比較低，不但下降不了，可能還略有上升。一線城市的核心地段，價(jià)格也降不下來(lái)。核心城市的邊緣地段，房?jī)r(jià)是要降下來(lái)的?！?/p>
在首創(chuàng)置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)劉曉光看來(lái)，樓價(jià)高企的一大關(guān)鍵因素，是土地成本、稅負(fù)過(guò)高?！氨热缭诒本?，有些地方的地價(jià)占整個(gè)成本的近50%，稅費(fèi)20%左右，那可能占到成本的70%。只有把地價(jià)、稅費(fèi)、資金成本降下來(lái)，房?jī)r(jià)才能真正下降。”
鄭新立也強(qiáng)調(diào)，土地供給掌握在地方政府手里，土地供應(yīng)的價(jià)格也是掌握在地方政府手里，因此房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定的主要責(zé)任也在地方政府。“從供給的住房的土地價(jià)格里面少拿一點(diǎn)，這樣價(jià)格就可以低一些，來(lái)滿足群眾購(gòu)房的需求?！?/p>
■關(guān)注
發(fā)改委副主任張曉強(qiáng)在海南博鰲透露——
我國(guó)一季度 GDP約增8.4%
南方日?qǐng)?bào)博鰲訊 昨日，在博鰲亞洲論壇2012年會(huì)主辦的主題為“世界經(jīng)濟(jì)展望2012：確定性與不確定性”午餐會(huì)上，國(guó)家發(fā)改委副主任張曉強(qiáng)透露，根據(jù)我國(guó)有關(guān)研究機(jī)構(gòu)的初步數(shù)據(jù)，一季度我國(guó)GDP增長(zhǎng)約8.4%，CPI漲幅約為3.5%。他表示，這說(shuō)明中國(guó)經(jīng)濟(jì)今年的開局良好。
前不久，匯豐發(fā)布3月份中國(guó)制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理人指數(shù)終值為48.3%，低于2月份的終值49.6%，連續(xù)4個(gè)月下降。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)也顯示，今年前兩個(gè)月我國(guó)工業(yè)利潤(rùn)下降5.2%。這些數(shù)據(jù)引發(fā)了對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)或?qū)ⅰ坝仓憽钡膿?dān)憂。按照有關(guān)的數(shù)據(jù)發(fā)布日程表，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局將于4月9日公布3月份的CPI數(shù)據(jù)，并在4月13日公布一季度GDP等經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。張曉強(qiáng)提前透露上述數(shù)據(jù)，被市場(chǎng)人士解讀為是向外界傳遞信心，緩解對(duì)“硬著陸”的擔(dān)憂。
張曉強(qiáng)表示，2012年我國(guó)GDP增長(zhǎng)目標(biāo)為7.5%，CPI漲幅要控制在4%左右，外貿(mào)增長(zhǎng)10%，城鄉(xiāng)居民實(shí)際收入增長(zhǎng)7.5%以上?！皩?shí)現(xiàn)上述目標(biāo)，需要付出巨大努力。為此，要繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，要著重處理好穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、控物價(jià)的關(guān)系，牢牢把握擴(kuò)大內(nèi)需特別是消費(fèi)需求的戰(zhàn)略基點(diǎn)?！?/p>
■其他話題
溫州金融改革 開了個(gè)好頭
保育鈞炮轟“金融壟斷”，呼吁對(duì)民間資本開放
昨日上午，“民間金融與銀行業(yè)開放”分論壇成為焦點(diǎn)。一向以敢言著稱的中國(guó)民營(yíng)企業(yè)聯(lián)合會(huì)會(huì)長(zhǎng)保育鈞表示，中小微企業(yè)貸款難、利率高，深層次原因是“金融壟斷”。
“垂直監(jiān)管的中國(guó)銀行業(yè)存在大量的空白地帶，容易陷入管得越多越死的境地?！北Ｓx認(rèn)為，基本辦法就是金融銀行業(yè)開放，讓民間資本來(lái)興辦小型金融機(jī)構(gòu)。“溫州綜合金融改革允許當(dāng)?shù)氐拿耖g資本組建社區(qū)型的銀行是一個(gè)很好的開頭，讓中小微企業(yè)看到了希望?！?/p>
雖然同樣坦言中小微企業(yè)貸款難是世界性問(wèn)題，但招商銀行行長(zhǎng)馬蔚華強(qiáng)調(diào)中國(guó)的情況另有原因。以溫州為例，人行溫州分行提供的數(shù)據(jù)顯示，35%的溫州資金是投資實(shí)業(yè)，65%卻用在炒作。馬蔚華指出，“解決民間融資光靠銀行不行，需要多層次的金融機(jī)構(gòu)?！?/p>
中國(guó)金融改革還要花多長(zhǎng)時(shí)間能夠取得進(jìn)展？與會(huì)嘉賓普遍認(rèn)為，利率市場(chǎng)化是關(guān)鍵因素，必須有所突破?！袄适琴Y本的價(jià)格，而價(jià)格是配置資源最重要的一個(gè)機(jī)制。所以利率不市場(chǎng)化，金融資源就容易錯(cuò)配。”保育鈞說(shuō)。（記者 高國(guó)輝 特派博鰲記者 田志明 統(tǒng)籌：賈肖明）