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2012年05月18日15:54 | 中國發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

□記者 俞佳 報道蕪湖、佛山、中山……在這些個別城市的樓市新政遭遇“一月挺”、“三日游”甚至“朝令夕改”之時，其實更多的樓市微調(diào)已經(jīng)悄然通過。有報道稱，去年8月至今，全國共有30余城市出臺樓市新政，其中超八成通過。分析人士表示，“首套”、“自住需求”是目前微調(diào)的紅線。

八成地方新政過關(guān)

有媒體報道稱，從去年8月至今年5月10日，全國共有33個城市出臺樓市新政，其中28個獲通過，5個被叫停。也就是說，在少數(shù)地方新政破產(chǎn)同時，超八成新政已悄然通過執(zhí)行。涉及城市包括北上廣這樣的一線城市，也有增城、象山、從化等三四線城市。

從地方微調(diào)的內(nèi)容看，包括免或減征購房契稅或退稅、調(diào)整首套房貸利率恢復(fù)基準(zhǔn)利率、改變普通住房價格標(biāo)準(zhǔn)、提高公積金貸款額度、重啟購房入戶政策、補貼首次置業(yè)、放松限購條件、土地松綁八種。

21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師羅寅申告訴記者，33個城市微調(diào)政策，八成獲得通過，這樣的數(shù)據(jù)看起來驚人，但其實不盡然，“單是前段時間普通商品住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整和公積金貸款政策調(diào)整，就有十多個城市，加起來30多個也是很有可能的。 ”

也有分析人士指出，將房貸利率恢復(fù)基準(zhǔn)等歸為地方新政有些牽強，而調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)是因為舊的標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)明顯過時，不得不調(diào)。

地方政府博弈調(diào)控底線

2012年一季度，中國指數(shù)研究院監(jiān)測的100個城市住宅用地平均溢價率降至歷史低位，為1.9%，環(huán)比再次下降，已低于2008年三季度的階段性低點2.7%。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉分析稱，房地產(chǎn)市場成交量低迷，開發(fā)商資金面相對緊張，拿地意愿降低，地方政府土地財政收入減少，這可能導(dǎo)致地方政府出臺“救市”措施，挽救土地財政面臨的尷尬。

除佛山、蕪湖等少數(shù)城市，多數(shù)城市出臺的新政得以通過，在羅寅申看來，這是地方與中央進入更深度博弈的結(jié)果，地方政府以前是“想調(diào)不敢調(diào)”，如今學(xué)會在可行范圍內(nèi)適度調(diào)整。

“而且，現(xiàn)在很多城市的微調(diào)屬于‘跟風(fēng)型’，某個城市的一項政策順利出臺后，其他城市也會效仿，現(xiàn)有的公積金政策調(diào)整、普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整等皆是如此。上周，江蘇揚州打出發(fā)展成品住宅旗號來補貼購房者，如果這項政策還不叫停，很可能引來其他二三線城市跟風(fēng)。 ”羅寅申說。

世聯(lián)地產(chǎn)華南區(qū)首席分析師曹取也預(yù)測，以后會有越來越多的地方政府會在中央允許的范圍內(nèi)充分利用可放松的空間。

不過，羅寅申也指出，上海、北京這樣的一線城市，起著風(fēng)向標(biāo)和價格信號的作用，出臺微調(diào)政策會愈發(fā)謹(jǐn)慎。從目前調(diào)控形勢和官方表態(tài)看，今年底以前不會有政策層面的松動。

“首套剛需”為微調(diào)紅線

從全國范圍的政策變化情況來看，樓市調(diào)控已經(jīng)呈現(xiàn)出定向?qū)捤苫蚓植糠潘傻嫩E象，但是，在地方政府頻發(fā)“微調(diào)”信號的同時，中央層面關(guān)于調(diào)控的態(tài)度并未出現(xiàn)實質(zhì)性松口。瀏覽各地微調(diào)政策，不難發(fā)現(xiàn)，近期全國各地所有政策松動跡象，多為以保護首套房自住需求為前提的差異化信貸和稅收政策。

對此，羅寅申表示，“首套”、“自住需求”是目前調(diào)控的紅線，也是政策適度放松或是“擦邊球”可能的對象，如果擅自擴大這個范圍，就可能出現(xiàn)蕪湖等城市被叫停的情況。

張宏偉認為，當(dāng)前在政府、開發(fā)商、購房者市場博弈過程中，各地方政府與其找借口出臺救市政策，不如迎合現(xiàn)在中央調(diào)控以“自住需求”為主的市場大局，在這樣的市場背景下出臺刺激剛需入市的政策，在政策層面給予自住需求購房者更多的支持，以維持房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。

他還建議，在存款準(zhǔn)備金率降低之后，各地可以針對自住需求進一步出臺差別化信貸政策，在公積金貸款、商業(yè)貸款對于首套房置業(yè)者的進一步的定向?qū)捤?，還可以采取對首套房置業(yè)者給予一定的稅費補貼、對人才類購房需求給予積極的落戶及稅費優(yōu)惠政策等措施鼓勵自住需求入市。

呼吁更多信貸支持

“給首次置業(yè)的買房人利率85折優(yōu)惠，銀行的確賺的很少，但這些折扣優(yōu)惠對于首次置業(yè)者來講十分重要。”中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李華杰在個人微博呼吁，“政府工作報告也講過說‘滿足居民合理住房需求’，我認為應(yīng)該恢復(fù)給予首次置業(yè)的家庭房貸7折利率優(yōu)惠，才算真正的支持。 ”

上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍也認可銀行讓利的方式；“政府直接的讓利有可能會被開發(fā)商 ‘借利’，銀行利息方面的長期優(yōu)惠無法在買房時直接截取，不易被開發(fā)商借利。 ”

羅寅申雖然預(yù)言上海政策年底前不會松動，但也同時明確，“不排除信貸方面的變化”。他表示，只要是符合“首套自住”這個基調(diào)的，信貸方面的支持值得鼓勵?！坝杏行е苯拥霓k法是降低首付成數(shù)，但這個對市場的影響太大，必然謹(jǐn)慎。利率打折這種遠期優(yōu)惠還會逐步擴大，7折的貸款優(yōu)惠利率作為金融危機的產(chǎn)物很有可能已經(jīng)一去不復(fù)返，但是8折優(yōu)惠在未來還是可能出現(xiàn)的。 ”

張宏偉則指出，由于大多數(shù)自住購房者預(yù)算有限，能夠促使他們決策入市的還是短期內(nèi)能夠使之達到入市門檻的政策和市場行為，從市場效果而言，盡管首套房貸利率優(yōu)惠可以為購房者帶來長期性的優(yōu)惠，各地方政府也出臺一些購房補貼性措施鼓勵購房者入市購房，但相都沒有降價來得直接有效，可以短期內(nèi)促成購房者入市。

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