官方微博 首頁(yè) > 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 > 行業(yè)動(dòng)向 > 房地產(chǎn)

2013年05月03日09:54 | 中國(guó)發(fā)展門(mén)戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫(xiě)信 字號(hào)：T|T

“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則的新意

“國(guó)五條”出臺(tái)之后，在不到十天時(shí)間里實(shí)施細(xì)則就很快出臺(tái)。

這向市場(chǎng)發(fā)出一個(gè)強(qiáng)烈的信號(hào)，新政府上任之后是不會(huì)容忍房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的，政府一定有能力、有決心讓過(guò)高的房?jī)r(jià)回歸理性，并把國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶上健康發(fā)展之路。其實(shí)仔細(xì)分析， “國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則有許多有新意的地方。

首先，限購(gòu)政策進(jìn)一步完善。比如限購(gòu)區(qū)域全覆蓋、限購(gòu)住房類型商品房全包括、購(gòu)房資格審查環(huán)節(jié)前移、要求不同城市實(shí)行差別化的限購(gòu)政策等?？梢哉f(shuō)，實(shí)施細(xì)則對(duì)住房限購(gòu)各個(gè) 環(huán)節(jié)有全面要求與改善，而且要嚴(yán)肅查處限購(gòu)措施執(zhí)行中的違法違規(guī)行為，情節(jié)嚴(yán)重者追究法律責(zé)任。不過(guò)，早幾年的情況表明，對(duì)于這些行政性干預(yù)政策，只要住房賺錢(qián)功能不去除，無(wú)論政策上規(guī)定得如何嚴(yán)厲，實(shí)際發(fā)揮作用并非易事。特別當(dāng)這種違規(guī)成本很低時(shí)（比如說(shuō)責(zé)令企業(yè)自行整改、中介業(yè)務(wù)停止整頓等），那么實(shí)際的效果更會(huì)大打折扣。實(shí)際上，無(wú)論是從經(jīng)濟(jì)邏輯還是市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，這種行政性限制市場(chǎng)需求的政策更多只是會(huì)增加尋租機(jī)會(huì)而已。因此，這些政策在一定時(shí)間內(nèi)要退出市場(chǎng)，用有效的經(jīng)濟(jì)杠桿來(lái)代替。

其次，市場(chǎng)最為關(guān)注的是差別化的住房信貸政策要更為細(xì)化。尤其是第二套住房的首付比重提高及利率上調(diào)。不過(guò)，這些都是國(guó)十條的原則內(nèi)容，現(xiàn)在并沒(méi)有增加多少。而這次繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策的新意主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面。一是強(qiáng)化了借款人的資格審查。其內(nèi)容包括了家庭住房持有情況、征信記錄、貸款記錄等。如果商業(yè)銀行借助央行征信系統(tǒng)這樣做，是容易分辨出家庭住房購(gòu)買(mǎi)情況。投機(jī)投資者想利用銀行金融杠桿進(jìn)入住房市場(chǎng)并非易事。二是差異化的信貸政策更為強(qiáng)化。這種強(qiáng)化不僅表現(xiàn)為購(gòu)買(mǎi)第一套第二套給出信貸條件不同，而且表現(xiàn)為不同的城市住房信貸差異化及這種差異化的彈性由銀行自行決定，這就容易導(dǎo)致整個(gè)住房信貸的利率水平全面上升及杠桿率全面下降。三是對(duì)這種差異化信貸監(jiān)管的常態(tài)化。不過(guò)，在以規(guī)模及價(jià)格管制的金融市場(chǎng)，銀行掌握的住房信貸差異化的彈性越大，越使得這種信貸政策更可能自利?？梢哉f(shuō)，當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投機(jī)投資最大群體就是銀行的工作人員?？梢哉f(shuō)，要真正遏制住房投機(jī)投資，還得全面改進(jìn)當(dāng)前差異化的住房信貸政策。

第三，對(duì)于“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則，市場(chǎng)反應(yīng)最為強(qiáng)烈的是強(qiáng)調(diào)對(duì)房地產(chǎn)交易征收20%的交易所得稅。整個(gè)市場(chǎng)一片驚呼，認(rèn)為這是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以來(lái)最嚴(yán)厲的政策出臺(tái)。其實(shí)該政策早就存在，并不是什么新東西。只不過(guò)，該稅收政策一是在2008年政府為了救市，在131號(hào)文件中暫時(shí)要求采取優(yōu)惠不征收，但在2010年的“國(guó)十條”中又要求恢復(fù)征收；二是各地方政府為了推高以房?jī)r(jià)飚升的GDP，在前十年都采取了化解這項(xiàng)政策的辦法。即各地方政府對(duì)住房交易所得只征收住房交易總額的1%來(lái)應(yīng)對(duì)中央，同時(shí)，中央政府也對(duì)此視而不見(jiàn)。在這樣的情況下，市場(chǎng)早就形成一個(gè)錯(cuò)覺(jué)，以為中國(guó)的住房交易所得稅率就是1%，但實(shí)際上并非如此。這次“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則要求征收20%交易所得稅，不僅要改變住房市場(chǎng)這個(gè)錯(cuò)覺(jué)，而且也表明中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的決心。

為了嚴(yán)厲遏制與打擊住房市場(chǎng)的投機(jī)投資，僅是強(qiáng)化交易所得稅征收是不夠的。這次“國(guó)五條”還要求全面開(kāi)展房地產(chǎn)稅試點(diǎn)。這是新的東西。不過(guò)，為了全面遏制與打擊住房投機(jī)投資，建立起全面嚴(yán)厲、公平公正的住房稅收體系是必要的。在香港，就是通過(guò)不同的稅收政策對(duì)不同的住房需求進(jìn)行嚴(yán)格的限制。比如，政府針對(duì)短期投機(jī)炒作者推出額外印花稅（SSD，半年內(nèi)交易征收稅20%），對(duì)非香港購(gòu)買(mǎi)者推出買(mǎi)家印花稅（BSD，15%），而對(duì)長(zhǎng)線的投資者則推出“雙倍印花稅”，而對(duì)于完全是自住的第一套住房完全可免征這些稅收。如果不是香港的永久居民，其住房在半年內(nèi)交易，在香港購(gòu)買(mǎi)住房其征收印花稅達(dá)到43.5%。還有差晌稅（中國(guó)為房地產(chǎn)稅）等。為了遏制住房投機(jī)投資，政府就得通過(guò)稅收政策進(jìn)一步在各個(gè)環(huán)節(jié)（交易、持有、轉(zhuǎn)移等）進(jìn)行限制，這樣才能真正擠出房地產(chǎn)投資投機(jī)及去除住房賺錢(qián)功能。預(yù)計(jì)在這個(gè)方面，政府的儲(chǔ)備工具還很多，應(yīng)該在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)出臺(tái)。不過(guò)，“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則已經(jīng)給了市場(chǎng)一個(gè)明確的預(yù)期，政府會(huì)在稅收政策上更為嚴(yán)厲地限制住房投機(jī)投資。市場(chǎng)決不可低估這次政府重新強(qiáng)調(diào)對(duì)住房交易所得稅征收對(duì)市場(chǎng)的影響與作用。

第四，“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則最有新意的地方是要求建立起國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)信息系統(tǒng)及要求住房預(yù)售制度的全面完善方面。對(duì)于后者，它也是國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)一個(gè)頑疾，這次開(kāi)始有所觸及。但是，經(jīng)過(guò)十年的房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，一些大的房地產(chǎn)企業(yè)資金實(shí)力很大，再加上當(dāng)前融資渠道的多元化，這項(xiàng)政策預(yù)期對(duì)市場(chǎng)影響不會(huì)太大。對(duì)于前者，由于強(qiáng)調(diào)信息系統(tǒng)建設(shè)長(zhǎng)期性，所以對(duì)市場(chǎng)短期影響不大，但長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)對(duì)市場(chǎng)的影響是十分重要的。

“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則的迅速出臺(tái)，其內(nèi)容豐富，有新意的地方不少。但是，我們可以看到，該政策更強(qiáng)調(diào)的是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)宏觀政策的連續(xù)性，強(qiáng)調(diào)的是新政府上任后房地產(chǎn)宏觀的決心。實(shí)際上，要扭轉(zhuǎn)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)峻局勢(shì)，要全面轉(zhuǎn)變國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)之性質(zhì)，僅是現(xiàn)在的這些政策是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，政府還得對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)宏觀政策進(jìn)一步調(diào)整與完善。這樣才能真正擠出當(dāng)前巨大的房地產(chǎn)泡沫，化解中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)之風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，“國(guó)五條”的實(shí)施細(xì)則已經(jīng)透露出這個(gè)方面的強(qiáng)烈信息。來(lái)源中國(guó)經(jīng)濟(jì)報(bào)告)

(責(zé)任編輯：Newshoo)

返回頂部文章來(lái)源： 新華網(wǎng)