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2013年05月17日10:33 | 中國發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

關(guān)鍵詞： 樓市成交量 房企 保利地產(chǎn)  平抑房價(jià) 樓盤價(jià)格

新公布的“國五條”之后，國內(nèi)房地產(chǎn)市場上演了一番“過山車”行情。

數(shù)據(jù)顯示，與今年年初銷量連創(chuàng)高峰、供需兩旺不同，今年4月起，北京、廣州、上海等一線樓市供需雙雙下降，成交量呈斷崖式下跌。時(shí)至5月，這一成交頹勢卻并未得到扭轉(zhuǎn)。

樓市成交量的急轉(zhuǎn)直下，也直接導(dǎo)致了萬科、華潤、世茂房地產(chǎn)等龍頭房企業(yè)績出現(xiàn)明顯下滑，庫存壓力上調(diào)明顯。在不少業(yè)內(nèi)人士看來，面對庫存壓力，房企只有適應(yīng)市場，積極去庫存，才能夠勇立市場潮頭，成為地產(chǎn)奧斯卡獎項(xiàng)的有力爭奪者。

據(jù)了解，目前，以保利地產(chǎn)為代表的部分房企，正啟動促銷戰(zhàn)略來提高現(xiàn)有項(xiàng)目庫存去化率，不過對于大多數(shù)房企來說，依舊以保守姿態(tài)進(jìn)行觀望?！坝捎谌ツ甑缀徒衲瓿鯓鞘谐霈F(xiàn)了一定幅度的回暖，房企庫存去化得到好轉(zhuǎn)，積累了一定資金實(shí)力，大多數(shù)降價(jià)動力明顯不足。”中房信研究總監(jiān)薛建雄對時(shí)代周報(bào)記者分析稱，樓市供需還處于膠著博弈狀態(tài)，預(yù)計(jì)到6月中旬市場向上還是向下才會明朗，預(yù)計(jì)屆時(shí)房企有可能進(jìn)行大規(guī)模促銷。

152房企首季存貨1.66萬億

由于各地新“國五條”細(xì)則開始實(shí)施，樓市庫存去化速度自4月起明顯放緩。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，在監(jiān)測的43個(gè)城市中，超過八成城市4月樓市成交量環(huán)比下降明顯，其中北京、上海、廣州三大城市環(huán)比降幅分別達(dá)56。6%、36。06%、50。67%，此外青島、福州、三亞等二、三線城市的環(huán)比降幅也均高達(dá)50%。而據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，全國主要城市成交面積4月份大部分環(huán)比3月下調(diào)了15%以上。

作為樓市傳統(tǒng)銷售旺季，5月對于房地產(chǎn)企業(yè)上半年銷售業(yè)績的重要性不言而喻。按照以往的習(xí)慣，不少開發(fā)商需要借此時(shí)機(jī)為上半年的整體業(yè)績沖一把。但從目前的統(tǒng)計(jì)成交量來看，樓市成交頹勢并沒有明顯扭轉(zhuǎn)，各地并未出現(xiàn)傳統(tǒng)“紅五月”應(yīng)有的火熱成交場景。

據(jù)北京市住建委和相關(guān)機(jī)構(gòu)最新數(shù)據(jù)顯示，5月份上旬新房(不含保障房)網(wǎng)簽量僅為1404套，環(huán)比上月下降43。3%，比去年同期下降29。2%。其間新房交易均價(jià)為21695元/平方米，環(huán)比上漲1。6%，同比上漲3。2%。伴隨著北京樓市的下滑，上海、深圳也表現(xiàn)出相同的下降趨勢。“五一”假日期間，上海樓市降溫明顯，5月份首周新房成交量環(huán)比降近三成；深圳在5月首周新房住宅成交套數(shù)為542套，環(huán)比下降43。25%。此外，不少二、三線城市未現(xiàn)“紅五月”，開局低迷。

樓市成交量的急轉(zhuǎn)直下，直接導(dǎo)致了不少龍頭房企業(yè)績出現(xiàn)明顯下滑。

統(tǒng)計(jì)顯示，目前已披露4月銷售業(yè)績的16家房企銷售額共計(jì)476。13億元，較3月下降了17。3%。16家房企中有12家銷售出現(xiàn)環(huán)比下跌，其中萬科4月實(shí)現(xiàn)銷售面積110。7萬平方米，銷售金額123。8億元，分別環(huán)比下降12。97%和18。55%。華潤置地4月銷售額為44。3億元，環(huán)比下降34。4%。世茂房地產(chǎn)4月合約銷售額為46億元，環(huán)比下降27。6%。合生、綠城、碧桂園等房企4月銷售金額均出現(xiàn)環(huán)比下跌。

在中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析看來，從4月起，新“國五條”政策窗口結(jié)束等因素促使整體市場都有所回落。

需要注意的是，一個(gè)反映房企經(jīng)營的重要指標(biāo)—存貨，在今年以來也因此保持著持續(xù)增長的態(tài)勢。Wind數(shù)據(jù)顯示，152家房企一季度存貨額達(dá)到16596。72億元，較去年年底增長6。14%。而時(shí)代周報(bào)記者根據(jù)各公司財(cái)報(bào)對比發(fā)現(xiàn)，其中在2012年年度存貨居前五的萬科A、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、金融街、華夏幸福(600340，股吧)等五家地產(chǎn)公司，除了招商地產(chǎn)的存貨水平在今年一季度略有下降外，其余四家存貨則分別從2551。64億元、1896。44億元、376。78億元和322。8億元上升至2897。66億元、2089。47億元、389。43和352。9億元，上調(diào)幅度最高達(dá)13。5%。

“從可售住宅的存貨規(guī)模來看，目前北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽、杭州、南京、成都、武漢、東莞、佛山、無錫、蘇州等14個(gè)城市的庫存仍有1。08億平方米，只是略低于歷史高位水平。”萬科董秘譚華杰介紹稱，存貨去化周期自去年下半年以來變化也不大，目前為10。7個(gè)月，說明新房市場并未出現(xiàn)明顯的短缺現(xiàn)象。

專注于地產(chǎn)戰(zhàn)略運(yùn)營咨詢的億翰智庫張化東認(rèn)為：“如果未來樓市轉(zhuǎn)冷，成交量開始萎縮，顯然會給高庫存的部分地產(chǎn)公司帶來壓力，這些公司或許可以通過降價(jià)銷售來提高現(xiàn)有項(xiàng)目庫存去化率，改善資產(chǎn)質(zhì)量，最大限度地增強(qiáng)現(xiàn)金流?！?/p>

房企漲價(jià)預(yù)期仍強(qiáng)烈

保利地產(chǎn)一向被視為行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)。2013年，保利地產(chǎn)將資金回籠定為工作的主旋律，其今年至今已舉辦過大大小小多次促銷活動。在過去的4月份，保利地產(chǎn)廣東公司旗下6城15盤聯(lián)動，這也被廣東公司看作是從未有過的聯(lián)動規(guī)模以及史無前例的優(yōu)惠力度。而“五一”期間，保利地產(chǎn)延續(xù)促銷姿態(tài)，廣州、長春(樓盤)等地多個(gè)項(xiàng)目過萬套房源進(jìn)行促銷戰(zhàn)。

但截至目前，其余諸家房企依舊以保守姿態(tài)觀望，雖在5月加大推盤計(jì)劃，但大規(guī)模的價(jià)格肉搏戰(zhàn)并未出現(xiàn)。在去年有過三次大規(guī)模促銷的招商地產(chǎn)，其董秘劉寧近日在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示，目前銷售良好，今年尚未制定大規(guī)模促銷計(jì)劃。

而在重慶，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商亦鮮少推出降價(jià)促銷活動。“五一”期間，時(shí)代周報(bào)記者走訪重慶幾家剛需盤后發(fā)現(xiàn)，前來看房的人數(shù)和政策出臺前沒有明顯減少，價(jià)格同樣沒有降低，不少購房者要想買到房還得排隊(duì)或“托關(guān)系”。而在深圳市場，據(jù)當(dāng)?shù)厝耸糠治稣J(rèn)為，近期深圳新房均價(jià)維持在高位，連續(xù)5周都保持在2萬元/平方米以上，“不愁賣”是開發(fā)商不愿降價(jià)的主因。

事實(shí)上，房價(jià)不降反升的情況，也已有數(shù)據(jù)佐證。標(biāo)桿房企的銷售均價(jià)印證了整個(gè)住宅市場的價(jià)格上揚(yáng)。今年前4月，包括萬科、恒大地產(chǎn)、碧桂園、融創(chuàng)中國在內(nèi)的多家標(biāo)桿上市房企，銷售均價(jià)都出現(xiàn)了不同程度的上漲。其中融創(chuàng)中國銷售均價(jià)更達(dá)到2。07萬元/平方米，同比漲幅近30%，而與去年底1。78萬元/平方米的均價(jià)相比，也增長了不少。

萬科在去年前4月的銷售均價(jià)為1。02萬元/平方米，今年該數(shù)字已上漲13。7%至1。16萬元/平方米。此外，近來傳出在全國范圍內(nèi)上調(diào)售價(jià)2%-10%不等的恒大地產(chǎn)，前4月銷售均價(jià)從去年的6140元/平方米上漲至6348元/平方米。

除了上述房企之外，碧桂園、世茂房地產(chǎn)今年前4月銷售均價(jià)也分別同比上漲7。5%和5。2%。另有中國指數(shù)研究院監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，今年前4月，百城住宅平均價(jià)格為1萬元/平方米，該數(shù)據(jù)環(huán)比3月上漲1%。這也是自去年6月以來，該數(shù)據(jù)連續(xù)第11個(gè)月環(huán)比上漲。從同比數(shù)據(jù)來看，百城住宅價(jià)格與去年前4月相比上漲5。34%。

在中原地產(chǎn)研究總監(jiān)劉淵看來，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈壓力的日益減小，是以價(jià)換量的優(yōu)惠措施結(jié)束、樓盤價(jià)格保持堅(jiān)挺的主要原因。Wind數(shù)據(jù)顯示，一季度152家上市房企實(shí)現(xiàn)凈利潤154。59億元，同比增長29。71%。在凈利潤大幅增長的同時(shí)，作為房企未來業(yè)績“蓄水池”的預(yù)收賬款也實(shí)現(xiàn)歷史新高，達(dá)到6435。71億元，同比增長36。52%，較去年年底增長了14。79%。薛建雄也對時(shí)代周報(bào)記者指出，由于去年底和今年初樓市出現(xiàn)了一定幅度的回暖，房企積累了一定資金實(shí)力，降價(jià)動力明顯不足。但目前國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢在下滑，購買力不足，樓市供需還處于膠著博弈狀態(tài)，預(yù)計(jì)到6月中旬市場向上還是向下才會明朗，預(yù)計(jì)屆時(shí)房企有可能進(jìn)行大規(guī)模促銷。

調(diào)控政策仍將從緊

“房企銷售均價(jià)的變化決定著整個(gè)房地產(chǎn)市場的價(jià)格走向，這一指標(biāo)的逆市上漲，無疑會在很大程度上置調(diào)控政策于兩難境地?！碧m德咨詢總裁宋延慶對時(shí)代周報(bào)記者分析稱。

事實(shí)上，為了平抑房價(jià)，4月24日，廣州緊隨北京之后進(jìn)行限價(jià)。不過這一系列舉措，絲毫沒有減輕暗自洶涌的房價(jià)上漲預(yù)期。廣州某開發(fā)商代表對時(shí)代周報(bào)記者介紹，不少在預(yù)售紅線上的高價(jià)房，可能會選擇所謂的“精裝拆分”模式，即精裝樓盤預(yù)售價(jià)格與裝修價(jià)格相分離策略，以毛坯房價(jià)格申報(bào)，過建委預(yù)售紅線后，在實(shí)際銷售中，單算裝修款進(jìn)行“曲線加價(jià)”。

廣東工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)高級經(jīng)濟(jì)分析師申格聯(lián)表示，限購、限簽、限價(jià)、限漲四大現(xiàn)象實(shí)為地方政府的無奈之舉，因?yàn)樵谀壳斑€沒有出臺針對持有環(huán)節(jié)的調(diào)控政策之前，只能從銷售環(huán)節(jié)進(jìn)行調(diào)控。

但可見的是，由于存在房價(jià)上漲風(fēng)險(xiǎn)，中央政府不會放松限購。穆迪副總裁曾啟賢近日研判稱，如果政府實(shí)施進(jìn)一步限購措施，會導(dǎo)致未來6個(gè)月國內(nèi)房地產(chǎn)銷售量同比下跌10%-15%，其可能會考慮將中國房地產(chǎn)市場展望降為“負(fù)面”。標(biāo)普報(bào)告也指出，一線城市的政府可能會更嚴(yán)格地執(zhí)行新的調(diào)控政策，這可能會抑制交易量，今年后續(xù)時(shí)間房地產(chǎn)的銷售可能進(jìn)一步放緩。

而中國社科院發(fā)布的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》也顯示，房地產(chǎn)市場供需總量和結(jié)構(gòu)矛盾積累多年，進(jìn)入2013年調(diào)控難度進(jìn)一步增大。同時(shí)，黨的十八大后國家經(jīng)濟(jì)政策向促進(jìn)城鎮(zhèn)化和改善民生傾斜，預(yù)期房地產(chǎn)調(diào)控方向也將圍繞這兩大主題展開。存量住房交易所得稅、住房持有稅、限購限貸、住房保障等房地產(chǎn)政策還可能在調(diào)控實(shí)踐中進(jìn)一步完善，而今年房地產(chǎn)信貸政策繼續(xù)從緊。

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