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2013年09月09日09:46 | 中國(guó)發(fā)展門(mén)戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫(xiě)信 字號(hào)：T|T

應(yīng)元路上的房改房有樓梯樓也有電梯樓。

樓價(jià)高租價(jià)高，換房族好糾結(jié)

換房族是樓市買(mǎi)家中較幸福的一群，因?yàn)樗麄兪掷镉蟹浚勺饪墒邸，F(xiàn)在樓價(jià)高租價(jià)高，對(duì)目前的居住環(huán)境不太滿意，換房族希望換其他住房，但由于限購(gòu)及支付能力的緣故，糾結(jié)于賣(mài)一買(mǎi)一還是以租代租的決策中。記者身邊剛好就有兩個(gè)典型案例，為此記者從廣州市三大行尋找合適的租盤(pán)和售盤(pán)，為這兩個(gè)換房族支招。

文/圖/表：記者李鳳荷

換房故事一：手頭有兩套房 依然住得不如意

馮先生在濱江東路有一個(gè)8樓樓梯樓單位(已加裝電梯)，面積80平方米，同時(shí)，馮先生為女兒上學(xué)在應(yīng)元路頤和雅軒購(gòu)買(mǎi)了一套47平方米的電梯房，今年10月將出證。女兒在小北路小學(xué)上學(xué)，未來(lái)預(yù)計(jì)也在應(yīng)元路與小北路一帶上初中，“換房族”馮先生打算在應(yīng)元路租或買(mǎi)一套樓齡較新的電梯三房，“以租代租”和“賣(mài)一買(mǎi)一”的方式到底哪個(gè)更可行呢？

方案A：兩個(gè)房子同出租可租大三房

合富置業(yè)濱江東分行主管葉雪顏表示，目前，濱江東路已加裝電梯的物業(yè)租金與其他電梯物業(yè)相差無(wú)幾，如嘉仕花園內(nèi)加裝電梯的80平方米物業(yè)，帶家電租金約3500元/月，而加裝電梯物業(yè)均價(jià)約2.2萬(wàn)~2.5萬(wàn)元/m2，按馮先生的物業(yè)估算，總價(jià)約180萬(wàn)~200萬(wàn)元。

合富置業(yè)應(yīng)元路分行主管徐俊超表示，頤和雅軒47平方米單位，租金約4500~5000元/月，若將其與濱江東物業(yè)一同放租后，租金預(yù)計(jì)為8500元/月左右，此預(yù)算暫時(shí)只能租住應(yīng)元路附近樓齡稍大的三房電梯物業(yè)，如嘉洲翠庭。如果想租次新房物業(yè)，如小北御景三房物業(yè)，估計(jì)只能租一些吉屋，但符合預(yù)算的租盤(pán)并不多。

方案B：“賣(mài)一買(mǎi)一” 難付六成首期

如果馮先生選擇賣(mài)掉濱江東、頤和雅軒兩套房屋中其中一套，按目前市場(chǎng)均價(jià)計(jì)算，濱江東面積80平方米的8樓樓梯樓(已加裝電梯)，總價(jià)約達(dá)200萬(wàn)元。而頤和雅軒47平方米的電梯房總價(jià)在165萬(wàn)~190萬(wàn)元左右。據(jù)中原地產(chǎn)小北路二分行高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理李勤海透露，應(yīng)元路上樓齡較新的電梯三房普遍在120平方米左右。如果按照120平方米的面積計(jì)算，應(yīng)元路樓齡較新的電梯三房總價(jià)約360萬(wàn)~420萬(wàn)元，由于馮先生屬于二套置業(yè)，首付需六成或以上，首付為216萬(wàn)~252萬(wàn)元左右。因此，即便選擇“賣(mài)一買(mǎi)一”的方式，也不足以支付應(yīng)元路上一套樓齡較新的電梯三房的首付。

如馮先生選擇將濱江東、頤和雅軒兩套房屋同時(shí)出售，兩套總價(jià)約365萬(wàn)~390萬(wàn)元，他就有足夠的資金支付應(yīng)元路樓齡較新的電梯三房的首期或者還能一次性付款購(gòu)房。但如果馮先生只打算放售濱江東、頤和雅軒兩套房屋中其中一套，并且想購(gòu)入應(yīng)元路樓齡較新的電梯樓，就要選擇80平方米左右、總價(jià)約240萬(wàn)~280萬(wàn)元的兩房。這種購(gòu)房的方案屬于二次置業(yè)，首付需達(dá)六成或以上，80平方米左右的兩房首付約為144萬(wàn)~168萬(wàn)元，賣(mài)掉濱江東或者應(yīng)元路的房子都足夠支付首期。

合富置業(yè)徐俊超分析，在出售兩個(gè)房屋的選擇上，由于濱江東的房子屬于房改房，證滿5年；而應(yīng)元路新房子由于樓齡新，總價(jià)低，小戶型較受客戶歡迎，未來(lái)還有升值空間，加上物業(yè)預(yù)計(jì)10月才出證，證未夠5年，稅費(fèi)稍高，業(yè)主叫價(jià)未必能太高，所以目前并非出售的上佳時(shí)機(jī)。若馮先生打算“賣(mài)一買(mǎi)一”換三房，建議出售濱江東的房屋再加點(diǎn)自有資金，選擇小北御景或嘉洲翠庭。這兩個(gè)樓盤(pán)的大戶型總價(jià)稍高，業(yè)主會(huì)有一定議價(jià)空間。由于二次置業(yè)首期需要六成，故此，務(wù)必考慮清楚首期樓款的開(kāi)支。

換房故事之網(wǎng)友熱議：

網(wǎng)友A：“真是糾結(jié)的主婦啊，想買(mǎi)到證過(guò)5年且唯一的物業(yè)的就不要想了，證過(guò)5年的還是大把。其實(shí)很好算，人家也都不是傻子，證過(guò)5年唯一物業(yè)的業(yè)主一般態(tài)度強(qiáng)硬，他的房子一般會(huì)高于市場(chǎng)價(jià)一部分，這一部分很可能超過(guò)證過(guò)5年非唯一物業(yè)的那多出來(lái)的1%的稅。還有證不過(guò)5年的也是一樣，業(yè)主也知道可能因?yàn)槎愘M(fèi)高不好賣(mài)，所以開(kāi)價(jià)不會(huì)那么高還好砍價(jià)，都是一樣的道理?！?/p>

網(wǎng)友B：“是我就換房，有能力都想住自己的屋。稅不是問(wèn)題，房子和房?jī)r(jià)才是根本問(wèn)題?！?/p>

網(wǎng)友C：“真想住得舒服，還是自己的房子。既然你們手頭都有房子，干脆‘賣(mài)一買(mǎi)一’一步到位吧?！?/p>

換房故事二：

手頭有唯一樓梯樓 該一步到位買(mǎi)電梯樓？

張小姐在龍口西擁有一套樓梯樓6樓單位，80平方米，房產(chǎn)證已過(guò)5年且是家庭唯一物業(yè)。因女兒1~2年級(jí)在穗園小學(xué)上學(xué)，他們出租了龍口西這套房屋，在穗園小區(qū)租用電梯樓。目前孩子已上3年級(jí)，需要回龍口西小區(qū)校區(qū)，他們要搬回龍口西。因?yàn)橐蚜?xí)慣住電梯樓，且考慮到以后的生活，張小姐希望可以換一個(gè)龍口西的電梯樓，但她又擔(dān)心資金成本不夠，不知道“賣(mài)一買(mǎi)一”或以租抵租的方式價(jià)差大約是多少。此外，她也憂心自己賣(mài)出證滿5年的唯一住房后，能否順利買(mǎi)到同樣低稅的證滿5年唯一住房。

以租抵租：租電梯房月支出增500~1500元

據(jù)中原地產(chǎn)龍口西分行高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理劉嘉俊介紹，像張小姐的這套龍口西80平方米的樓梯樓單位，目前市場(chǎng)均價(jià)約為2.1萬(wàn)元/m2，租金約為3500元/月。

而周邊樓齡較新的電梯大兩房單元，如租賃最活躍的保利中辰廣場(chǎng)，目前電梯大兩房租金約4500~5000元/月，樓齡較長(zhǎng)的電梯大兩房單元租金約為4000元/月。因此，如果張小姐出租龍口西6樓樓梯樓，在周邊租住電梯樓，每月月租要加500~1500元左右。

賣(mài)一買(mǎi)一：賣(mài)樓梯樓買(mǎi)電梯樓價(jià)差8萬(wàn)~88萬(wàn)元

如果張小姐選擇出售龍口西80平方米的樓梯樓物業(yè)，按照目前市場(chǎng)均價(jià)計(jì)算，這套樓梯樓總價(jià)約為168萬(wàn)元。同時(shí)，根據(jù)張小姐的要求，在出售龍口西物業(yè)后，另外購(gòu)買(mǎi)一個(gè)電梯大兩房單元，且樓齡在15年以?xún)?nèi)，在龍口西周邊是有不少選擇的。

中原地產(chǎn)劉嘉俊表示，以一套80平方米左右的大兩房來(lái)說(shuō)，樓齡約15年的龍口小區(qū)目前市場(chǎng)均價(jià)約為2.5萬(wàn)~2.8萬(wàn)元/m2，總價(jià)約為200萬(wàn)~225萬(wàn)元。樓齡約13年的省府宿舍，目前均價(jià)約2.2萬(wàn)~2.5萬(wàn)元/m2，兩房總價(jià)為176萬(wàn)~200萬(wàn)元左右。而樓齡約6年的伊頓18市場(chǎng)均價(jià)約為3.1萬(wàn)~3.2萬(wàn)元/m2，兩房單元總價(jià)為248萬(wàn)~256萬(wàn)元左右。因此，張小姐如果選擇“賣(mài)一買(mǎi)一”，她換房的成本差在8萬(wàn)~88萬(wàn)元左右。劉嘉俊表示，由于該片區(qū)樓梯樓約占七成，電梯樓約占三成，而電梯樓放租和放售的盤(pán)源都較少，需求量較大，盤(pán)源消化較快。合富置業(yè)金海分行主管梁國(guó)堅(jiān)表示，現(xiàn)時(shí)天成大廈有一單位放售，89平方米兩房間隔，業(yè)主開(kāi)價(jià)為240萬(wàn)元，該物業(yè)為現(xiàn)時(shí)周邊較筍的盤(pán)源，張小姐不妨考慮一下把舊有樓梯樓放售后，資金作為置換電梯樓的首期款項(xiàng)，再以月供的形式購(gòu)置物業(yè)。

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