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2013年09月24日11:45 | 中國發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

近期,被稱為房地產(chǎn)晴雨表的北京秋季房展會開幕,和往年的房展會相比,規(guī)模依然龐大,海外項目的數(shù)量大增,而本地項目僅占一成,觀展的人數(shù)遇冷。那么,參展賣房的都是誰?看展買房的又都是誰?高房價能夠擋住購房者選購的熱情嗎?我們到底需要怎樣的房子?央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評論員社科院金融研究所研究員尹中立、著名財經(jīng)評論員張鴻共同評論。

金九銀十,樓市躁動,是什么在推動房價繼續(xù)上漲?爭先恐后,買的是房?還是心安?

家在北京的楊先生夫妻倆一直想買一套三居室改善居住條件。半年來,跟隨看房團看過不少樓盤,都沒能如愿。這次趕著中秋節(jié)休假,夫妻倆又來到北京秋季房展會,想多看看增加一些購房的選擇。

楊先生:因為我們兩個人都老了嘛,我們因為是要買的就是改善性住房,那肯定要注重商業(yè)方便,還有醫(yī)療方便。

楊先生表示,盡管五環(huán)沿線的房子有些配套還跟不上,周邊的環(huán)境也不能完全滿意,但是擔心未來房價會快速上漲,還是希望能夠早日買下一套。

素有北京樓市風向標之稱的北京秋季房展會,9月19日到22日,開展四天時間,共吸引看房人18萬人次,記者看到,在北京本地項目中,六環(huán)內(nèi)已難尋均價每平方米2萬元以下的樓盤,其中,三環(huán)內(nèi)項目均價突破每平方米6.5萬元,一些五環(huán)附近項目也突破每平方米4萬元,五環(huán)至六環(huán)間項目均價則普遍在每平方米2萬元以上。

這幾天,在南京、秦皇島開鑼的秋季房展會的一些花絮惹人矚目。在南京,一位小伙子用繩子牽著幾只螃蟹現(xiàn)身展會,寓意高房價、高地價橫行。這位溜蟹哥說,南京房價一漲再漲,很多年輕人在主城買房已遙不可及。無獨有偶,近日的秦皇島房展上,一位大漢帶著一幅枷鎖亮相,表達的也是對房價以及裝修費用等居住成本高起的不滿。

當房價成為行為藝術(shù)時,它跟普通人還有多大關(guān)系?

尹中立:開發(fā)商現(xiàn)在根本不著急賣房子 他們在等著漲價

(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

應(yīng)該說從6月份到現(xiàn)在,我的觀點沒有變,而且從現(xiàn)在市場運行來看,應(yīng)該說我的觀點應(yīng)該說得到了越來越多的印證。從考察國外的整個市場運行來看,一個市場的頂部特征用四個字來概括,就是價升量增。因為從投資的心理來看,當市場幾起幾落,到最后瘋狂的上漲的時候,看空的人會越來越少,看空的人越來越少就意味著什么?意味著準備投資或者猶豫,徘徊的人已經(jīng)不再徘徊,就瘋狂的會沖進市場,甚至于很多當時不具備購買能力的人,就通過這種負債的方式(比如按揭貸款),沖進了購房的隊伍當中。

目前,國際的一個大氣候就是,我們房子上漲,說白了就是錢多了,錢多了這是房子上漲的一個前提條件,但是這種錢多的狀況隨著國際形勢的變化,應(yīng)該說現(xiàn)在至少是一個頂點,未來向不斷收縮是一個大概率事件。我有時候也在深夜也在反思,我是不是看錯了?冷靜的看我覺得應(yīng)該沒錯。從市場的情緒來看,的確是有一種恐慌,因為現(xiàn)在在座的大家都可能是有房子的人,可能談起來也是一個談資而已,但是對于那些需要等買房結(jié)婚的人來說,他們的壓力和焦慮是可想而知的。

現(xiàn)在北京的開發(fā)商已經(jīng)不需要借助于營銷手段來營銷了,也就是說他現(xiàn)在已經(jīng)是根本不著急賣,他們已經(jīng)在家里等著漲價,這個市場的確也反映出這種瘋狂的程度。

張鴻:現(xiàn)在已經(jīng)回到幾年前房價暴漲的時代 開發(fā)商已經(jīng)不需要借房展會來做推廣

(《央視財經(jīng)評論》評論員)

如果我們把這個漲說是多,然后跌是空,那其實是把房子當作一個投資品來看待,那什么時候會往下跌呢?我覺得如果說尹老師是最后一個空頭,那什么時候尹老師覺得,是不是我原來判斷錯了,他成了多頭的時候,大概就是看多的人最多的時候,那就是一個頂部的特征。但是從普通投資者的角度來說,我是覺得他們的心情是可以理解的,因為他們覺得恐慌。

小片里那對夫妻就是因為之前沒買,所以現(xiàn)在只能從四環(huán)買到五環(huán),甚至接下來可能要買到六環(huán)。我們分析一下這兩口子的心理,可能當時準備買的時候假定是一個人說買,一個人說不買,那現(xiàn)在那個不買的人在家里就沒有話語權(quán),那兩個人就會后悔,很多家庭其實都是這樣。北京的房價到8月份的時候,同比上漲了將近20%,也就是說去年的這個時候你準備買房,大家猶豫猶豫,今年就要多掏20%的錢,那越不買就越買不起了,這樣你就越覺得自己應(yīng)該趕緊下手買。

現(xiàn)在進入到好幾年前,房價暴漲的那個時代,就是開發(fā)商不急,買房的人急。為什么北京現(xiàn)在只有一成的房子在房展會上,因為開發(fā)商很多已經(jīng)不太需要借什么房展會來做推廣了。現(xiàn)在金九銀十,起碼金九已經(jīng)是鐵定了,銀十其實對開發(fā)商來說,對地方政府賣土地來說已經(jīng)沒那么重要了,但是它會自然產(chǎn)生銀十,甚至是鉆石十,為什么?因為一二線城市的這些土地已經(jīng)超去年全年,就是收入已經(jīng)夠了。即使我今年不完成我的土地放出的量,但我的錢已經(jīng)收夠了。

尹中立:現(xiàn)在的瘋狂實際上是一種搏傻行為

(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

如果說用一個名詞來概括,那實際上是一種搏傻行為,這是一種投資市場的一個專用的名詞。就是形容投資者就是明知道有風險,這個東西本身是不值錢的,但因為市場熱情很高,所以我的后面還有比我更傻的人,我可以以更高的價格賣掉,我能賺錢,所以我參與。像股票市場炒各種概念,或者是炒那些借殼重組的概念,實際上在一定程度上,和我們當下買房子的行為是一樣的。我們的房子本來應(yīng)該是拿來住的,但是我們現(xiàn)在房子不是拿來住的,主要是拿來未來在某一個時點,我們可以用更高的價格把它賣掉,拿來賺錢的。簡單來說,房子已經(jīng)成了一個投資品,它已經(jīng)不是拿來居住的一個實物。所以,現(xiàn)在來買房的大部分人,應(yīng)該說拿來住的人已經(jīng)越來越少了,投資成為了一個最重要的目的。

實際上剛需是一個偽名詞,大牛市的頂部最重要的特征就是價升量增,為什么價升量增呢?實際上這些所謂的92%當中,可能有相當一部分,如果按照他的購買力的話,他明年,或者說五年、十年以后購買,但是他已經(jīng)迫不及待,為什么迫不及待?假如按照現(xiàn)在的上漲速度,我明年、后年買可能就買不起了,所以大家把老人的養(yǎng)老錢湊一起付首付,通過按揭貸款去強行購買。那么,不具備購買能力的這些人都已經(jīng)背著錢進來了,就說明后面已經(jīng)沒有部隊了,沒有隊伍了,那就有可能是最后一波傻子,最后一波傻子一定就是這種最沒有錢的人進來了。

張鴻:現(xiàn)在大多數(shù)人買不起但有資格還是想買

(《央視財經(jīng)評論》評論員)

從投資的角度來說,房子現(xiàn)在投資品的屬性就越來越強,包括翡翠。玉,過去玩的很多人都是收藏,不單純?yōu)榱艘院鬂q價賣出去,但現(xiàn)在因為很多投資類的錢進來以后,就希望它能漲價,房子也是一樣,就是它的屬性稍微有點變異,或者說投資的屬性越來越強。房展會上的行為藝術(shù),它其實不是說老百姓和房子沒關(guān)系了,恰恰是這些老百姓是想和房子發(fā)生關(guān)系,發(fā)生什么關(guān)系呢?發(fā)生買的關(guān)系。就是如果我能買的話,那我就不去做藝術(shù)的那種行為了,但是這小姑娘她太漂亮了,她不甩我,那我只能黯然神傷,弄點什么藝術(shù)行為了。

買不起,能有資格買,現(xiàn)在大多數(shù)人他還是想買,這是一個讓我覺得很意外的一個數(shù)據(jù)。就是8月份,你知道北京成交的房子里面,新房里面,首次置業(yè)的占多少?92%。

張鴻:貨幣問題和土地制度問題不解決 房價上漲的趨勢就不會改變

(《央視財經(jīng)評論》評論員)

今年應(yīng)該說北京的占比縮水,然后境外的占了一半以上,這是新的變化,基本上就是外國的比中國的多,外省市的北京的多,外環(huán)的比內(nèi)環(huán)的多。反客為主。原因第一,北京的項目現(xiàn)在其實不是特別需要宣傳;其次,房子作為投資品的屬性越來越強,所以房展會越來越像一個投資移民的洽談會,每天都有大量投資移民的講座。必須提醒一下,你要買國外的房產(chǎn)的話,必須得咨詢一個特別了解當?shù)叵嚓P(guān)法律業(yè)務(wù)的人,因為一個了解歐盟的人沒法給你推薦美國的項目。在展會上,你會發(fā)現(xiàn)很多普通人都涌到這里面,你都難以想象,它已經(jīng)變成了一個金融現(xiàn)象,或者貨幣現(xiàn)象。咱們也說過,房地產(chǎn)問題其實只有兩個問題,一個是貨幣問題,一個是土地制度的問題,這兩個問題如果根上不解決,那房價上漲的趨勢不會改變。

現(xiàn)在問題是什么?是我們?nèi)绻阉斪饕粋€貨幣現(xiàn)象,那就是說我們的錢很多,然后別的地方不能去,那就都集中在房子上,現(xiàn)在分散到外面去,往外去投資國際,放眼國際,這是一個要出去,然后外面現(xiàn)在也發(fā)現(xiàn)了你這么多錢,所以也都來了。

尹中立:在中國的過去十年中你在任何時間買了房子都是賺錢的

(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

這種大牛市會有一種溢出的效應(yīng),什么叫溢出的效應(yīng)?因為從價格來看,為什么外國的參展團比中國還多,這說明北京的房價已經(jīng)具備了國際競爭力。實際上我們橫向的比較一下來看,在國際大都市當中,北京的房價從均價來看已經(jīng)是最高了,中國老百姓這種消費能力,或者說他的收入水平已經(jīng)在全世界大多數(shù)當中已經(jīng)首屈一指,而且是國際最貴的行列。所以就導致了國內(nèi)這十年來任何時候買房都賺大錢,當這些人從國內(nèi)賺錢的人,體會到了投資買房的這種樂趣,然后就把眼光從中國、從北京看到了國外。一定要注意,就是說中國過去十年你任何時間買了房子都是賺錢的,并不意味著你到國外買房子也會重復過去十年中國曾經(jīng)重復的故事,大不一樣。

我們現(xiàn)在狀況和20年前日本的狀況實際上是一樣的,1985年到1990年,日本經(jīng)過了5年的房價的瘋狂上漲,到1990年/1991年前后的時候,日本人在國內(nèi)炒房賺了很多錢以后,就開始向海外進行擴張,加上它貨幣的升值,覺得美國的房子比東京的房子便宜很多了,就瘋狂的到美國,到其他國家去買房子,甚至讓美國人開始驚呼,說日本人準備買下整個美國,這是當時一個很荒唐的現(xiàn)象,就是說東京所有房子賣掉可以把整個美國都買下來。

(《央視財經(jīng)評論》)

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