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2013年10月16日10:50 | 中國(guó)發(fā)展門(mén)戶(hù)網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫(xiě)信 字號(hào)：T|T

作為中國(guó)樓市“風(fēng)向標(biāo)”，經(jīng)過(guò)房?jī)r(jià)連續(xù)24個(gè)月的下跌之后，溫州房?jī)r(jià)普遍跌了近30%，眾多高端樓盤(pán)房?jī)r(jià)腰斬，受此影響，部分購(gòu)房者停止支付按揭貸款“棄房”而逃，昔日溫州“炒房團(tuán)”有變?yōu)椤皸壏繄F(tuán)”的苗頭。權(quán)威部門(mén)調(diào)查顯示，目前溫州“棄房”現(xiàn)象只有不到600例，當(dāng)前銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)總體可控，但在溫州企業(yè)普遍深陷經(jīng)營(yíng)困難、房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的情況下，樓市泡沫破滅有可能引爆銀行風(fēng)險(xiǎn)，值得高度關(guān)注。

近600套房屋成“棄房”

據(jù)溫州市銀監(jiān)分局對(duì)轄內(nèi)銀行的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，截至7月末，全市各類(lèi)“棄房”共發(fā)生595例，其中，按揭貸款不良余額為41277萬(wàn)元，出現(xiàn)“棄房”的為15例；因經(jīng)營(yíng)困難以?xún)斶€貸款，而對(duì)抵押房產(chǎn)“棄房”的有580戶(hù)。

《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者日前實(shí)地走訪(fǎng)溫州十多個(gè)“明星”樓盤(pán)了解到，三四年前曾經(jīng)創(chuàng)出五六萬(wàn)每平方米的樓盤(pán)如今價(jià)格遭遇“攔腰斬”。記者獲悉，溫州市甌海區(qū)的明星樓盤(pán)“中梁香緹公館”曾被炒到每平方米5萬(wàn)多元，如今跌回到了每平方米2 .5萬(wàn)元，600多套住房雖已全部賣(mài)出，但只有40多戶(hù)入住，還有的房屋都被掛在房屋中介等待出售。

與此相對(duì)，在今年8月初溫州限購(gòu)政策微調(diào)后(從比一般城市嚴(yán)厲調(diào)回與其他城市相同)，一些低開(kāi)的新樓盤(pán)出現(xiàn)熱賣(mài)。溫州市住建部門(mén)表示，當(dāng)?shù)夭⑽闯霈F(xiàn)大面積房?jī)r(jià)腰斬現(xiàn)象?！澳切┧^腰斬的房子，原本就背離實(shí)際價(jià)值，數(shù)量非常有限，不能代表溫州樓市真實(shí)情況?！贝蠖鄶?shù)樓盤(pán)只是降價(jià)到合理區(qū)間，部分定價(jià)合理的樓盤(pán)銷(xiāo)售情況有所回升。

一家國(guó)有銀行溫州分行個(gè)人金融部負(fù)責(zé)人表示，目前溫州所有的住房按揭貸款出現(xiàn)3例“棄房”情況，但拍賣(mài)產(chǎn)值都能覆蓋貸款額，銀行沒(méi)有損失。因抵押貸款無(wú)法償還而出現(xiàn)房屋被處置的大概有100多例。

溫州哥倫布房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司客戶(hù)經(jīng)理劉政說(shuō)，他代理的二手房樓盤(pán)都曾有個(gè)別“棄房”進(jìn)入拍賣(mài)程序。“房?jī)r(jià)大幅下降，拿到房子也抵不過(guò)給銀行的按揭，一算賬，就有人就索性‘棄房’。”劉政說(shuō)，道理上是這樣，但實(shí)際上如果“棄房”，將損失掉首付款以及每月還給銀行的資金，更重要的是個(gè)人信譽(yù)會(huì)受到影響，所以這樣的情況并不常見(jiàn)。

據(jù)溫州市中級(jí)人民法院統(tǒng)計(jì)，今年1月至8月，溫州全市法院委托拍賣(mài)的財(cái)產(chǎn)共1244件。在這些委托拍賣(mài)的財(cái)產(chǎn)中，約80%為房產(chǎn)，“其中有斷供房，也有很多因?yàn)槠渌m紛引發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)拍賣(mài)?！睖刂菔兄屑?jí)人民法院司法鑒定處處長(zhǎng)張琛表示，近兩年房屋產(chǎn)權(quán)拍賣(mài)與其他財(cái)產(chǎn)處置一樣，都處在高點(diǎn)。

一些銀行人士指出，抵押物處置有很多程序，費(fèi)時(shí)較長(zhǎng)，目前有不少已經(jīng)出現(xiàn)違約的抵押房屋正在走程序，還沒(méi)有進(jìn)入到最后的拍賣(mài)程序。后續(xù)房屋拍賣(mài)數(shù)量可能還會(huì)增加。

抵押擔(dān)保成“棄房”重災(zāi)區(qū)

《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解到，“棄房”雖由房?jī)r(jià)大幅下跌引起，但深層原因卻是溫州經(jīng)濟(jì)不振、本地企業(yè)普遍出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難，導(dǎo)致資金鏈斷裂難以?xún)斶€抵押貸款，被迫“棄房”。與此同時(shí)，“抵押+保證”這一擔(dān)保方式也誘使貸款者“棄房”，銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)加大。

“沒(méi)辦法，做什么賠什么，銀行貸款還不上，抵押的房子只好讓銀行拿去了?！睖刂菔新钩菂^(qū)一位私營(yíng)企業(yè)主說(shuō)。受溫州民間借貸風(fēng)波以及外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化影響，溫州本地民營(yíng)企業(yè)普遍出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難，大量借款人自身資金鏈斷裂，無(wú)力償還銀行貸款，導(dǎo)致部分企業(yè)被迫選擇“棄房”。

據(jù)銀監(jiān)部門(mén)測(cè)算，在溫州，由于借款人資金鏈斷裂形成不良的房屋抵押貸款約為23.74億元，占全部房屋抵押貸款不良余額的46.14%。前述銀行負(fù)責(zé)人說(shuō)，由于溫州企業(yè)多進(jìn)行“炒房”活動(dòng)，如今房?jī)r(jià)大幅下跌，資金鏈吃緊，無(wú)法償還銀行貸款只能“棄房”?！安糠衷诜?jī)r(jià)處于高位時(shí)發(fā)放的貸款，可能會(huì)出現(xiàn)貸款余額高于抵押物市值的情況，從而導(dǎo)致借款人主動(dòng)‘棄房’”。

溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所研究員陳鴻分析指出，斷供“棄房”的成本高昂，這意味著信譽(yù)受損，會(huì)進(jìn)入銀行“黑名單”。溫州當(dāng)?shù)仄髽I(yè)幾乎全都大肆擴(kuò)展、涉足房地產(chǎn)，在企業(yè)盈利微薄、融資困難的情形下，最先會(huì)從樓市撤離以緩解資金壓力，而這無(wú)疑推倒了溫州房?jī)r(jià)下跌的第一張“多米諾骨牌”。抽出資金，投資客撤離，房?jī)r(jià)跳水，反過(guò)來(lái)導(dǎo)致手里的房產(chǎn)難以“變現(xiàn)”，資金鏈斷裂，從而引發(fā)“棄房”現(xiàn)象。

值得注意的是，部分企業(yè)主因擔(dān)?！斑B坐”而選擇“棄房”。自2011年溫州民間借貸風(fēng)波以來(lái)，溫州擔(dān)保鏈風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)蔓延，部分經(jīng)營(yíng)正常的借款人無(wú)力同時(shí)承擔(dān)自身貸款還款責(zé)任和代償責(zé)任，遂主動(dòng)選擇“棄房”。據(jù)測(cè)算，擔(dān)保鏈風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)形成的不良房屋抵押貸款余額約為7.28億元，占全部房屋抵押貸款不良余額的14.15%。

溫州銀監(jiān)部門(mén)測(cè)算，房屋價(jià)值縮水形成不良的房屋抵押貸款余額約為4.43億元，占全部房屋抵押貸款不良余額的8.6%。但溫州銀監(jiān)部門(mén)分析指出，當(dāng)前溫州資金鏈和擔(dān)保鏈風(fēng)險(xiǎn)仍未根除，實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固，房地產(chǎn)市場(chǎng)全面回暖的外部條件并不具備。因此，預(yù)計(jì)溫州房?jī)r(jià)在未來(lái)一段時(shí)間將保持低位運(yùn)行態(tài)勢(shì)。

“抵押+保證”成銀行風(fēng)險(xiǎn)易爆點(diǎn)

記者調(diào)查了解到，不論從溫州樓市“兩重天”并存的情況來(lái)看，還是從銀行住房抵押貸款總體規(guī)模來(lái)看，當(dāng)前“棄房”只是局部現(xiàn)象。目前溫州住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)總體可控，但樓市下行壓力猶存，不排除“棄房”增多甚至蔓延，“抵押+保證”這一擔(dān)保方式成為銀行主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

盡管出現(xiàn)近600例“棄房”，但溫州銀監(jiān)分局對(duì)42家機(jī)構(gòu)進(jìn)行專(zhuān)題調(diào)研發(fā)現(xiàn)，溫州房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)總體可控。當(dāng)前，溫州個(gè)人住房按揭貸款余額660 .83億元，其中不良貸款余額4 .02億元，不良率為0 .61%；商業(yè)用房按揭貸款余額25 .03億元，其中不良貸款余額0 .19億元，不良率為0 .76%。均低于同期全部貸款3 .68%的不良率，總體風(fēng)險(xiǎn)可控。

目前來(lái)看，溫州樓市下行壓力巨大?！巴顿Y客撤走而無(wú)人接盤(pán)，過(guò)度投資吹起的樓市泡沫就要破滅了?！睖刂蓥蝿俜慨a(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人楊松波說(shuō)。隨著樓市泡沫擠出，部分購(gòu)房者、借貸者“棄房”可能性增加，銀行風(fēng)險(xiǎn)隨之加大。

值得注意的是，隨著房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，溫州普遍存在的房屋“抵押+保證”這一擔(dān)保方式將成銀行風(fēng)險(xiǎn)易爆點(diǎn)。在溫州，銀行一般會(huì)按抵押物評(píng)估價(jià)的一定比例來(lái)發(fā)放貸款，如果借款人希望申請(qǐng)更多的貸款，則往往會(huì)被要求增加保證擔(dān)保，變?yōu)椤暗盅?保證”的組合擔(dān)保方式。

當(dāng)房?jī)r(jià)處于高位時(shí)，抵押物的市值能覆蓋全部貸款，此時(shí)保證人的代償風(fēng)險(xiǎn)很低，其擔(dān)保意愿也比較強(qiáng)烈；但當(dāng)?shù)盅何锸兄悼s水不能覆蓋全部貸款時(shí)，保證人的代償風(fēng)險(xiǎn)隨之增加，其代償?shù)哪芰鸵庠笗?huì)相應(yīng)降低。因此，保證擔(dān)保沒(méi)有成為防范貸款風(fēng)險(xiǎn)的有效防線(xiàn)，目前溫州“抵押+擔(dān)保”貸款不良率達(dá)7.17%，遠(yuǎn)高于純抵押貸款的2.52%和同期全部貸款3.85%，成為最大風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

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