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2013年10月25日14:36 | 中國發(fā)展門戶網 www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

記者實地走訪上海自貿區(qū)周邊多個新盤后發(fā)現，近兩個月內，多數單套房總價都飆升了逾100萬元。

近日，記者實地走訪了中國(上海)自有貿易實驗區(qū)(以下簡稱自貿區(qū))外高橋周邊區(qū)域內的多個住宅項目。在采訪過程中，“自貿區(qū)”，“有升值空間”等詞語幾乎成為每個樓盤的銷售人員反復強調的賣點。

“去年年底這里的住宅每平方米售價不到3萬元，而今年9月份以后，銷售均價達到了4萬元∕平方米左右?！币晃恢薪槿耸肯颉蹲C券日報》記者表示，“以前來這里看房的人寥寥無幾，但確認在這里建立自貿區(qū)后，看房的人一下多了，不管是新盤還是二手房，價格都在不斷攀升”。

值得注意的是，本報記者在實地走訪多個新建住宅后發(fā)現，10月份前后，外高橋環(huán)自貿區(qū)內多個項目爭相開盤，有開發(fā)商向本報記者明確表示，意在搭乘自貿區(qū)“快車”拉高定價，加大提價幅度，并且加速回籠現金。

每平方米直升約萬元

“整個項目只剩下5套左右大戶型房源，幾乎當天開盤當天售完?！蔽挥诰o挨外高橋自貿區(qū)森蘭板塊的森蘭·名佳項目的銷售人員向《證券日報》記者表示，8月底，“我們項目一期開盤，銷售均價約為2.6萬元∕平方米，一個多月后，10月中旬，我們項目二期開盤均價為3.2萬元∕平方米”。

由此算來，盡管整個項目體量不大，但約8萬平方米的建筑面積卻幾乎被一搶而空。前后僅一個多月時間，均價直升了6000元∕平方米。此外，該項目主打的小戶型房單套總價也上漲了70多萬元，大戶型房的單套總價則飆升了100萬元以上。

同時，上述銷售人員向記者表示，該項目一期和二期推出的銷售面積相差不多。以此來看，開發(fā)商一個多月內就多收了約2億元的銷售額。

然而，這個樓盤的漲幅并不是外高橋環(huán)自貿區(qū)板塊內漲幅最高的樓盤。記者在同處外高橋板塊內的江蘇新城旗下新城碧翠售樓中心獲悉，該項目2012年房價多數在尚不足3萬元∕平方米處徘徊，但目前新城碧翠公寓單價已經漲至3.8萬元/平方米左右，花園洋房均價則已經超過4萬元/平方米。

由此來看，項目銷售均價已經上漲了約1萬元/平方米。

值得一提的是，該銷售人員向記者稱，2011年這個項目首期開盤價尚不足2.5萬元/平方米；而2010年周邊新盤的銷售均價則尚不足1萬元/平方米。

更為值得注意的是，該區(qū)域內有的別墅目前起價已經達到6.5萬元/平方米。同時，綠城·上海御園尚未開盤之際，單日的訪客已經達到200多組，蓄客組數已經遠遠超過了首期開盤的房源數量。

“最近成交量確實大增，以前來這里看房的人非常少，但確定建自貿區(qū)后，看房人猛增，成交量也快速攀升?！币晃恢薪槿耸肯颉蹲C券日報》記者坦言，即使這里的二手房市場，售價也從9月份開始也迅速上漲，“每天一個價”。

“真是瘋了！”同去看房的老上海人驚訝地表示，“漲的太快了，你要是猶豫一天，就買不到你先前看中的房子了”。

搶先布局者獲利猛增

實際上，《證券日報》在走訪過程中發(fā)現，緊鄰外高橋自貿區(qū)的森蘭板塊尚不能稱得上配套成熟，商業(yè)配套和教育配套等都處在完善階段，人氣也并不旺，甚至森蘭住宅板塊內幾乎沒有幾個二手樓盤，多數項目都是2010年以后才交房，入住率相對并不高，小區(qū)內鮮有來往住客，甚至有些地方還只是曠野一片。

不過，本報記者親自測驗過，從該區(qū)域內開車行至陸家嘴大約要花30分鐘。除此之外，根據《證券日報》記者在外高橋股份公司內看到的森蘭板塊的規(guī)劃設計圖以及實地勘察各個項目開發(fā)進程后發(fā)現，該板塊內目前到處都是正在興建的樓盤，包括住宅、商業(yè)等項目，且多數項目剛剛開始地上建設，有的甚至還在打樁。記者同時也發(fā)現，處于該板塊核心位置的森蘭商都雖然已經建好，外立面卻掛著招商的宣傳廣告，目前尚未開業(yè)。

“我們拿地時并沒有想到將來這一區(qū)域會建自貿區(qū)”，一位在該區(qū)域內搶先布局但尚未開始項目預售的開發(fā)商向《證券日報》記者坦言，其實近兩年內布局環(huán)自貿區(qū)的房企已經搭上了自貿區(qū)的快車，在這些幾分鐘就可以步入自貿區(qū)的項目中，不談開發(fā)利潤和房價的上漲空間，僅土地成本就已經漲了近三倍。

事實上，有業(yè)內人士稱，2008年至2009年，仁恒分批拿下森蘭板塊地塊后，平均土地成本為1.1萬元/平方米。但自貿區(qū)核心區(qū)域確定在外高橋后，其項目森蘭雅苑二期住宅起價4.3萬元/平方米，別墅起價達6.5萬元/平方米。

也就是說，該項目目前的銷售價格已經達到土地成本的4倍以上，即使加上精裝修、建安和資金等成本后，獲利空間仍然很高。

值得一提的是，2012年10月11日，保利以及融創(chuàng)綠城聯(lián)合體以總價21.24億元摘得森蘭外高橋南部國際社區(qū)三幅地塊，折合樓板價17678元/平方米，溢價率為59.6%。而該項目現在案名為綠城·上海御園，將于本月26日開盤。該售樓中心銷售人員向《證券日報》記者透露，為了完成公司2013年在上海的銷售目標，項目一期定價其實并不高，有少量房源甚至接近成本價。不過，該銷售人員向記者強調，二期開盤定價一定是上漲的，每平方米可能要上漲1萬元。

據該銷售人員向記者透露，項目一期約占整個項目的30%，貨值約30億元，而首期預計回款目標為25億元。也就是說，如果項目一期銷售順利，那么開發(fā)商的拿地成本將馬上收回，而即使一期售罄，整個項目預計還將有60億元左右的貨值。何況，若售價持續(xù)上漲，貨值也將不斷攀升，利潤也自然水漲船高。

令人感到詫異的是，即使該板塊房價漲幅如此之快，本報記者還是在上述項目售樓中心發(fā)現，咨詢該項目的客戶非常多。當記者即將離開的時候，夜晚已經降臨，但售樓處的場景依然是鬧哄哄一片。

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