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2013年11月09日14:21 | 中國發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

上海昨日出臺房地產(chǎn)從嚴(yán)調(diào)控措施，購房者二套房首付提升至七成，外地購房者社保要求也從原來的一年上升為兩年。北京、上海、深圳進(jìn)一步提升調(diào)控，這很可能引起一二線城市的調(diào)控整體升級。

上海房價上漲逼迫新調(diào)控

今年以來，上海住房價格波動明顯，近期隨著交易量上升，房價上漲壓力加大。面對近期房價持續(xù)上漲，上海市政府才出臺了調(diào)控“七條”，升級上海的調(diào)控政策。從七條政策來看，除了常規(guī)路數(shù)，最大的改變是二套房首付和社保要求提高。

根據(jù)上海新政策，居民家庭向商業(yè)銀行貸款購買第二套住房的，其首付款比例從不得低于60%提高至不得低于70%及以上。此外，從嚴(yán)執(zhí)行住房限購政策，調(diào)整非上海戶籍居民家庭購房繳納稅收或社保費(fèi)年限，從能提供自購房之日起算的前2年內(nèi)在上海累計(jì)繳納1年以上，調(diào)整為能提供自購房之日起算的前3年內(nèi)在上海累計(jì)繳納2年以上。

上海調(diào)控新政從昨日就開始實(shí)施。這一新政有多大現(xiàn)實(shí)效果，業(yè)內(nèi)認(rèn)為有待觀察，主要是上海新政沒有從供應(yīng)量上大幅提高。對于一個供不應(yīng)求的市場，這種限制只能暫時撲滅漲價的火苗，但房價反彈的可能性非常大。

限制力度強(qiáng)于北京

作為一線城市，上海房價漲幅一直比較快，以統(tǒng)計(jì)局公布的9月商品房住宅房價指數(shù)看，同比上漲幅度達(dá)到了20.4%，僅次于北京，是全國房價漲幅最快的城市之一。上海版的七條內(nèi)容，從限制力度上明顯超過之前的北京和深圳版本，但效果難講。

中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，從限貸政策來看，對二套房貸提高一成首付，這一收緊的實(shí)際影響不大?！耙?yàn)槎追炕径际歉纳菩枨?，對于改善需求來說，首付能力比較強(qiáng)，一成的首付影響不大。對于剛需來說，如果增加一成首付可能會影響30%的需求，而如果是改善型需求，增加一成首付影響只有5%-10%?！北敬紊虾Ｕ咧校獾鼐用窦彝ベ彿坷U納稅收或社保年限，從最低1年調(diào)整到2年。從上海的人口結(jié)構(gòu)看，常住人口中外地居民的占比超過40%，高于北京。2011年以來，上海在單身人士購房等方面有所限制，本次提高社保年限，可能抑制住一部分非上海戶籍人群的購房沖動。

全國示范效應(yīng)重大

從全國來看，即便是統(tǒng)計(jì)局官方數(shù)據(jù)，新建住宅價格上漲同比超過10%的城市達(dá)到了15個，分別是北京、上海、廣州、深圳、廈門、南京、沈陽、鄭州、福州、南充、太原、岳陽、長沙、武漢、烏魯木齊。這15個城市完成年度調(diào)控任務(wù)已經(jīng)基本無望。此外，還有24個城市漲幅在8%-10%之間，這些城市完成年度調(diào)控任務(wù)的難度都非常大。在上海新政之前，北京、深圳已經(jīng)收緊了調(diào)控措施。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，調(diào)控潮很快會擴(kuò)散到其他城市，尤其是全國一二線城市中房價上漲較快的城市。這有可能對四季度市場走勢有明顯影響。

而對于三四線城市，全面跟進(jìn)的可能性不大。這主要是因?yàn)樽?013年以來，各個城市之間的分化明顯加大。一線城市以及個別二線城市價格上漲較快，但是三四線城市市場比較穩(wěn)定，個別城市甚至出現(xiàn)了下跌，調(diào)控壓力并不大。記者　范輝

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