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2013年11月19日10:02 | 中國發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號(hào)：T|T

18日，廣州發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的意見》，指出廣州將提高二套住房貸款比例至不低于70%，并將非戶籍人口購房門檻從連續(xù)繳納個(gè)稅或社保1年提高至3年。至此，北上廣深四個(gè)一線城市二套房貸首付比例全部升至70%，這意味著，一線城市開始進(jìn)入新一輪調(diào)控階段。

與此同時(shí)，統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，在一線城市收緊調(diào)控政策的影響下，10月房價(jià)漲幅有明顯縮小之勢(shì)，一線城市房價(jià)環(huán)比漲幅紛紛落入1%。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士指出，新一輪調(diào)控大幕已經(jīng)拉開，房地產(chǎn)市場(chǎng)將一改之前暴漲之勢(shì)，進(jìn)入小幅盤整階段。

加碼

北上廣深調(diào)控紛紛收緊

廣州18日繼深圳、北京、上海之后發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的意見》，指出進(jìn)一步從加快中低價(jià)位商品住房供應(yīng)、增加住宅用地供應(yīng)、抑制不合理住房需求、提高第二套住房貸款的首付比例、引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性定價(jià)等5個(gè)方面繼續(xù)穩(wěn)定住房價(jià)格，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。同時(shí)增加住房與土地供應(yīng)。

此外，廣州繼上海之后，成為第二個(gè)收緊限購政策的城市《意見》指出，限購范圍將從之前非本市戶籍居民家庭提供繳納個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的年限從1年調(diào)整為3年。這意味著，需在購房之日前5年內(nèi)在本市連續(xù)繳納3年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

繼續(xù)收緊二套住房貸款首付比例。《意見》指出，根據(jù)房價(jià)控制目標(biāo)和政策要求，將進(jìn)一步提高第二套住房貸款首付比例至不低于70%。這意味著，一線城市將第二套住房貸款比例全部提升為70%。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，2013年一線城市領(lǐng)漲現(xiàn)象嚴(yán)重。“2011年開始限購后的1至2年，一線城市減少了土地供應(yīng)，且因?yàn)槿木€庫存高去化速度慢，房企逐漸回歸一二線城市。導(dǎo)致房企扎堆搶地王，提高市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期。而房價(jià)的上漲又推動(dòng)了需求恐慌入市，造成了房價(jià)加速上漲的惡性循環(huán)?！?/p>

“在面臨年底調(diào)控年度目標(biāo)大考的背景下，一線城市率先收緊調(diào)控，或會(huì)影響二線熱點(diǎn)城市調(diào)控收緊預(yù)期?！睆埓髠フJ(rèn)為，熱點(diǎn)城市集中收緊調(diào)控將對(duì)四季度市場(chǎng)走勢(shì)有明顯影響。

收窄

10月房價(jià)環(huán)比漲幅回落

在調(diào)控收緊預(yù)期的影響下，10月一線城市的價(jià)格漲幅出現(xiàn)回落，70個(gè)大中城市中環(huán)比漲幅超過1%的城市數(shù)也出現(xiàn)明顯下降。

國家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布了10月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。其中，新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格變動(dòng)情況上，與前月相比，70個(gè)大中城市中價(jià)格下降的城市有2個(gè)，持平的城市有3個(gè)，上漲的城市有65個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為1.3%，最低為下降0.1%。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭表示，10月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅收窄，創(chuàng)2013年2月以來新低，二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲持平。同比漲幅看，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格連續(xù)16個(gè)月持續(xù)上漲。

對(duì)此，國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉分析指出，10月份房價(jià)環(huán)比漲幅收窄明顯。

北京、上海、廣州、深圳等一線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比平均漲幅為0.9%，較9月份收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)。天津等33個(gè)二、三線城市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅較9月也有不同程度的下降。從環(huán)比最高漲幅比較看，70個(gè)大中城市中，10月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比最高漲幅為1.3%，比9月份的環(huán)比最高漲幅收窄0.6個(gè)百分點(diǎn)。

“10月份房價(jià)環(huán)比漲幅收窄，與一線城市進(jìn)一步強(qiáng)化調(diào)控政策有關(guān)”。劉建偉認(rèn)為，一方面，由于開發(fā)商看好“金九銀十”這一傳統(tǒng)銷售旺季，力推新項(xiàng)目，市場(chǎng)供應(yīng)量增加，一定程度上房價(jià)上漲的壓力有所緩解。另一方面，一些城市對(duì)部分項(xiàng)目也進(jìn)一步嚴(yán)格了房價(jià)的銷售審批條件，房價(jià)環(huán)比漲幅受到了抑制。

另外，劉建偉還指出，城市之間房價(jià)變動(dòng)差異仍然較大，同比價(jià)格上漲較多的主要集中在一線城市和少數(shù)二、三線城市，大部分城市房價(jià)同比漲幅總體平穩(wěn)。

數(shù)據(jù)顯示，10月，全國70大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的有2個(gè)，持平的城市有3個(gè)，上漲的城市有65個(gè)，均與9月相同。二手住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有2個(gè)，比9月減少2個(gè)，環(huán)比持平的城市6個(gè)，比9月增加3個(gè)，環(huán)比上漲的城市有62個(gè)，比上月減少1個(gè)。

張旭認(rèn)為，雖然70大中城市中漲價(jià)城市數(shù)量等并未明顯變化，但是漲幅的結(jié)構(gòu)有所變化。10月，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲超過1%的城市由9月的18個(gè)下降為10月的8個(gè)，二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲超過1%的城市則由9月的4個(gè)下降為10月的2個(gè)。從房價(jià)上漲的城市數(shù)來看，房價(jià)上漲的壓力依然存在，但是從漲幅的結(jié)構(gòu)看，房價(jià)上漲壓力有所減輕。

值得注意的是，從各個(gè)城市的情況看，一線城市的價(jià)格漲幅回落最為明顯，不論新建商品住宅還是二手住宅，環(huán)比漲幅都落入1%以內(nèi)，達(dá)到2013年初以來的新低，價(jià)格漲幅有所回落。而三四線城市的價(jià)格走勢(shì)則比較穩(wěn)定，環(huán)比變化不論上漲還是下降都處在較小的范圍內(nèi)。

研判

市場(chǎng)將進(jìn)入盤整階段

日前，十八屆三中全會(huì)公布《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》提出，“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”、“建立全社會(huì)房產(chǎn)、信用等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺(tái)，推進(jìn)部門信息共享?！贝_立了房地產(chǎn)長效調(diào)控方向與手段。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策基調(diào)依然沒有改變，市場(chǎng)預(yù)期較大的房產(chǎn)稅等政策雖然已經(jīng)達(dá)成了比較明確的共識(shí)，但短期來看，除房產(chǎn)稅等預(yù)期的影響外，地方全年房價(jià)目標(biāo)控制處于關(guān)鍵期，將進(jìn)一步收緊調(diào)控和信貸政策，因此，在未來一段時(shí)間內(nèi)，房價(jià)將改變當(dāng)下暴漲趨勢(shì)，出現(xiàn)盤整。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員鄭紅玉認(rèn)為，從近兩個(gè)月的市場(chǎng)情況來看，“整體而言目前房價(jià)仍維持上漲，且漲幅的絕對(duì)值仍處于歷史偏熱區(qū)間，但加速度正在持續(xù)放慢?！?/p>

鄭紅玉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，“四季度已成為各地完成全年房價(jià)控制目標(biāo)的關(guān)鍵時(shí)期，部分城市陸續(xù)出臺(tái)強(qiáng)化調(diào)控政策，尤以一線城市最為積極主動(dòng)。”10月份“京七條”、“深八條”接連出臺(tái)，北京在既定政策的執(zhí)行上主要圍繞“供給端”進(jìn)行全面升級(jí)和強(qiáng)化。深圳則重點(diǎn)從加大土地供應(yīng)、繼續(xù)嚴(yán)格限購限貸、加大安居型商品房和保障性住房供應(yīng)的力度等方面抑制房價(jià)過快上漲。隨后，上海也在11月份出臺(tái)“滬七條”，嚴(yán)格執(zhí)行差別化的住房信貸政策等措施用以平抑房價(jià)。

“在調(diào)控政策影響下，預(yù)計(jì)四季度全國房價(jià)環(huán)比漲幅將繼續(xù)放緩?！编嵓t玉說。

張旭指出，值得關(guān)注的是《決定》披露要嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模，對(duì)于北京等一線城市來講，外地人口限購等措施將會(huì)持續(xù)，短期內(nèi)難以松動(dòng)。另外，其他各項(xiàng)政策的落實(shí)和執(zhí)行政策還有待進(jìn)一步觀察，但是在短期內(nèi)，價(jià)格的走勢(shì)將會(huì)平穩(wěn)，價(jià)格環(huán)比漲幅將會(huì)進(jìn)一步降低。隨著2013年初房價(jià)同比轉(zhuǎn)正，基數(shù)增長，同比漲幅將會(huì)在2013年末或2014年初見頂。張大偉也認(rèn)為，多方給出的調(diào)控政策和預(yù)期將影響短期內(nèi)購房者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)將一改之前暴漲之勢(shì)，進(jìn)入小幅盤整階段。

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