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2013年11月27日11:11 | 中國發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

新華房產(chǎn)北京訊11月27日（記者 張金鳳）繼深圳、北京、上海出臺相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策，房地產(chǎn)調(diào)控主體由中央轉(zhuǎn)向地方后，廣州緊跟，標志著一線城市宏觀調(diào)控的全面從嚴。11月25日下午至晚間，南昌、沈陽、廈門三地相繼公布樓市調(diào)控新政。落腳點集中在增加土地和住房供給、提高限購門檻、提高二套房首付比例等方面。其中廈門將二套房首付比例提至70%，沈陽和南昌將限購門檻提至2年。

“這些政策的套路基本一致。基本上圍繞明年的供地計劃、今年的信貸政策等領域展開。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進告訴新華網(wǎng)記者，殺傷力最大的體現(xiàn)在兩點：二套房貸首付提高、外地人口購房排隊時間延長。這些內(nèi)容打亂了此類城市的置業(yè)計劃，增加了相應的購房成本。另一方面會刺激目前其他重點二線城市的購房者加緊入市。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析，從調(diào)控效果來看，本輪調(diào)控就如大浪淘沙一般，經(jīng)過“去投資化”、“去泡沫”化的洗禮，驅(qū)使各個城市逐漸回歸到以“供需”為主的市場“基本面”的本質(zhì)。只要下半年市場和房價不出現(xiàn)報復性反彈，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不會有太大變化，市場成交量還會在下半年呈現(xiàn)出總體上回升的跡象，整個市場基本面也會因此繼續(xù)好轉(zhuǎn)。

樓市新政不斷

“深八條”、“京七條”、“穗六條”、“滬七條”，“漢七條”相繼出臺。11月25日，南昌、沈陽、廈門等地樓市新政也不斷推出。政策內(nèi)容主要集中在增加土地和住房供給、提高限購門檻、提高二套房首付比例等方面。

廈門新政提到，調(diào)整差別化住房信貸，其中，第二套住房首付款比例不得低于70%。南昌市公布“昌六條”，內(nèi)容包括“進一步提高第二套住房貸款的首付比例，嚴禁未成年人購買住房。”沈陽將二套房首付提高至65%。

嚴躍進稱，武漢、南昌、沈陽、廈門等城市出臺新政，與這幾個城市房價高速上漲有關(guān)。此類城市的共同特點在于：多屬于省會城市，樓市需求在省內(nèi)最旺盛，較高的物價和富裕階層的存在都哄抬了房價的上漲。此類城市商品住宅的可售量明顯跟不上市場需求，庫存去化周期明顯偏低，存在供小于求的矛盾。

“這幾個城市出臺新政，與目前國家統(tǒng)計局公布的房價指數(shù)環(huán)比漲幅較快是有關(guān)系的。在住建部的督促下，此類城市不想進入前10名的排行單，因為這會招致中央更多的“關(guān)注”。因此，在年底控制房價的任務面前，繼續(xù)收緊成為格調(diào)?！眹儡S進認為。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，無論“深八條”、“京七條”、“穗六條”、“滬七條”，還是“漢七條”，基本上是通過增加中低價位的市場供應、改變供求關(guān)系的角度來調(diào)控市場，從調(diào)控手段的角度來說，從市場的角度來調(diào)控市場的特征比較突出。

“去投資化”日顯

談到房地產(chǎn)調(diào)控長效機制，樓市“去投資化”成為不可回避的政策取向。全國人大財經(jīng)委副主任委員、國家統(tǒng)計局原副局長賀鏗就曾表示，“房地產(chǎn)調(diào)控的最終目標應該是使房地產(chǎn)去投資化，恢復民生產(chǎn)業(yè)的本質(zhì)?！?/p>

長久以來的調(diào)控，無非通過行政手段，圍繞限購、限貸、限價等方式來調(diào)節(jié)房價，這種治標不治本的手段難以改變當前房地產(chǎn)所面臨的問題。十八屆三中全會提及市場對于資源配置的決定性作用等，目的通過長效、可持續(xù)性、穩(wěn)定有效的市場、經(jīng)濟手段使市場回歸以自住需求為主，逐步讓限購等行政化手段退出市場。

伴隨全會的結(jié)束以及各城市房價年初制定的目標時間臨近，近期集中出現(xiàn)的樓市調(diào)控新政，實際上“去投資化”已經(jīng)初顯。業(yè)內(nèi)人士表示，整體調(diào)控政策堅持“去投資化”的同時，呈現(xiàn)出定向?qū)捤芍?“階段性”局部收緊，政策執(zhí)行總體較“溫和”。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉稱，經(jīng)過這一輪“史上最嚴”房地產(chǎn)市場調(diào)控，“去投資化”調(diào)控效果已經(jīng)顯現(xiàn)。從調(diào)控效果來看，本輪調(diào)控就如大浪淘沙一般，經(jīng)過“去投資化”、“去泡沫”化的洗禮，驅(qū)使各個城市逐漸回歸到以“供需”為主的市場“基本面”的本質(zhì)。

市場基本面企穩(wěn)

隨著調(diào)控的逐漸深入，針對不同的城市特點，各地調(diào)控也呈現(xiàn)了差別化。中指院的研究報告就認為，與熱點一、二線城市不同的是，三、四線城市更多面臨的是市場發(fā)展問題。

張宏偉認為，從行業(yè)發(fā)展特征來看，房地產(chǎn)市場自2010年限購限貸“去投資化”調(diào)控以來，樓市逐漸步入“自住需求”通道，逐步回歸正常合理水平。全國房地產(chǎn)進入2-3年左右的小周期發(fā)展階段。

“只要下半年市場和房價不出現(xiàn)報復性反彈，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不會有太大變化，市場成交量還會在下半年呈現(xiàn)出總體上回升的跡象，整個市場基本面也會因此繼續(xù)好轉(zhuǎn)?！睆埡陚ケ硎?。

公開數(shù)據(jù)顯示，2013年雖然M2同比增速從1月的15.9%下降為1-10月的14.3%，但總體來看，M2同比增速依然高于今年政府工作報告中提及的13%的目標。

由此看來，在市場流動性依然相對寬松的市場背景下，政策定向?qū)捤芍С质滋鬃宰⌒枨蟆⒏纳菩枨蠼影敉顿Y投機性需求入市等諸多輔助因素影響下，今年樓市“基本面”開始實質(zhì)性回暖。

地產(chǎn)專家謝逸楓稱，年末樓市可能因政策基調(diào)的從緊而轉(zhuǎn)入平淡，全國整體房價漲勢可能有所放緩。未來陸續(xù)出臺的加碼調(diào)控政策，給樓市最大的影響在于購房者轉(zhuǎn)向短期觀望，穩(wěn)定了市場預期，給市場傳遞了一種堅持樓市調(diào)控不動搖的姿態(tài)。房企會放慢推盤速度，商品房成交量也就跟著放緩。

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