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2013年12月27日11:00 | 中國(guó)發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號(hào)：T|T

2014年，樓市調(diào)控政策會(huì)在很大程度上影響房?jī)r(jià)變動(dòng)，尤其是不動(dòng)產(chǎn)登記、房產(chǎn)稅如何實(shí)施以及對(duì)農(nóng)村土地入市的推進(jìn)等，都將會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)帶來更多的未知數(shù)。這也意味著明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將面對(duì)更為復(fù)雜的博弈。

臨近年終，各地土地銷售數(shù)據(jù)陸續(xù)出爐。從今年多地層出不窮的“地王”現(xiàn)象來看，土地市場(chǎng)延續(xù)著火熱態(tài)勢(shì)。根據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，重點(diǎn)城市前11個(gè)月土地出讓金總計(jì)為16029億元，同比增長(zhǎng)67%；前11個(gè)月土地成交金額超過500億元的城市達(dá)到10個(gè)。

自今年3月份“國(guó)五條”出臺(tái)之后，37個(gè)省市相繼公布了實(shí)施細(xì)則。今年前三季度過后，市場(chǎng)似乎看到年初各地下達(dá)的“房地產(chǎn)保證令”很難有效兌付。9月25日，國(guó)土資源部召集13個(gè)省份和16個(gè)城市國(guó)土資源部門負(fù)責(zé)人研究四季度土地市場(chǎng)調(diào)控措施，強(qiáng)調(diào)對(duì)供需緊張的一線城市要進(jìn)一步加大住宅用地供應(yīng)，平抑地價(jià)，務(wù)必做到年內(nèi)不再出“地王”。到10月份，京滬深穗四大一線城市又不斷加碼調(diào)控力度，在二手房首付比例、購(gòu)房資質(zhì)等方面全面收緊。雖然各地政府也都以各種方式積極回應(yīng)，但從效果來看，調(diào)控政策并沒有澆滅樓市熱火。進(jìn)入12月份，房企拿地金額出現(xiàn)了上漲態(tài)勢(shì)，這與房企今年銷售回款到位有直接關(guān)系。同時(shí)，房企對(duì)明年的剛需釋放充滿信心，土地制度改革、2013年市場(chǎng)較好的消化水平、房企回歸一線城市的聲音等，都使得房企積極儲(chǔ)備土地為明年投資建設(shè)做好準(zhǔn)備。此外，許多成交土地位于郊區(qū)，且與保障房市場(chǎng)、概念板塊(自貿(mào)區(qū)、前海等)、郊區(qū)商辦綜合體開發(fā)等掛鉤，體現(xiàn)出一線城市新型城鎮(zhèn)化的新格局。從全年數(shù)據(jù)來看，截至12月22日，標(biāo)桿房企年內(nèi)拿地金額已突破3077.8億元，預(yù)計(jì)全年將超過3100億元。與前一年的1558億元相比，數(shù)據(jù)實(shí)屬驚人。有專家認(rèn)為，目前大部分“地王”地塊的樓面價(jià)已超過區(qū)域內(nèi)在售房?jī)r(jià)，這也預(yù)示著明年房?jī)r(jià)很難回落。

“一線城市土地市場(chǎng)看漲預(yù)期最為強(qiáng)烈。在國(guó)際化大都市建設(shè)、土地稀缺性凸顯等情況下，房企加快入市步伐，都想占有一席之地?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房企愿意砸錢，表明看好此類市場(chǎng)。而房企踴躍拿地，既是為了提前鎖定地價(jià)，防范2014年地價(jià)上漲風(fēng)險(xiǎn)，也是為了彰顯企業(yè)實(shí)力，表明擴(kuò)張姿態(tài)，因?yàn)榉科笤谝痪€城市擁有的市場(chǎng)份額的大小，直接與房企的戰(zhàn)略實(shí)力掛鉤。

2014年，樓市調(diào)控政策會(huì)在很大程度上影響房?jī)r(jià)變動(dòng)，尤其是不動(dòng)產(chǎn)登記、房產(chǎn)稅如何實(shí)施以及對(duì)農(nóng)村土地入市的推進(jìn)，都將給這個(gè)敏感行業(yè)帶來更多的未知數(shù)。據(jù)了解，11月30日，北京首個(gè)自住商品房項(xiàng)目正式接受搖號(hào)報(bào)名，2000套住房引來14.8萬(wàn)戶家庭申購(gòu)，74∶1的高比例背后凸顯龐大的剛性需求。明年，北京將共推5萬(wàn)套自住型商品房，如果引導(dǎo)到位，將極大地緩解剛需人群的住房需求。但同時(shí)，這5萬(wàn)套住房將占到普通商品房市場(chǎng)的50%，而在剩余的住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量上，有25%是保障房用地，最后將使得真正的商品房用地只占25%的土地量。不少專家擔(dān)憂，如果地方政府沒有一個(gè)良好、成熟的控制機(jī)制，將可能造成明年普通商品房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨于白熱化，房?jī)r(jià)控制也很難有成效。

從近期一系列動(dòng)作來看，中央堅(jiān)持調(diào)控整體平穩(wěn)、推進(jìn)全面深化改革的思路非常明確。不過，如何落實(shí)宏觀調(diào)控，還要看相關(guān)部門和地方的具體措施。尤其是在前幾年土地市場(chǎng)讓“土地財(cái)政”賺得盆滿缽滿的情況下，地方政府成為樓市調(diào)控核心所在。長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，隨著我國(guó)探索建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，縮小征地范圍，未來地方政府的賣地收入有可能會(huì)出現(xiàn)下降。另外，地方債務(wù)的擴(kuò)張加大了政府和業(yè)界對(duì)地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。同時(shí)，銀行業(yè)已對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)有所警覺。中投證券的一份研究報(bào)告認(rèn)為，因房貸收益不高，加上主要城市房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)高于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增幅，從2013年10月起，32個(gè)城市中已有17個(gè)城市的商業(yè)銀行暫停了房貸；另外，有商業(yè)銀行拉長(zhǎng)房貸放款周期，首套和改善型住房房貸利率也明顯提高。

近些年，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整特別是溫州、鄂爾多斯等地房地產(chǎn)泡沫破裂，這些地區(qū)的銀行在發(fā)放房貸時(shí)極為謹(jǐn)慎，房貸作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的角色和地位被相對(duì)弱化，許多銀行積極調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，降低貸款在房地產(chǎn)業(yè)的集中度。這也意味著，2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)將面對(duì)更為復(fù)雜的博弈。

在12月24日舉行的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住建部部長(zhǎng)姜偉新表示，2014年的房地產(chǎn)調(diào)控政策將持續(xù)，并且注重調(diào)控的針對(duì)性、連續(xù)性和穩(wěn)定性。同時(shí)，要繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，堅(jiān)持開展房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析，研究房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的長(zhǎng)遠(yuǎn)機(jī)制。

如果說調(diào)控加碼、房?jī)r(jià)走高是2013年樓市主旋律，那么，多重影響因素共存的2014年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將走向何方？人們拭目以待。

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