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2013年12月27日15:04 | 中國發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

2013年,樓市調(diào)控進(jìn)入第十年,但仍涌現(xiàn)出不少高品質(zhì)、好口碑的標(biāo)桿樓盤。而房子的價值也已突破居住功能,成為一個生活系統(tǒng),一個承接“資源”的平臺。

三大趨勢看2013“超值”好房子

調(diào)查顯示,房屋置換成本攀升,促使“一步到位”和改善型接棒主力市場的趨勢更為明顯

2013 年,經(jīng)歷了始于2003年的中國房地產(chǎn)市場調(diào)控十周年。這十年中,歷經(jīng)數(shù)次調(diào)控,調(diào)控力度逐步加大、調(diào)控手段日趨豐富、調(diào)控范圍不斷拓寬,將房地產(chǎn)市場逐步引向健康發(fā)展的軌道上。經(jīng)過政策和市場的淘洗之后,在樓市格局不斷變化之中,仍有一些高品質(zhì)、好口碑的優(yōu)秀樓盤呈現(xiàn),傲立于市場,接受購房人的檢閱。

一生要買幾次房?

來自一份針對購房人群的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,在中國,20-30歲購房者占到28.7%;31-40歲購房者占34.6%;40歲以上占36.7%。從不同年齡段購房的置業(yè)次數(shù)上看,20-30歲人群購房有83.3%屬首次購房;31-40歲人群中2-3次購房的占到48%;40歲以上人群中2-3次購房占到 30.8%。也就是說,很多人會在30歲以前買第一套房,30-40歲實(shí)現(xiàn)第二次置業(yè)。事實(shí)上,中國房產(chǎn)市場不過20多年的歷史,規(guī)?；牡谌沃脴I(yè)尚未完全體現(xiàn)。

然而有不少業(yè)內(nèi)人士更習(xí)慣按生命周期確定購房次數(shù)的理論,通常將中國人的住房需求劃分為單身、新婚、撫育子女、退休四個階段。除去房改、拆遷等外界因素,以生活需求為出發(fā)點(diǎn),中國人應(yīng)該會有4次置業(yè)需求。如果年輕人在單身時租房住,那么一生中至少要買3次房。

隨著針對房地產(chǎn)市場的限購限貸政策頻出,房屋置換成本不斷攀升,購房人在面對手中有限的房票時愈發(fā)慎重,而“一步到位”和改善型接棒主力市場的趨勢在近兩年更加明顯。

“超值”好房子

無論能購買幾次,買到超值的房子,都是購房人的購買目的。關(guān)于“超值”的標(biāo)準(zhǔn)也在不斷演化,看面積——50平方米和150平方米的區(qū)別;看裝修——簡裝和豪裝;看地段——中心區(qū)和郊區(qū);看風(fēng)景——公園與湖景。

隨著購房人的價值體系發(fā)生變化,“活著”還是“生活”被反復(fù)提及。房子的價值已突破居住功能,成為一個生活系統(tǒng),一個承接“資源”的平臺。在這個意義上,房子的評價標(biāo)準(zhǔn)與其鏈接的資源息息相關(guān)。這些資源包括建筑與舒適性、自然景觀、社會服務(wù)體系、社區(qū)關(guān)系與社區(qū)文化等。

因此,開發(fā)商已不再是一個建筑的提供方,更是一個資源注入者。他們將各種外部資源注入社區(qū)中,形成了某種生活體系,從而構(gòu)建了房子的整體價值。

2013年涌現(xiàn)出的標(biāo)桿樓盤便符合了上述特征,同時也體現(xiàn)出了新的特征。

【趨勢1】

城市公寓稀缺性日益凸顯

2013年以來,北京的高端住宅市場成交價格與成交量繼續(xù)一路攀升。隨著城市核心區(qū)地塊供應(yīng)的連續(xù)“斷頓”,項(xiàng)目稀缺性進(jìn)一步凸顯。

CRIC研究中心的一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示,自2011年以來,高端住宅市場成交量逐年遞增,2013年三季度,北京高端公寓成交總量逼近百萬平方米大關(guān),再創(chuàng)歷史新高。

業(yè)內(nèi)人士分析指出,隨著經(jīng)濟(jì)條件、生活環(huán)境的改變,人們對生活質(zhì)量的要求也會越來越高。無論是高端市場、中端市場包括保障房市場的存在,都是市場需求的一種表現(xiàn),而這種表現(xiàn)對于北京來說更趨向于高端化。北京作為世界城市,是全國精英乃至未來世界精英的聚集地,對于生活的要求有著越來越高、甚至領(lǐng)先于大多數(shù)國家與地區(qū)的標(biāo)準(zhǔn),未來北京的高端住宅市場應(yīng)該是穩(wěn)定發(fā)展的市場。

而這種需求的改變與增加,也催生了諸如紅璽臺、鴻坤·花語墅、臻園、常楹公元等多個城市核心區(qū)域的項(xiàng)目,備受市場關(guān)注。

盡管一線城市的房地產(chǎn)市場,受調(diào)控政策影響,呈現(xiàn)出不同的成交狀況,但高端住宅價格上漲的動力依然存在。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,一線城市土地供應(yīng)日益稀缺,“地王”屢屢刷新,未來以別墅為代表的高端住宅市場在供應(yīng)和成交兩方面仍將持續(xù)升溫。

【趨勢2】

改善型項(xiàng)目接棒主力市場

不少房企人士表示,2013年,北京樓市一個顯著的變化是,在上半年市場交易中,首次置業(yè)需求仍占絕對優(yōu)勢;而從年中開始,對價格承受力較高的改善型需求開始占據(jù)較大比例,這也成為近期支撐北京房價的重要因素。

無獨(dú)有偶,根據(jù)一份統(tǒng)計數(shù)據(jù)的調(diào)查結(jié)果,北京樓市成交的平均戶型面積在近期均有一定程度的提高。有業(yè)內(nèi)人士指出,在近期推出“單獨(dú)二胎”政策,將有可能徹底改變樓市現(xiàn)存的戶型格局,未來新房居室戶型的設(shè)計將會有更多的三居室、四居室和多居室產(chǎn)品出現(xiàn),而考慮到目前高房價和資源的有限性,如何在盡可能不多增加面積的前提下設(shè)計滿足新增的需求,已成為不少企業(yè)開始思考的問題。

事實(shí)上,政府主導(dǎo)的自住型商品房,也從戶型上開始更多考慮到改善型需求。北京首批自住型商品房項(xiàng)目,雖然以戶型套型面積在90平方米以下的緊湊小戶型為主,但這些不到90平方米的小戶型仍要滿足三室兩廳的標(biāo)準(zhǔn)。

由此也說明,改善型需求正在日漸放大,未來將會形成巨大的市場推動力。

【趨勢3】

小型商辦產(chǎn)品如日中天

今年北京商品房市場調(diào)控進(jìn)一步加碼,限購、限價、限售此起彼伏,一些不限購的小型商辦項(xiàng)目卻獲得了新機(jī)遇。隨著強(qiáng)大的市場需求,商辦項(xiàng)目在年底更有快馬加鞭的勢頭。

業(yè)內(nèi)人士表示,當(dāng)前住宅限購的市場環(huán)境下,只有商業(yè)地產(chǎn)可以放大金融杠桿來實(shí)現(xiàn)盈利。在目前國內(nèi)投資渠道狹窄的大環(huán)境下,眾多中小投資者都想搭上北京樓市飛速上漲的快車,尤其是商業(yè)型物業(yè),但由于寫字樓和大興商鋪的資金門檻太高,小戶型商業(yè)辦公類項(xiàng)目則成為最好的目標(biāo)。

從近期的銷售排名來看,包括旭輝E天地、金隅自由筑、合生世界花園等項(xiàng)目,均入圍市場銷售前10名。由此可見小型商辦項(xiàng)目在市場中的火熱行情。

另據(jù)一份機(jī)構(gòu)針對北京10個商辦項(xiàng)目的監(jiān)測數(shù)據(jù),從項(xiàng)目的租金回報率來看,七成以上的項(xiàng)目都可以達(dá)3%以上,部分項(xiàng)目甚至能夠達(dá)到4.3%—4.7%,這已遠(yuǎn)高于普通二手房2.2%的租金回報率。

今年以來,北京二手商住房在部分區(qū)域的成交增長尤為明顯。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計顯示,包括亦莊、百子灣、國貿(mào)、雙井等典型區(qū)域,今年下半年以來,商住兩用房成交占比大幅度上漲。如百子灣區(qū)域,目前二手房成交商住兩用房占總量的七成之多,其他幾個區(qū)域,商住房成交比例與2013年一季度相比,也都有5%以上的增幅。

本版采寫/新京報記者李捷

新京報制圖/師春雷

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