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2014年02月02日11:17 | 中國發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

黨的十八屆三中全會提出要適時推進并改革房產(chǎn)稅立法加快資源稅改革，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場。進入2014年，農村土地改革率先破題，中央1號文件對于農民住房財產(chǎn)權抵押、擔保和轉讓等做出詳細規(guī)定。同時，在今年的國土資源會議上，內部負責人透露，目前國土部已與住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)手推動劃定三大城市群和500萬人口以上特大城市的開發(fā)邊界，并將建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。對此，有業(yè)內專家表示，目前大城市住宅用地和商業(yè)用地供給仍較為充裕，房價短時間內不會暴漲，上述政策對于房價，尤其是一、二線城市房價影響不大。

大城市地價房價或不會暴漲

今年的全國國土資源會議，透露了當前有關部門正在醞釀多項土地改革制度，這些制度有可能在2014年出臺，并使今年的土地改革取得突破。其中“劃定城市發(fā)展邊界，500萬人以上城市不再新增建設用地”頗吸引人眼球。

國土資源部部長姜大明曾在會上表示，城市建設無序發(fā)展的主要原因是沒有控制好開發(fā)強度，沒有劃定好城市開發(fā)邊界。國土部將和住建部門聯(lián)手，在劃定城市周邊永久基本農田的基礎上，修訂城市土地利用規(guī)劃和城市建設規(guī)劃，盡快劃定城市發(fā)展邊界，并選擇部分縣市開展“三規(guī)合一”或“多規(guī)合一”試點。2014年將從京津冀、長三角、珠三角三大城市群以及500萬人口以上的特大城市開始，著手劃定城市開發(fā)邊界。具體到城市內部，還將劃定中心城、衛(wèi)星城、組團、重點鎮(zhèn)的發(fā)展范圍，限制各板塊繼續(xù)向外擴張。

數(shù)據(jù)顯示，當前中國長三角、珠三角和京津冀地區(qū)國土開發(fā)強度已嚴重超載，北京、上海、深圳、廣州等特大城市的開發(fā)強度已超過30%的國際極限。其中珠三角核心區(qū)國土開發(fā)強度平均已經(jīng)達到了27.51%。

對于這一政策，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則認為，上述政策對于核心城市尤其是對一、二線城市來講，由于短期內土地供應規(guī)模受限，地價勢必繼續(xù)上漲，未來幾年地價房價也會持續(xù)上漲，甚至會出現(xiàn)“地王”現(xiàn)象。

體制改革權威專家馬先標則認為：“上述觀點是合理的，但有些多慮了，消費者不必過于擔心住房價格會大幅上漲。目前大城市中被浪費的土地太多，已有的住房用地和商業(yè)地產(chǎn)用地供給仍有盈余?！彼€表示，國土資源改革政策實施絕不能搞“一刀切”，還是要看各大城市的具體發(fā)展狀況。

農民將受益 暫禁城里人到農村買地建房

2014年1月11日，在國土資源會議上，國土資源部副部長王世元表示，將進一步加大盤活存量用地的力度，重點解決好城鎮(zhèn)低效用地和農村空閑用地的盤活，逐步降低經(jīng)濟社會發(fā)展對增量用地的依賴。

同年1月19日，國務院披露《關于全面深化農村改革加快推進農業(yè)現(xiàn)代化的若干意見》中央1號文件。文件表示，要賦予農民對承包地占有、使用、收益、流轉及承包經(jīng)營權抵押、擔保權能。在落實農村土地集體所有權的基礎上，穩(wěn)定農戶承包權、放活土地經(jīng)營權，允許承包土地的經(jīng)營權向金融機構抵押融資。允許農村集體經(jīng)營性建設用地出讓、租賃、入股，與國有土地同等入市、同權同價。與之配套的，“三權分離”也出現(xiàn)在一號文件中。一號文件明確，在落實農村土地集體所有權的基礎上，穩(wěn)定農戶承包權、放活土地經(jīng)營權，允許承包土地的經(jīng)營權向金融機構抵押融資。

有業(yè)內人士認為，相比中央政府對盤活土地存量的重視，地方政府更傾向于加速土地出讓，對一些閑置地塊，更傾向于置之不理的態(tài)度，這一政策的出臺是中央與地方政府博弈后“妥協(xié)”的結果，將抑制地方政府的賣地沖動。上述政策出臺后，農民會得到什么好處？舉個最基本的例子，若農村戶口的外來打工者想要在城鎮(zhèn)中購買房產(chǎn)，手中又沒有足夠的存款，就可以將自己在農村的宅基地進行抵押或租賃獲得資金。

馬先標表示，目前農村宅基地包括住宅和住宅的地皮，實際上就是發(fā)展農村房地產(chǎn)的概念?！澳壳鞍不赵圏c對于農村土地改革做的比較好的，先進行省內的土地流轉，再逐步向外推廣?！?/p>

姜大明曾表示，農村土地可以進行抵押、租賃并不意味著城里人可以到農村買地建房，這屬于“逆城鎮(zhèn)化”行為，是堅決不能允許的。

對此，馬先標解釋認為，“城鎮(zhèn)化”是我國重要的發(fā)展戰(zhàn)略，城里人到農村買地建房稱為“非轉農”，城里人流入農村對我國“城鎮(zhèn)化”會形成一定的沖擊。目前農村宅基地也沒有建立確權。隨著未來農村宅基地確權等各方面制度健全后，城里人去農村買地建房或會逐步放開。

不動產(chǎn)登記可壓低房價說法不合理

國土資源部副部長徐德明今全國國土資源工作會議上表示，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是國土資源管理的一項新職能，具體內容將包括統(tǒng)一登記機構、統(tǒng)一登記依據(jù)、統(tǒng)一登記簿證、統(tǒng)一登記信息平臺等。

早在2013年11月國務院常務會議就曾提出，整合不動產(chǎn)登記職責、建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，是國務院機構改革和職能轉變方案的重要內容。

中央編辦更是在近日發(fā)布《中央編辦關于整合不動產(chǎn)登記職責的通知》，公布了不動產(chǎn)登記職責整合的方案。國土資源部指導監(jiān)督全國土地登記、房屋登記、林地登記、草原登記、海域登記等不動產(chǎn)登記工作，會同有關部門起草不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的法律法規(guī)草案，推進不動產(chǎn)登記信息基礎平臺建設。

對此，中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，不動產(chǎn)登記系統(tǒng)有助于推動全國房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)，為房產(chǎn)稅的全面征收提供基礎條件，房產(chǎn)稅的推進將會明顯加速。一旦執(zhí)行全國不動產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)登記系統(tǒng)，將可以更精確地執(zhí)行很多調控政策。

陳國強接受媒體采訪時也表示，只有完成不動產(chǎn)登記、住房信息聯(lián)網(wǎng)等長效機制的基礎工作，從土地、金融、財稅等方面進行改革，才能真正形成房地產(chǎn)長效調控機制。

對于不動產(chǎn)登記會壓低房價的說法，財經(jīng)評論員劉艷認為：“這就是一句玩笑話，房地產(chǎn)市場的發(fā)展有兩大核心影響因素，一是土地政策，二是貨幣政策，如果僅僅說不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度會給房價帶來影響，就如同說丈母娘要求結婚必須有房，從而導致房價上漲一樣?！?/p>

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