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2011年05月23日09:15 | 中國發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

對央企而言，大規(guī)模參建保障房，究竟是一個燙手山芋，還是一輪新的機遇？

5月初，國資委在網(wǎng)站上掛出通知，要求央企積極參與保障房的開發(fā)建設。“中央政府承諾今年建設1000萬套保障房，實現(xiàn)難度很大?！币晃唤咏〗ú康娜耸扛嬖V財新《新世紀》記者，今年保障房建設任務下得“太猛、太大”，各地開工和資金情況均不樂觀，正因如此，中央高層早有意推動央企進保障房。

經(jīng)過一段時間的探討和摸索，曾糾結于責任與盈利之間的央企，對保障房的態(tài)度也有了微妙的變化。在保障房的“大棒”下，銀行也放松了銀根，這對央企是大誘惑——以保障房來撬動貸款，可以滾動開發(fā)其他類型的商業(yè)項目。國資委在下發(fā)給央企的文件中已指明方向，“要抓住各地在保障性住房土地供應、投資補助、財政貼息、融資、稅費等方面出臺優(yōu)惠政策的機會，將保障性住房與商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)有機結合起來?！?/p>

誘惑不止于此。對央企而言，在棚改、舊改、拆遷安置、單位自建房等各類住房都被納入到保障房的范疇之后，可能帶來一輪新的資源分配與調(diào)整機遇。每家央企、國企幾乎都坐擁很多工業(yè)、倉儲或科研用地的土地資源，一旦這些自有土地借保障房之名“盤活”成住宅用地，其效應就不可估量，即使只有十分之一最后變成商業(yè)性的住宅用地。不過，伴隨而來的將是管理流程、投資風險、分配機制等一連串復雜問題。

借保障房撬動信貸

五礦置業(yè)有限公司總經(jīng)理田景崎向財新《新世紀》記者證實，早在3月份國務院就曾召開會議研討保障房建設問題，住建部、國土部、國資委、財政部等相關部委以及多家大型央企均有列席。其后，住建部和國資委還分別召集地產(chǎn)主業(yè)央企開會，要求央企積極參與保障房建設。

一些央企在3月底就收到了這份名為《關于積極參與保障性住房開發(fā)建設有關事項的通知》（下稱《通知》）的文件。《通知》要求，有關央企要加強與地方政府的溝通，爭取支持，在地方政府的領導下，按照市場化運作方式，通過多種途徑參與保障房開發(fā)建設。

“大規(guī)模保障房建設肯定離不開央企，這既是社會責任，也是政治任務?！币晃徊辉妇呙难肫笕耸糠Q，目前在建保障房項目多以央企、國企為主。

經(jīng)過一段時間的探討和摸索，央企發(fā)現(xiàn)了更多源于保障房的機遇。比如，保障房“概念擴容”，棚改、舊改、拆遷安置、單位自建房等類型都被地方納入了保障房范疇，一些央企敏銳地發(fā)現(xiàn)了其中的新門道。

“棚改、舊改項目大部分實質上還是商業(yè)開發(fā)，現(xiàn)在用保障房的概念來包裝、立項，能夠獲得優(yōu)惠政策支持。”全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會副秘書長陳寶存告訴財新《新世紀》記者，這種現(xiàn)象在各地非常普遍。由于商品房市場銷售低迷，一些開發(fā)商不愿亦無力在舊改、棚改項目上先期投入大量資金進行拆遷，因而很多舊改、棚改項目都陷入停頓。在這類項目上，央企也因資源優(yōu)勢而更具議價能力。

據(jù)知情人士透露，保利地產(chǎn)在3月底接到《通知》后，曾發(fā)函至19個城市申請參與保障房建設，目前處于洽談階段的有10個城市，其中大部分均為舊城改造項目。

以石家莊為例，保利地產(chǎn)在4月敲定了石家莊晉煤金石（原石家莊化肥廠）改造項目，土地規(guī)模超過800畝。其中，除了建設金華家園保障房項目，還有約四分之三的地塊可能用于商品房項目開發(fā)?！叭绻员Ｕ戏宽椖苛㈨棧容^容易爭取到信貸支持。四分之一比例的保障房信貸，完全可以通過分期滾動開發(fā)模式撬動整個項目?！鄙鲜鲋槿耸糠治龇Q。

事實上，國資委在下發(fā)至各央企的《通知》中也明確，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要抓住各地在保障性住房土地供應、投資補助、財政貼息、融資、稅費等方面出臺優(yōu)惠政策的機會，將保障性住房與商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)有機結合起來?！?/p>

對此，田景崎表示，信貸政策對保障房的傾斜，對央企有著足夠的誘惑，“在信貸緊縮的背景下，誰能撬動銀行貸款，誰就能活得更好。說到底，房地產(chǎn)是資金和土地的游戲?！?/p>

中國中冶在其年報中也明確房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃，以保障性住房開發(fā)帶動商業(yè)地產(chǎn)、商品住宅和土地一級開發(fā)業(yè)務，探索新的開發(fā)模式，提高投資回報率。

“中冶和中交等基建型央企，更可以大打保障房的牌，因為拆遷安置也納入保障概念，有助于他們的一級開發(fā)業(yè)務?！敝薪环康禺a(chǎn)集團內(nèi)部人士告訴財新《新世紀》記者，這有助于地方完成保障房的數(shù)字指標，也有利于企業(yè)與地方政府的談判。并且，還可以將拆遷安置的成本納入土地一級開發(fā)總體費用，在土地出讓時予以回收，以此保證投資收益。

更加隱蔽的路徑是土地資源的置換。據(jù)一位央企人士分析，按照目前的情形，地方政府確定沒有充足的財政資金配套，若要完成保障房建設任務，不管以何種形態(tài)呈現(xiàn)，依然跳不出“保障房與商品房用地捆綁配建”的方式。

“以往是商品房用地配建5%—15%保障房，以后可能是保障房配建商品房，用商品房的利潤來補貼支付保障房3%的利潤。”上述人士表示，或者是“以地養(yǎng)房”的模式操作，即委托開發(fā)商建成保障房項目后，定向低價向其出讓一定的商品房用地，用于保障房的移交回購。

一位不愿具名的某央企地產(chǎn)業(yè)務負責人也向財新《新世紀》記者證實，在央企與地方政府簽訂的很多框架性合作協(xié)議中，都有類似將保障房與其他商業(yè)項目變相“綁定”的條款，或作為招商引資項目給予優(yōu)惠——這已是業(yè)內(nèi)通行的“潛規(guī)則”。而且，地方政府更愿意與央企、國企合作，因為如此一來，即使低價轉讓土地被公開，地方官員也不會有“國有資產(chǎn)流失”之嫌。

責任編輯：NF007(本文來源：《新世紀》-財新網(wǎng) 作者：朱以師 李慎)

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