江蘇一企業(yè)被疑借文化圈地違規(guī)開發(fā)別墅
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▲記者透過車窗拍攝到的可園廣告。
寶華山西麓可一產(chǎn)業(yè)園里林立的別墅 記者吳永攝
5月6日在證監(jiān)會網(wǎng)站進行招股書預披露的江蘇可一文化產(chǎn)業(yè)集團股份有限公司(以下簡稱“可一文化”)，近日因其營收數(shù)據(jù)、資金短缺等問題引起了媒體的廣泛關注。而《經(jīng)濟參考報》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，可一文化控股股東、實際控制人涉嫌以文化名義變相違規(guī)搞別墅等房地產(chǎn)開發(fā)，此舉為其上市蒙上了陰影。
上市前夜子公司蹊蹺剝離
成立于2004年7月8日的江蘇可一出版物發(fā)行集團有限公司(以下簡稱“可一有限”)，是一家從事文化創(chuàng)意產(chǎn)品內(nèi)容策劃和運營的文化傳媒企業(yè)，2012年7月21日整體變更為股份公司。而在未變更之前，可一有限持有江蘇可一文化藝術產(chǎn)業(yè)園有限公司(以下簡稱“可一產(chǎn)業(yè)園”)95%股權，其余5%股權則由可一有限實際控制人董事長毛文鳳、總經(jīng)理錢曉征夫婦持有。
可一文化招股書顯示，可一產(chǎn)業(yè)園成立于2008年6月17日，注冊資本6000萬元，注冊地為句容市寶華鎮(zhèn)北大雁水庫東南方100米處，一般經(jīng)營項目為“教育培訓咨詢，藝術品展覽；會務服務，房屋中介”。招股書指出，隨著公司生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模的擴大，為集中優(yōu)勢資源做大做強主營業(yè)務，收購了與主營業(yè)務相關資產(chǎn)，并剝離了與生產(chǎn)經(jīng)營無關的資產(chǎn)?！督?jīng)濟參考報》記者注意到，2011年1月2日，主營業(yè)務顯示為“藝術產(chǎn)業(yè)園開發(fā)”的可一產(chǎn)業(yè)園以4499.19萬元被成功剝離，剝離后毛文鳳、錢曉征分別持有可一產(chǎn)業(yè)園95%、5%的股權。截至2013年12月31日，可一產(chǎn)業(yè)園總資產(chǎn)為26063.50萬元，凈資產(chǎn)為5379.31萬元；2013年凈利潤為-148.39萬元。不過，這些數(shù)據(jù)并未經(jīng)審計。
上市前夜，一家文化傳媒企業(yè)為何將主營業(yè)務為“藝術產(chǎn)業(yè)園開發(fā)”的子公司踢出門外？其個中原因令人懷疑。
文化藝術園里賣別墅
《經(jīng)濟參考報》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，可一產(chǎn)業(yè)園項目曾是2009年鎮(zhèn)江市文化產(chǎn)業(yè)(北京)招商會簽約的重點招商引資項目，2010年4月7日在句容市寶華山鎮(zhèn)進行了開工奠基儀式。
公開資料顯示，可一產(chǎn)業(yè)園項目位于句容市寶華山山麓，總規(guī)劃投資15億元，共占地1000多畝，建筑面積約18萬平方米。目前一期用地500余畝，租賃山地及水面600畝，依托寶華山森林公園的天然地貌，風景秀麗，自然天成。宣傳資料顯示，可一產(chǎn)業(yè)園內(nèi)設有可園、可一畫家村、可一美術館等主體機構，同時配套建設書店、畫廊、茶館、酒吧等商業(yè)設施。其中可園為依山傍水的別墅式工作室，為藝術經(jīng)營者、收藏家、藝術品經(jīng)營機構、文化產(chǎn)業(yè)從業(yè)者、藝術家等提供集藝術創(chuàng)作、生活居住的理想家園，有數(shù)百棟聯(lián)排和獨棟別墅可供選擇。可一畫家村則是為藝術家量身定做的工作室，大概四五十套。可一美術館位于中心位置，依山傍水，展廳面積4000平方米。
《經(jīng)濟參考報》記者從南京驅(qū)車半小時左右即來到句容市寶華山鎮(zhèn)，在距離鎮(zhèn)政府不遠的寶華山西麓發(fā)現(xiàn)了“可一產(chǎn)業(yè)園”：首先映入眼簾的是一幢幢拔地而起的獨棟別墅，大多數(shù)別墅的主體和外墻已經(jīng)基本完工，外立面均為干掛石材，已經(jīng)開始進行道路等配套建設。
在一幅幅大型戶外廣告“可園·與藝術同居”、“可園·寶華山麓的文化藝術村落”、“品鑒熱線……”的指引下，記者以購房者名義找到售樓處，門口的保安習慣性地問“來看房的嗎”，當?shù)玫娇隙ǖ幕卮鸷笠晃皇蹣菃T依托沙盤向記者進行了宣傳介紹。據(jù)這位售樓員稱，該項目分為多期建設，目前已經(jīng)建好了可一美術館、可一畫家村和可園100多套別墅。畫家村目前大概有三四十位江蘇藝術家入駐，這些別墅都是按照各個畫家的個性化需求進行特別設計的，售價較低，幾近成本價?？蓤@先期開發(fā)了部分聯(lián)排別墅和60多套獨棟別墅，大概7萬平方米，面積在200多平方米的聯(lián)排別墅已經(jīng)賣得差不多了，大概8500元/平方米；獨棟一般都在600多平方米，占地半畝到1畝左右，已銷售了十幾套，總價在600萬元左右。售樓員坦承，已開發(fā)的土地用地性質(zhì)是文化用地，產(chǎn)權50年，不能做按揭貸款。尚未開發(fā)的土地是以住宅用地拿下來的，下一步開發(fā)前可能要先做市場調(diào)研，多半會考慮建聯(lián)排別墅。
可一產(chǎn)業(yè)園售樓員又帶記者去參觀了樣板房。記者注意到，整個小區(qū)建在寶華山山麓上，小區(qū)內(nèi)大量的山體裸露著，開挖的痕跡十分明顯，山體破壞嚴重。售樓員則聲稱，下面建設還要挖山。售樓員讓記者登記了聯(lián)系方式，并表示最近有特惠活動時會聯(lián)系記者。
變相搞房地產(chǎn)開發(fā)？
《經(jīng)濟參考報》記者獲悉，近年來打著“文化產(chǎn)業(yè)”的旗號變相搞房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)象十分嚴重。北京大學文化產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2012中國文化產(chǎn)業(yè)年度發(fā)展報告》認為，全國上萬家文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，95%在“掛羊頭賣狗肉”。對于這種現(xiàn)象，文化部部長蔡武、文化部文化產(chǎn)業(yè)司副司長吳江波都曾在公開場合表示，要堅決防止以文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)的名義開展與文化產(chǎn)業(yè)無關的建設和經(jīng)營活動，特別是借文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)來搞房地產(chǎn)開發(fā)。
此外，自2003年以來，我國相關部門已相繼出臺多道“禁墅令”，2003年2月18日，國土資源部發(fā)布的《關于清理各類園區(qū)用地、加強土地供應調(diào)控的緊急通知》(國土資發(fā)[2003]45號)首次“叫停別墅用地”。2006年5月30日，國土資源部下發(fā)的《關于當前進一步從嚴土地管理的緊急通知》(國土資發(fā)[2006]17號)要求：“堅決執(zhí)行停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應的規(guī)定，從即日起，一律停止其供地和辦理相關用地手續(xù)，進行全面清理。”2012年2月，國土資源部公布的《關于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點工作的通知》(國土資發(fā)[2012]26號)再次強調(diào)，嚴格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類用地。
此外，可一產(chǎn)業(yè)園售樓員提供給記者的宣傳彩頁顯示，其發(fā)展商為“江蘇可一文化藝術產(chǎn)業(yè)園有限公司”，而根據(jù)可一產(chǎn)業(yè)園的經(jīng)營業(yè)務范圍，其并不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。
《經(jīng)濟參考報》記者還注意到，在報告期內(nèi)可一文化與可一產(chǎn)業(yè)園之間還發(fā)生了不少關聯(lián)交易。招股書稱，可一文化全資子公司南京玄武湖印刷實業(yè)有限公司生產(chǎn)經(jīng)營用房屋建筑物可一大廈所在地性質(zhì)為集體土地，無法辦理房屋產(chǎn)權證，因此2012年1月10日將可一大廈及附屬資產(chǎn)以接近評估價的2050萬元轉讓給可一產(chǎn)業(yè)園。為什么無法辦理房產(chǎn)證就要將其轉讓？招股書未能詳述其由，但業(yè)內(nèi)人士指出，可一文化顯然是擔心子公司產(chǎn)權瑕疵對公司上市構成障礙，因而讓控股股東其他企業(yè)代為“受過”而已，與此同時還增加了一筆大額營業(yè)收入和相應利潤。招股書還顯示，2013年1月28日和3月28日，可一文化分兩次向可一產(chǎn)業(yè)園借款共計1750萬元。至于借款理由、借款用途及歸還時間等信息，招股書均未提及。
針對上述問題，《經(jīng)濟參考報》記者試圖聯(lián)系可一文化董秘采訪，但招股書披露的公開電話始終無人接聽。
