房價(jià)過高將阻礙城市化發(fā)展
|
|
城市化是中國新時(shí)期實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的重要內(nèi)容，也是擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力所在。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，著力提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量。2012年，中國城市化率達(dá)到52.57%，較上年提高了1.3個(gè)百分點(diǎn)。但是考察城市化的發(fā)展現(xiàn)狀，中國城市化的規(guī)模擴(kuò)張遠(yuǎn)快于質(zhì)量提高，而且部分經(jīng)濟(jì)與制度因素制約著城市化水平的進(jìn)一步提升。其中一直困經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行的部分城市房價(jià)過高問題，將成為下一步城市化發(fā)展的阻礙之一。
城市化是一個(gè)動(dòng)態(tài)概念，指由農(nóng)業(yè)為主的傳統(tǒng)鄉(xiāng)村社會(huì)向以工業(yè)和服務(wù)業(yè)為主的現(xiàn)代城市社會(huì)逐漸轉(zhuǎn)變的過程，具體包括農(nóng)村人口轉(zhuǎn)變、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、土地及地域空間變化。從長期看，城市化發(fā)展為工業(yè)化創(chuàng)造巨大投資與消費(fèi)需求，同時(shí)伴隨人口轉(zhuǎn)移與人口聚集，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將逐步由城市基礎(chǔ)建設(shè)需要的鋼鐵、水泥、機(jī)械設(shè)備等重化工業(yè)向餐飲、休閑、娛樂等服務(wù)業(yè)升級(jí)，而且消費(fèi)體量將不斷擴(kuò)張，消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。從短期看，當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)增長緩慢，國際市場(chǎng)需求不足，我國外部需求急劇萎縮，經(jīng)濟(jì)增長必須依靠內(nèi)需拉動(dòng)。城市化發(fā)展擴(kuò)大內(nèi)需的重要抓手，是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的持久動(dòng)力。部分研究表明，城鎮(zhèn)化率每提高1%，可以替代出口10萬億元；未來10年新增城鎮(zhèn)人口將達(dá)4億左右，按照農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口市民化以人均10萬元的固定資產(chǎn)投資計(jì)算，將拉動(dòng)40萬億元左右投資。
盡管城市化水平提高對(duì)于我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展具有重要意義，但在這一過程中，部分經(jīng)濟(jì)與制度因素阻礙了城市化質(zhì)量的提升，如戶籍問題、土地制度、環(huán)境承載能力等，其中部分城市房價(jià)過高成為城市化發(fā)展的阻礙之一。新型城市化道路更多的表現(xiàn)為城市化質(zhì)量的提高，把生態(tài)文明理念和原則全面融入城鎮(zhèn)化全過程，走集約、智能、綠色、低碳道路，其中有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化是重要任務(wù)。城市化不是土地的“城市化”，不是建設(shè)用地大規(guī)模擴(kuò)張、人為去創(chuàng)造城市，而是人的“城市化”，即農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口真正融入城市生活。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口市民化”并非為簡單的農(nóng)民進(jìn)城生活，而是伴隨著醫(yī)療、社保、教育、住房、社保等一系列問題，其中“居者有其屋”是重中之重。保證這些農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口居有定所，他們才能落地生根、安居樂業(yè)，才能保證城鎮(zhèn)發(fā)展的相對(duì)穩(wěn)定。但是當(dāng)前房價(jià)過高在一定程度上阻礙了了城市化的步伐，如果這一問題處理不得當(dāng)，將抑制我國城市化健康推進(jìn)，同時(shí)影響擴(kuò)大內(nèi)需的戰(zhàn)略部署。
房價(jià)過高將給城市化帶來幾方面負(fù)面影響，一是農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口的基本居住需求得不到滿足，城市貧民聚集地不斷擴(kuò)大。聯(lián)合國人居中心對(duì)96個(gè)國家（地區(qū)）房價(jià)與居民收入進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析后認(rèn)為，合理的房價(jià)收入比區(qū)間為3-6，即居民購房開支相當(dāng)于每戶居民3-6年的平均收入。但是我國房價(jià)與收入比一直顯著高于世界平均水平。如果考察農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口的收入情況，這一比例將更高，說明農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口在城市購房的希望非常渺茫。這一情況導(dǎo)致大部分農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口不得不居住在施工工地工棚中，工廠的集體宿舍，以及條件較差的低價(jià)出租聚集地。伴隨轉(zhuǎn)移人口的不斷涌入，城市中將逐步形成低端勞動(dòng)者聚集區(qū)，這一區(qū)域在制度、管理、衛(wèi)生、教育等方面并不規(guī)范，與城市其他區(qū)域差距偏大，容易引發(fā)各種社會(huì)問題。二是人口流動(dòng)較為頻繁，城市化基礎(chǔ)不穩(wěn)定。高房價(jià)導(dǎo)致農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口無力買房，在城市中沒有固定居住場(chǎng)所，難以將妻子、兒女等親人帶到城市生活與就學(xué)，導(dǎo)致這部分人口將長期在城市、農(nóng)村、不同地域之間劇烈流動(dòng)。如果城市化過程中，大部分轉(zhuǎn)移人口由于夫妻分離、代際分離、住宅與工作地分離、頻繁尋找工作等原因劇烈、大規(guī)模流動(dòng)，這種城市化的基礎(chǔ)是不穩(wěn)固的。三是城市中貧富差距進(jìn)一步拉大。城市房價(jià)不斷攀升導(dǎo)致房屋租金持續(xù)上漲，未來大量轉(zhuǎn)移到城市的農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口的辛勤收入大部分將支付房屋租賃費(fèi)用，收入中其他消費(fèi)支出被擠占，導(dǎo)致生活水平不升反降。而城市中由于福利分房、投機(jī)購買等因素?fù)碛袔滋追慨a(chǎn)的人群，無需付出更多勞動(dòng)，僅依靠收取房租便可保證生活富足，形成城市的食利階層。城市中貧富差距拉大有可能引發(fā)社會(huì)動(dòng)蕩。
當(dāng)前抑制城市房價(jià)過快上漲已經(jīng)成為一大難題，房地產(chǎn)市場(chǎng)被賦予了多重功能以及土地制度是導(dǎo)致房價(jià)偏高的根源。一是城市中商品房尤其是住宅市場(chǎng)本應(yīng)是滿足城鎮(zhèn)居民居住需求的消費(fèi)領(lǐng)域，但由于社會(huì)財(cái)富的增加與貨幣流動(dòng)性寬裕，房地產(chǎn)市場(chǎng)兼具資本市場(chǎng)屬性，而且這一屬性逐步被強(qiáng)化，大規(guī)模投資與投機(jī)資金不斷涌入。二是房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)，一度被確定為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，其興衰不僅關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)本身，而且影響到鋼鐵、水泥、建材、家電等眾多產(chǎn)業(yè)的投資與生產(chǎn)活動(dòng)，成為宏觀調(diào)控的主要領(lǐng)域。當(dāng)國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行處于下行階段，保“房地產(chǎn)”的呼聲便不絕于耳。三是部分地方政府依靠土地增加收入，土地財(cái)政問題推高了房價(jià)。解決農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口的居住問題，將成為一項(xiàng)長期性、系統(tǒng)性工程，在政策制定方面可以考慮將房地產(chǎn)調(diào)控上立足于優(yōu)先保證剛性需求和改善性需求上，使城市中的商品房回歸“保證勞動(dòng)力再生產(chǎn)所必需的生活資料”功能，土地供給方面更傾向于保障房、經(jīng)適房、廉租房，同時(shí)改革土地制度，注重公共財(cái)政轉(zhuǎn)移支付，建立專項(xiàng)基金與貸款項(xiàng)目（類似于住房公積金，建立農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口居住信貸系統(tǒng)）等。(閆敏?國家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部)